原标题：长租公寓十字路口：向精耕要未来
时代周报记者伍谷戈发自上海
从几年前站上风口，到陆续“爆雷”“跑路”，长租公寓在挣扎与自省中，迎来了“强监管”时期。
9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，对出租与承租、租赁企业、房地产经纪活动、扶持措施等六个方面作出详细规定。
此前，上海、广州、成都、合肥、重庆、海口等城市已经发布《住房租赁风险提示》，开展住房租赁企业金融风险排查，并发布资金监管新规。
近日，景晖智库首席经济学家胡景晖等多位业内人士看来，对长租公寓进行一个20年的系统性的产业规划，辅之以立法和行业管理，行业的发展前景依然非常光明。
“长租公寓是一个朝阳行业，未来租房的人口还是会有很大规模，要对行业的发展充满信心。”近日，他曾撰文指出。
至暗时刻
多家长租公寓迎来了至暗时刻。7月有品程优居、优客逸家；8月有友客公寓、岚悦公寓等；9月是适享公寓、寓意公寓等；10月多出了小鹰公寓；不久前，城城找房也上了跑路名单。
这些长租公寓纷纷折戟在“高进低出”和“长收短付”的运营模式上。
“高进低出”，顾名思义即用高于区域市场的价格从房东处收集房源，用低于收房价格的租金将房屋便宜租给租客的经营模式，从而实现房源快速地集纳和拓客。“长收短付”则是对房东采取月付或者季付的方式支付房租，而让租客一次性支付更长时间的租金及押金。
由此，仅通过“高进低出”和“长收短付”这一配套措施，有部分长租公寓企业便沉淀出海量“资金池”。这些资金通常会用于直接投入，或投资金融项目获得收益后实现再扩张。
更进一步，有的长租公寓企业也会引入“租金贷”产品，将风险进一步分散至千千万万个租客身上。
在一位不具名的长租公寓业内人士看来，这样的模式是用扭曲的互联网思维来运营长租公寓。
“有热钱逐利惯性思维存在，一味希望通过互联网思维实现快速发展，误判光靠房源的大量积累来占据市场，倾向把更多的资金放在房源的收集上。而不从市场经营端需求出发，也缺乏耐心愿意沉下心好好运营。”近日，该人士告诉时代周报记者。
对于此事，业内也有另外一种争论的声音，“今年的爆雷，也有由高风险的经营行为，以及短期市场波动共同导致的结果。随着监管政策逐步补齐，不良经营者相继退出，长租公寓长期需求仍在”。
在这些业内人士看来，本着逐利的思维经营，该模式从商业运营角度看是有一定合理性的，但需要有较强运营能力以及风险应对能力。
前景光明
对比分散式的“二房东”模式，市场目前依旧看好以开发商为代表的“集中式”长租公寓方。
贝壳研究院发布的《2020年租赁市场半年报》显示，截至2019年年底，已有44家规模大型的开发商开展长租公寓业务。
更为重要的是，这些进入到长租公寓领域的房企也从当初的“拓荒”向“精耕”转变。
“市场确实需要一些注重服务和产品的长租公寓方。如果长租公寓这种模式能够持续发展下去，企业与行业都需要更健康的运行规则。”某房企长租公寓负责人对时代周报记者表示。
在该负责人看来，长租公寓要实现健康的盈利，未来还是需要有相对应的梯队搭建管理的机制和运营的模式。
中国指数研究院相关报告认为，在2019年时，长租公寓行业已经开始回归理性。
“在经历了前两年的野蛮生长后，参与主体认识到行业发展之艰难。企业间优胜劣汰现象加剧，资本介入更加审慎，政策在鼓励市场发展的同时更多着墨于规范市场、整治乱象、防范风险。”报告称。
“从整体来看，长租公寓行业在一个不太长的时间内经历了萌芽、酝酿、快速发展阶段后，其实也在较快地进入理性调整阶段。”上述不具名业内人士认为。
近日，多位业内人士告诉时代周报记者，长租公寓必须要回归提供租赁居住服务的本质，而对于只是想“空手套白狼”的公司要坚决抵制。
以杭州为例，2019年已经发布了《杭州市住房租赁资金监管办法》，要求住房租赁企业在银行设立唯一的租赁资金专用存款账户、托管式住房租赁企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金等。
不仅如此，在之后的时间里，杭州也不断给办法打补丁，坚决阻隔变相圈钱和转移资金的行径。
长租公寓仍被多方认为是一个好赛道，前景光明。
据克而瑞发布的《2019房地产多元投资领域全景报告》，我国住房租赁市场总规模预计达15510亿元，其中，北上广深一线城市合计达5565亿元，占比35.9%。此外，长租公寓目前仍然是有着政策和人口双红利的行业。
