楼市重磅政策频出，土地市场则为楼市开启了“暖场模式”。
9月以来，成都、广州、深圳等城市的土地市场纷纷出现高溢价地块，成都有地块的溢价率甚至超80%，还有地块刷新了成都的楼面价纪录，土拍市场开始有“星星之火”的趋势。
有观点认为，土地市场行情好转，对从源头上提振房地产市场的信心是有好处的，而且政府也希望一些明星地块的出让能够带动整个市场热情，这与这两天房地产行业降低最低首付比例，调整存量房贷利率，以及广州、深圳等城市松绑限购等政策的逻辑一脉相承。
最高溢价率超80%
9月29日，广州市百亿级地块竞争激烈的场面，引发市场关注。该地块为广州市天河区南方面粉厂地块（宗地号AT080722），经过5小时148轮竞价后才终于落槌，最终由保利发展以117.6亿元竞得，成交楼面价6.7万元/平方米，溢价率达33.4%，成为广州土拍楼面价第二高的地块。
该地块位于临江大道以北、员村以南，为原南方面粉厂和员村粮食集团用地。地块区位较好，毗邻珠江新城东区、金融城CBD西区，对面为琶洲及广交会展馆，南侧一线望江稀缺景观，吸引了保利、中海、越秀、鹏瑞4家开发商报名参拍。
中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示，该地块是广州目前唯一可将阳台占比扩大到30%的地块，比现在新规的20%要高，意味着该地块打造的项目实用率有可能突破130%。同时二层以上公共开放空间不计容建面可以扩大到10%，届时该地块将打造独一无二的豪宅产品项目。
除了广州，早前几日，成都、深圳土地拍卖市场也出现了火热的局面，成都天府新区一地块的楼面地价更是创新了历史纪录。
9月26日下午，深圳市宝安区新安街道宗地号为A001-0219的宅地正式出让，吸引了包括华侨城、招商蛇口、绿城中国、保利置业、华润置地、中铁+能建、海信、越秀、中海地产9家房企参与竞拍，经过82轮竞价，该地块以28.2亿元被保利置业竞得。
这是深圳改变以往“限价+摇号”的土拍规则，实行“价高者得”出让模式以来的首宗出让地块。值得注意的是，该地块的成交楼面价达5.2万元/平方米，溢价率35.58%，一改深圳此前土拍最高15%溢价率的惯例。
一位参与该地块竞拍的房企人士对第一财经记者表示，深圳之所以一改此前15%最高溢价率的惯例，也是想通过土拍溢价率上升，土地出让价格上升，来提振低迷的土拍市场，提高房价预期。
值得注意的是，该地块的楼面价比去年出让的相邻地块“中铁能建阅臻府”高1万元/平方米。参与宝安区新安街道地块竞拍的一房企人士对第一财经表示，在当前楼市去化率整体较低的情况下，上述地块相邻的“中铁能建阅臻府”项目去化率跑赢行业水平，5.2万元/平方米的楼面价是比较贵，但是对于拿地房企来说，仍有一定的利润空间，不至于亏损，而且出让的地块未规定商品房的最高限制售价，房企的调价空间更大。
9月20日，成都市金融城三期24亩地块拍卖吸引了金茂、招商、绿城、贝壳等十余家房企参与，经过82轮竞价后，最终由贝好家竞得，成交的楼面价2.7万元/平方米成交，溢价率42.19%，再次刷新了成都楼面地价纪录。
据悉，上述“24亩地块”为成都金融城三期区域调规后第二宗住宅用地拍卖，也是金融城三期在成都取消“双限地”后拍卖的第一宗住宅用地。值得关注的是，金融城三期第一宗涉宅用地在去年6月成交，为“双限地”，由华润置地竞得，楼面价2.1万元/平方米，清水房限价3.6万元/平方米。今年上半年，金融城首宗住宅用地入市，楼盘名称为“金融城·锦宸府”，套均总价超千万元，两次开盘都迅疾售罄。
中指研究院四川分院表示，从同板块的宅地项目入市的情况看，上述成都“24亩”地块具备足够稀缺性，以高溢价成交，在业内属于正常认知，同时，该地块是成都6月20日发布的《成都市城市规划管理技术规定（2024）》后成交的地块，因此项目在产品打造上可发挥空间也更大。
除了上述楼面价创历史纪录的地块外，9月27日，成都中心城区“麓湖37亩地块”的出让也备受市场关注。该地块吸引了10家企业参拍，竞价超100轮，最终由川系民企润达丰滨江竞得，楼面价2.4万元/平方米，位列成都楼面价纪录第三，溢价率更是达86.9%。据悉，该地块是天府新区时隔9个月后首次供地，也是《四川天府新区直管区公园城市规划管理创新规定（2024）》实施后的首宗入市土地。
土拍“硬币的另一面”
虽然土地市场已有“星星之火”，但放到整个市场来看，依然处于冷静周期。
9月19日，北京市大兴区西红门东组团的居住用地出让，兴创置地以22.25亿底价竞得。值得注意的是，该地块住宅部分成交楼面均价约为3.62万元/平方米，而1~2年前相同板块的橡树湾三期、中建玖玥府地块出让时，以15%顶格溢价成交，楼面均价约4.1万/平方米。相比之下，近期出让的西红门东地块楼面价成本降低了4800元/平方米左右。
近日杭州一场土地拍卖即展现了房企拿地的理性与土地市场的分化。具体来看，9月30日，杭州出让2宗宅地，均为1.1~1.2容积率的稀缺低密地块，但是参与竞拍的房企战力主要集中在丁桥地块。历经27轮竞拍，丁桥地块最终被天阳地产以20.5%的溢价率摘得，临平区乔司地块则被英冠控股以底价获得。
中指研究院华东大区常务副总高院生表示，丁桥地块为上城区首宗不限价低密地块，位于丁桥桃花湖公园北侧，距桃花湖公园地铁站约700米，距龙湖天街约800米，生活配套完善。该地块起拍楼面价较同板块的金茂府地块下调了2631元/平方米，叠加不限商品房销售价格，给予了房企更大的操盘空间。
“而乔司地块受流速掣肘，房企争夺积极性不足。”高院生表示，乔司地块周边在售的低密楼盘“保亿沁东润府”月均成交仅12套，流速表现一般，上述乔司地块区位及配套均弱于在售的“保亿沁东润府”，因此，虽然乔司地块的起拍楼面价降低，但房企仍然理性谨慎。
广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉认为，近期有多个地块土拍溢价率比较高，一方面是受到国家层面提出促进房地产止跌企稳政策后，开发商的信心有所提升；另一方面，各地政府在土地拍卖上对开发商进行了让利，例如取消“7090”政策，增加半敞开空间面积比例等，与此同时，高溢价地块大多满足高端改善类商品住宅所需的区位配套等条件，而当前高端改善类住宅在市场上的需求也不少。
李宇嘉表示，土地市场行情好转，从源头上提振房地产市场的信心是有好处的，这与这两天房地产行业降低最低首付比例，调整存量房贷利率，以及广州、深圳等城市松绑限购等政策的逻辑一脉相承。
与此同时，李宇嘉也表示，整体来看，高溢价率的地块只是个别的，因为高溢价率的地块往往存在一些共同的特点，即处于城市中心区，片区规划级别非常高，周围的配套设施完善，而这样的优质地块是少数，目前市场上大多数的地块都是普通的地块，很难获得很好的出让。实际上，从2022年以来，少数明星地块受热捧，大多数地块遇冷是土地市场的两种主要情况，这样的情况可能还会延续一段时间。
中指研究院分析师孟新增认为，2024年全国土地市场缩量态势尚未改变，房企拿地仍偏审慎，仅热点城市核心板块维持一定热度。近期新政频出，9月24日金融三部门率先提出多项房地产支持政策，随后中央政治局会议罕见地在9月底研究经济形势，并首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了迄今最强“稳地产”信号，为市场注入信心。从近期土拍端来看，成都、广州部分地块土拍热度较高，但与之形成对比的是，南京、苏州土地以底价出让。
孟新增表示，整体来看，当前土拍环境持续宽松，新政的发布一定程度上修复了房企市场预期，但更多表现在热点城市或优质板块，全国土地市场转暖尚需时间。
责任编辑：宣远兵
