原标题：新城控股首次在京独立拿地产品或以洋房为主
12月4日，北京顺义新城又有两宗限房价地块竞拍，各经数十轮竞逐，分别被华润和新城控股拿下，总成交价32.15亿元。其中一宗地由新城控股以23.3亿元、溢价率22.6%拿下。
而这也意味着，新城控股首次独立在京拿地。在此之前，在土地拍卖现场，多次出现了新城控股的身影。记者了解到，新城控股在北京参与的土拍已有6次。
容积率1.5，或造洋房为主
据中原地产测算，新城控股独自拿下的顺义新城地块，折合楼面价约为24123元/平方米。公开信息显示，该地块的容积率1.5，宗地中商品住房销售均价不超过43467元/平方米，且最高销售单价不得超过45640元/平方米。
那么，新城在该地块上将做出什么产品？记者了解到，该项目的打造上，未来将以洋房为主，具体做成什么产品，目前新城还在讨论中。不过，总体而言，会在“7090”的基础上，做好产品品质。
合硕机构首席分析师郭毅认为，从地块22.6%的溢价率能够显现出土地价值所在，今年北京土地市场整体溢价率偏低，不少地块均为低溢价甚至起始价成交，只有优质地块才能赢得房企积极竞地，并实现较高的溢价水平。此外，虽然该地块溢价较高，但在楼面地价与限售价格之间，还有一定的利润空间。另外，该地块位于北京传统的潮白河别墅区，市场认知度较高，虽然最近两三年，没有太多新项目出来，但2012-2013年期间，潮白河马坡附近曾涌现出众多的别墅项目，比如龙湖香醍溪岸、蓝岸丽舍等。
郭毅指出，从该地块容积率1.5来看，相对比较理想，从7090、限高18米来说，主要以洋房为主，以及少部分叠拼产品。从地块本身先天条件来说，地段位置、地块属性，容积率方面，具有一定的优势。而且，同一区域，也有华润“好邻居”的配合。
“这次新城和华润在同一片区拿地，两个项目推出的时间相对来说不会太远，有助于北京购房者加大对潮白河别墅区的关注度，多个项目同时推出，即便是互相竞争，同时也有助于打造市场影响力。”郭毅表示。
借冷市时机拿地，实现“入沪进京”
“尽管北京有诸多限制条件，但北京土地的未来成长性和投资价值还是不可比拟的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，企业布局北京，就先升了个档次。房企能在北京立足，本身就是对自身实力的有力认证，在这个基础之上，能吸引更高端、更优质的管理人才，有助于业绩增长和品牌的提升。这是别的城市所不具备的优势。
事实上，“入沪进京”几乎是地域性房企实现全国化的标志性动作。尤其是进京，对外地房企来说，意义非凡。不过，外地房企的进京之路并不容易。前几年，很多企业进京要么借力旧改，要么豪掷千金。
不过，外部环境正发生着变化。2018年底，北京土地市场迎来一拨集中供应，但限房价地块显然已成北京土地市场成交的“主角”。所谓限房价地块，指的是北京市国土部门按照“限房价、竞地价”方式出让的土地，这类地块限定了商品住宅销售价格，且购买后5年内不得出售。
但面对这些限房价地块，企业的拿地意愿难以提振。不少房企认为，会考虑限房价地块，但会严格挑选，市场接受度和安全性是最重要因素。
“此前北京土地市场流拍现象较多，很多房企拿地犹豫不决，总体上，对新城控股来说，其拿地背后的心态是，认为当前土地的价格泡沫较少，土地获取性价较高。”严跃进指出，类似拿地显然为当前“失落”的北京土地市场注入了活力。
后续不排除会继续深耕北京
事实上，在此次独立拿地之前，在石景山地区，新城以入股的形式和绿城一起合作开发绿城西府海棠。
据悉，绿城西府海棠也是目前市场上备受关注的限房价项目，销售均价不超过52024元/平方米，最高销售单价不超过54625元/平方米。资料显示，去年11月7日，绿城以86亿元、自持居住用途建筑面积20%的总代价竞得北京市石景山区五里坨地块，这一价格也成为当年北京的总价最高地块。
而在环北京区域，新城控股先后在廊坊、唐山布局，开发了新城昕樾、新城澜樾府等项目。
公开资料显示，截至11月25日，立足于“住宅+商业”双轮驱动战略，新城控股实现了对93个国内大、中城市的布局。继2017年首次跻身“千亿俱乐部”后，截至今年10月底，新城控股累计合同销售金额约1813.39亿元，比上年同期增长103.38%。此前，新城控股提出，2018年销售业绩目标为1800亿元，从公布的数据来看，新城控股仅用10个月时间冲破2018年度销售业绩目标。
不过，在业内看来，新城控股进京后的当务之急，是如何融进北京市场。在严跃进看来，当前关键点就在于要不断研究限房价项目的规律和模式，因为这和传统的住房模式有很大差异，而北京市场此类项目的比重较大。
“单纯看这个项目，本身也属于试水模式。而后续新城控股也不排除会继续在北京市场对部分项目进行并购。”严跃进表示。
房企或回归一二线城市？
值得注意的是，在业内看来，在三四线城市住房供大于求的背景下，一二线城市土地市场或成房企生存与发展的角力场。
同策咨询研究中心总监张宏伟指出，过去一年多，新城控股主要往三四线，甚至四五线城市下沉，包括内部也做了三四线城市的一城一策，从而冲刺销售规模。但目前三四线城市楼市进入周期性高点，接下来也将进行调整，面临去库存压力。与此同时，一二线城市地价大幅度下降，回归合理。在此背景下，房企在一二线城市布局，实现了换仓，即将重心回归一二线城市。
“今年至明年，典型房企投资策略也会重点回归一二线，尤其是二线城市。”张宏伟表示。
不过，也有业内人士指出，一二线城市的市场份额超过40%，可以作为保业绩的重要战场，但发展还是要靠面广量大的三四线城市。
新京报记者 张晓兰 编辑 袁秀丽 校对 何燕
