承租人居住一段时间后长期下落不明，既未缴纳租金，亦未搬出出租房屋，出租人应当如何维护自身合法权益？近日，南昌市西湖区人民法院审理了一起租赁合同纠纷案件，出租人通过诉讼途径维护自身合法权益，法院依法判令解除原被告之间的《租赁合同》，承租人支付出租人租金10000元并限期清理租赁房屋内遗留物品。
被告宋某于2015年3月起租用原告何某位于南昌市司马庙的一套房屋，双方签订《租赁合同》一份，双方约定租赁期限自2015年3月18日起至2016年3月17日止，每月租金2400元，押金3400元，并对租赁期内其他事项予以约定。合同签订后，双方初期正常履行合同，后被告宋某经常拖欠租金。原告何某于2017年1月收到被告宋某微信支付的租金4800元，自此被告宋某租金支付至2016年7月，并自2016年8月起未支付租金。2017年7月，原告何某通过EMS将租房事项告知被告所在的深圳某公司，但均联系不上被告宋某，故诉至人民法院，请求依法判令：1.被告支付给原告2016年8月至今的房租费1万元（保留另外3.5万元追索权利）；2.被告将出租屋内的物品搬出房屋，原告不再承担保管义务；3.本案全部诉讼费用由被告承担。
法院经审理认为，其一、原告主张被告拖欠租金未付，且仅主张自2016年8月起未付租金中的1万元，属自行处分诉讼权利，应予以准许，其余3.5万元原告可另行主张。其二、双方租赁期满后，被告继续租用该房屋，租赁期限已转为不定期，原告有权随时解除。其三、双方合同解除后，被告应当以原状返还租赁房屋，所遗留物品应当在合理期限内自行清理，原告不负保管义务。基于以上理由，法院依法作出上述判决。
租赁期满续租转为不定期租赁合同
经办法官庭后表示，根据《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”既然是不定期合同，当事人可以随时要求解除。但无论哪一方要求解除合同，都应提前通知对方，即如果承租人提出解约，应给出租人预留合理期限寻找新承租人；如果出租人提出解约，应给承租人预留必要的准备时间。
本案中，双方租赁期满后，被告继续租用该房屋，租赁期限已转为不定期，且根据《合同法》第二百三十二条规定，原告可随时解除。庭审中，原告要求解除合同，与其诉请本意相符，法院予以支持。又因解除权系形成权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，原告作出解除意思表示的通知到达对方之日起即告解除。综合原告诉请及庭审意见，法院最终认为应当自原告诉状送达之日，即2019年5月11日，合同解除。
承租人下落不明应通过诉讼途径解决纠纷
承租人居住一段时间后下落不明，又长期拖欠租金，或合同到期后房屋因承租人尚未腾空而被长期占用，致使出租人面临巨大的经济损失，此时出租人如何依法保护自己的合法权益？在现实生活中，不乏部分出租人强行破门而入，或采取扣留承租人的财产以抵扣租金，实际上这并不属于合法的自助行为，而系侵权行为。因为租赁房屋内的财产所有权毕竟属于承租人，出租人无权私自扣留，否则日后将埋下法律隐患，承租人势必追究出租人的侵权责任。
在此，法官建议出租人通过诉讼的方式解决纠纷，可诉请解除双方的租赁合同。根据《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。双方合同解除后，承租人应当以原状返还租赁房屋，所遗留物品应当在合理期限内自行清理，出租人不负保管义务。如承租人未履行生效判决，出租人可法院申请强制清房，尽快的腾空房屋后，此时出租人可另行租赁给其他人，从而最大限度维护出租人自身的合法权益。
