原标题：东莞“工改工”提速，力争3年拆除平整3万亩
▲南城石鼓城市更新项目效果图市自然资源局供图
近日，《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》（以下简称《意见》）发布，《意见》提出，2020年起，以低效镇村工业园改造为核心，实施“工改工”三年行动计划，力争3年完成“工改工”拆除平整30000亩，开工建设产业用房2000万平方米以上，拓展优化产业发展空间，为推动制造业高质量发展提供空间保障。
从6个方面降低改造成本
《意见》提出，通过保障产业空间，降低补偿成本、用房贡献、公配负担、税费成本、融资成本等6个方面降低改造成本，进一步释放政策红利。
保障产业空间方面，“工改居商”类更新单元前期服务商招引、方案审批与“工改工”计划完成情况挂钩。除因公共利益需要外，严格限制线内工业用地调整为其他用途，尤其不得调整为居住、商业等经营性用途。
除规划要求的公共设施用地外，“工改M0”项目相应减少或免于向政府无偿贡献土地和产业用房。轨道交通TOD控制范围内的“工改M0”项目（包括R0部分）不实行利益分成，减轻改造项目的成本压力。
“工改M1”按需移交公共配套设施用地，“工改M0”集中贡献公共配套设施用地按最低2%比例、不少于3000平方米执行。“工改M0”项目配置配套型住宅（R0）产生的学位需求，可由镇街（园区）通过统筹平衡或异地配建的方式解决，并在配套型住宅（R0）销售前落实（R0作为人才住房的，在销售给个人前落实）。允许异地配建并纳入扣减成本等，降低项目的公配负担。
鼓励商业银行机构给予优惠贷款支持，探索通过产业地产基金、产业股权基金、融资租赁、收益权信托、资产证券化等方式给予开发主体融资支持，鼓励村（社区）的闲置资金投资“工改工”项目或购买相关金融产品。
“工改M1”可获专项财政奖补
《意见》提出，从鼓励提容增效、实施优惠地价、支持在建工程抵押、提高财政奖补、增加税收奖励、支持产业用房分割转让等方面，提高全链条收益。其中，鼓励土地使用者通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。
国有出让土地使用权人自行改造的“工改工”项目，剩余使用年限不变、提高容积率的，免收地价款，可以补缴地价款延长土地使用年限。国有划拨工业用地补办出让按区片市场评估价的40%补缴土地出让金。
制定城市更新“工改工”项目财政补助扶持办法，每年对“工改M1”、园区整治的改造主体按规定标准给予专项财政奖补，补助费用由市、镇街按5:5分担。加大连片改造的奖补力度，75亩以内最高补助1000万元；每增加75亩，封顶金额增加1000万元。“工改工”改造项目土地平整后拨付拆除补助，工程竣工验收后再拨付新建补助。
实行税收留成专项补助，对于拆除面积75亩以上的连片“工改M1”项目，自项目首期工程竣工验收后五年内，入驻的规模以上工业企业或经市工业和信息化局核定的工业企业，其缴交的税收市镇留成部分，其中增值税（市、镇留成25%）、企业所得税（市、镇留成20%），全额补助给改造主体。拆除面积大于50亩小于75亩但亩均税收达到市规定的招商标准的，参照前述规定给予三年补助。
鼓励村集体和历史用地企业改造
在多路径创新模式方面，从政府收储改造、农村集体改造、历史用地企业改造，鼓励市属国企参与、人才住房筹建、定制改造等多个角度创新改造思路，进一步丰富“工改工”项目实施路径。
政府征收村（社区）旧厂房实施“工改工”的，土地出让价款扣除计提项目及镇街（园区）征地拆迁和土地平整等成本费用后，余额可部分或全部用于支持村（社区）发展，土地挂牌条件中可约定配建一定比例的物业补偿给被征收土地的村（社区），以保证村（社区）取得长期的稳定收益。
集体经济组织将集体土地转为国有土地后自行改造、村企合作（适用于“旧项目”）的“工改工”项目计收的地价款，扣除计提项目后，余额全部用于支持村（社区）发展。支持村（社区）通过磋商交易方式引入产业运营商，探索试行 EPC、EPC+O、F+O、EPC+O+F等多种改造方式。
鼓励历史用地企业改造。原签订历史用地协议使用但未办理流转出让手续的集体土地，经农村集体民主表决同意、镇街（园区）审核后，可按最高年限直接办理集体土地流转出让手续并由受让人作为改造主体，无需通过农村集体资产平台交易，流转出让地价可参照国有建设用地使用权延长使用年限计算。
《意见》鼓励市属、镇属企业对自有工业园区或收购旧厂房进行升级改造，建设都市型工业园。鼓励市、镇街（园区）安居房公司通过购买、合作开发等方式取得“工改M0”中的配套型住宅R0作为人才住房，扩大我市人才安居住房的筹集渠道。
线内拆除300亩以上“工改M1”地块
对于用地指标规模、标图入库、连片改造、园区整治、拆迁补偿、历史用地手续等难题，《意见》提出了解决办法。
根据要求，每年省“三旧”改造工作考核奖励的新增建设用地指标优先用于保障“工改工”项目和工业腾挪安置建设用地需求。破解标图入库难题，“工改工”项目将相邻多宗地整体入库的，可以整体核算上盖物占地比例，但不得包含已认定为闲置土地且未完成处置的地块。
为了破解连片改造难题，《意见》提出，75亩以上“工改工”项目在整体规划前提下，配套设施（行政办公及生活服务）可跨宗地集中设置、整体核算，与工业用房同步设计、同步报批、同步建设、同步验收。
针对历史用地手续问题，《意见》明确2006年8月31日前挂靠镇街（园区）或镇属企事业单位使用的国有划拨工业、仓储用地，无需进行“招拍挂”，可直接补办协议出让到实际使用单位；涉及地上建筑产权的，可以一并捆绑出让。
记者覃志杰
