8月22日，与个人住房按揭贷款相关的5年期以上LPR下调，房贷族将有机会享受到政策“大红包”。记者从多家北京地区银行获悉，当前北京地区首套房贷利率已跟随LPR下降到4.85%水平，这是自LPR捆绑房贷利率后，北京首套房贷利率首次回归“4时代”。据初步计算，20年期百万元房贷，月供相比调整前可省83元。
“从今天批贷开始降息，首套房商贷利率为4.85%，二套房商贷利率为5.35%。”民生银行一家网点个贷工作人员告诉记者；位于北苑路的一家招商银行网点工作人员也确认了最新的房贷利率数值，首套房、二套房分别为4.85%和5.35%。
据了解，北京地区银行目前执行的房贷利率为，首套房商贷利率在5年期LPR基础上加55个基点，二套房商贷利率加105个基点。因此在此次LPR调整后，首套房商贷利率为4.85%，二套房商贷利率为5.35%。记者算了笔账，以首套房贷款100万元、20年等额本息偿还方式进行计算，LPR调降后月供为6516元，较调整前的6599元少了83元。
从全国范围来看，部分城市的首套房贷利率可能更低。5月15日，人民银行、银保监会发布的通知明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR减20个基点，这意味着，此次调整后首套房贷利率最低可到4.1%。
不过，这并不意味着房贷族一定能省钱。对于此前放弃转为LPR、选择固定利率的购房者来说，房贷利率和LPR调整无关，房贷不会发生变化；对于已转换为LPR定价利率的存量客户，需把重定价周期和重定价日考虑在内，在重新定价日前月供不变。大部分银行是从新一年的第1个月开始调整，假设购房者与银行约定的重定价周期为1年，重定价日为每年1月1日，本月5年期LPR下调并不会影响其今年每个月还的房贷数额。
截至目前，今年5年期以上LPR已经累计下调过三次，共下调了35个基点，除1月下调了5个基点，5月和本月都下调了15个基点。如果选择每年1月1日为利率重定价日，那到今年12月，以5年期以上LPR为基准的房贷利率暂时不变。明年1月起，房贷利率可以下降35个基点，很多人的房贷将会迎来新一轮调整周期。
针对三类购房群体的具体情况，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称：
一、过去几年购房的群体。此类群体面临的情况是，他们认为房贷利率太高了，所以想提前还贷。到明年元旦，此类购房者也可以享受利息下降的优惠。换句话说，购房者可稍安勿躁，也可以享受今年多次降息带来的利好，没有必要提前还贷；
二、今年购房的群体。今年购房的群体已经享受到了降息带来的利好。此前5月央行降息，包括房贷利率下限下调政策、各银行下调利率等，一些购房者已经享受到4.25%的低利率。他们的疑问是，这次8月22日的利息下降是否还可以享受。此类购房者房贷其实也属于存量房贷，若是贷款还没有批，那也可以搭上此次降息“快车”而享受优惠。若已经开始还贷，那就明年元旦后再跟着下降15个基点。这说明，新购房者也不用懊恼地认为为什么不迟点买，此类购房者也可以享受此类优惠政策，早买几个月并不影响。
三、今年下半年打算购房的群体。对于此类群体来说，当前买房是受支持和鼓励的，购房金融政策是非常友好宽松的，购房“窗口期”已经开启。房贷利率降而又降，叠加首付比例下调、房企降价优惠等各地推出的楼市新政策，客观上使得买房的性价比进一步增大。在获得低利率房贷的时候，他建议此类购房者可以适当问一下最低利率是否有条件、放款速度如何、合作的楼盘情况如何等，抓住“降房价、降首付、降利息”的最佳时期。
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此前报道：降息之后首房利率低于2008年，央行出手部署信贷工作这一波“稳经济”有多猛？（经济观察报）
经济观察网记者胡艳明降息来了！徐姗特别开心，她的房贷利率马上就要下调了。
2022年8月22日，8月贷款市场报价利率（LPR）下调如期而至：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较今年7月下调了5个基点、15个基点。
徐姗的按揭贷款重定价日在每年的9月14日，每年调整一次。到了今年9月14日，参考的正好是8月22日公布的LPR，距离2021年8月的利率（8月20日5年期以上LPR为4.65%），将下调35基点（BP）。
对于5年期以上LPR利率下调，如以贷款30年、等额本息还款、100万本金计算，购房者月供减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。
其实，市场对于8月LPR降息的操作已有预期。8月15日，央行将MLF（中期借贷便利）和7天逆回购利率各下调10个基点，按照LPR报价锚定MLF利率，8月LPR大概率同步下调。
不过，5年期以上LPR降15个基点的幅度还是略超市场预期。今年以来，LPR已经有多次降息，截至目前，1年期LPR累计降幅15个基点，5年期以上LPR累计降35个基点。
不少市场分析人士认为，本次降息重点在于回应地产下行。中信建投证券首席经济学家黄文涛明确指出，5年期15个基点调降主要还是对冲经济下行压力和社融萎缩，非对称降息重点在于回应地产下行。
资本市场受到降息消息提振，今日A股三大指数低开高走，上证指数报收3277.79点，涨幅0.61%；深圳成指报收12505.68点，涨幅1.19%；创业板指上涨1.64%至2779.02点。
8月22日晚，央行官网信息显示，当天央行召开部分金融机构货币信贷形势分析座谈会（以下简称“会议”），会议由央行行长、国务院金融委办公室主任易纲主持，传达学习党中央、国务院领导同志重要指示批示精神，分析研究当前货币信贷形势，部署推进当前和下一阶段货币信贷工作。央行副行长刘国强、银保监会副主席周亮出席会议并讲话。
对于当下的经济形势，上述会议指出，我国经济延续恢复发展态势，但仍有小幅波动。当前正处于经济回稳最吃劲的节点，必须以时不我待的紧迫感，巩固经济恢复发展基础。
最低房贷利率达4.1%低于2008年水平
因为目前全国房贷利率参考标准普遍为5年期以上LPR，所以本次降息对于新购房者来说，商业住房按揭贷款利率将随之下调。
对于徐姗等已有房贷人群来说，享受到房贷下调的“福利”可能稍微有所滞后。大多数已经有房贷的居民，贷款的重定价日在每年1月1日，今年以来35个基点的降幅，要等到年底利率重定价日，才会体现。
几家欢喜几家愁。就在昨天，刘梅收到了按揭贷款银行发的短信：您协议号为XX的贷款已在2022年8月21日重定价，本期应还总金额为8000多元。
22日降息，21日贷款重定价，刘梅正好与本次“降息”擦肩而过。按照房贷的利率一年重新定价一次的规律，她要等到明年8月21日才能“享受”到本次降息带来的利好。
此次5年期以上LPR下调15个基点的调降幅度超出市场预期。国金证券首席经济学家赵伟认为，5年期以上LPR超预期下调、再次释放“稳地产”信号。实体需求收缩在去年底今年初已开始加速显现，体现在金融数据上，居民中长期贷款同比持续8个月大幅转负。
结合此前政策动向即5月份，5年期以上LPR超预期下调已释放一定信号，而此次5年期以上LPR再度大幅下调，赵伟认为，这是进一步强化“稳地产”预期。
中国民生银行首席经济学家温彬认为，此次超预期调降有助于带动地产销售有所好转；但在当前地产销售再度转弱、居民加杠杆意愿持续低迷和稳增长压力依然较大的情况下，5年期以上LPR报价再度大幅下调15BP，有助于缩窄与往年房贷执行利率的差距，提振宽信用进程。考虑到政治局会议要求“稳定房地产市场”和8月18日国常会提出“完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本”，房贷利率需要进一步降低向历史低点靠拢。
温彬表示，参照历史最低水平，2008年底首套房贷款利率达到4.158%（5.94%*0.7），个人住房贷款加权平均利率4.34%，当前两项指标分别为4.25%、4.62%，因此仍有10BP、28BP的调降空间。
2022年5月，央行、银保监会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
因此，本次5年期以上LPR下调后，部分城市房贷最低达4.1%。
黄文涛认为，首套房贷款利率低至4.1%，已实质性低于2009年房贷利率打七折后的4.16%。
不仅仅是房贷，企业中长期贷款也多挂钩5年期以上LPR。
赵伟认为，LPR下调、尤其长端，除释放部分领域“稳”的积极信号外，或助力实体缓解债务压力、激发实体需求。存量付息贷款利率也多会在1年内跟随LPR调整、缓解企业、居民、城投平台等存量债务压力。同时，作为中长贷定价的锚，5年期LPR下调直接带来制造业、基建、服务业等新增中长贷贷款融资成本回落。
为何是非对称降息
与房贷等中长期贷款不同，1年期LPR下调或与近期企业短贷创新低等有关。相比5年期以上LPR的大幅下调，1年期LPR相比上个月仅下调5个基点，为3.65%
8月15日，央行开展了4000亿元MLF操作，中标利率由2.85%降至2.75%，下调了10个基点（BP）。因此，政策性降息落地后，8月LPR报价下调符合市场预期。
8月LPR是非对称下调，1年期降5个基点，5年期以上降15个基点。2022年年初以来，LPR先后下调3次，分别在今年1月、5月和8月。
其中，1月份，1年期、5年期以上LPR分别下调10、5个基点；5月再次非对称降息，仅5年期以上LPR超预期下调15个基点，降幅创新高。到了8月，1年期、5年期以上再度下调，5年期再降15个基点。
对于此次为何是非对称下调，温彬分析，从调降幅度看，1年期LPR下调幅度较小，应主要源于当前市场短端利率整体已处于较低水平，若继续引导1年期LPR下调，容易加剧企业的套利行为；而5年期以上LPR继5月以后，再度大幅下调15个基点，主要在于当前稳地产压力较大，利率仍有调降空间，且中长期贷款需求更需提振，压降长端LPR利率将有效降低居民和企业的融资成本，提升其加杠杆的意愿。
此次LPR利率下调恰逢LPR改革三周年。2019年8月17日，央行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，宣布对LPR进行改革。
在LPR改革前，银行贷款定价主要参考央行公布的贷款基准利率。改革后，央行逐步推动所有贷款定价均需锚定LPR，LPR由报价行及各家银行自主决定，市场化程度更高。
中国银行研究院研究员梁斯认为，LPR改革以来，我国利率传导机制进一步打通，政策利率（MLF）→市场基准利率（LPR）→市场利率（贷款利率）传导的利率体系基本建立，金融机构发放贷款利率跟随LPR同向联动，贷款利率隐性下限被打破。三年来，在LPR改革带动下，金融机构信贷利率持续下降，企业融资成本连创新低。
今年是否还有下调空间
截至目前，1年期LPR累计降幅15个基点，5年期以上LPR累计降35个基点，今年内是否还有下调的空间？东方金诚首席宏观分析师王青判断，下半年仍有一定下调空间，特别是5年期LPR报价还会有15-20个基点的较大降幅。
王青认为，一方面，疫情波动下，下半年消费修复将较为温和，房地产还会低位运行一段时间，另外，在全球经济衰退阴影下，此前对经济增长拉动作用较大的出口存在减速趋势。这些因素意味着政策面有可能进一步加大稳增长力度，重点是刺激国内总需求。
另一方面，王青表示，下半年国内物价形势总体有望保持稳定，猪肉价格上涨带动的结构性通胀难以引发物价全面大幅大涨，扣除食品和能源价格的核心CPI将持续保持2.0%以下的低位（8月为0.8%），不会对未来宏观政策形成较大掣肘。与此同时，下半年美联储等海外央行在政策收紧过程中，会更多考虑由此带来的经济衰退风险，政策收紧步伐有可能放缓。这意味着国内政策宽松的外部约束也在减轻。
赵伟同时认为，只是降息并不够，财政、地产等措施或还需加力，实体需求修复仍需密切跟踪。当前资金滞留金融体系现象仍较为突出，降息、降成本、加快信贷需求释放“箭在弦上”；同时，加强资金的结构性引导，加大对重点领域的融资支持。不只是货币政策，加快财政资金使用、项目进度等主动释放需求措施也在路上，各地“因城施策”措施也会持续演绎。
上述会议对于下一步信贷工作指明了方向。此次会议上，国家开发银行、农业发展银行、工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行主要负责同志出席并发言。
会议强调，主要金融机构特别是国有大型银行要强化宏观思维，充分发挥带头和支柱作用，保持贷款总量增长的稳定性。要增加对实体经济贷款投放，进一步做好对小微企业、绿色发展、科技创新等领域的信贷支持工作。要保障房地产合理融资需求。要依法合规加大对平台经济重点领域的金融支持。
同时，会议强调，政策性开发性银行要用好政策性开发性金融工具，加大对网络型基础设施建设、产业升级基础设施建设、城市基础设施建设、农业农村基础设施建设、国家安全基础设施建设等重点领域相关项目的支持力度，尽快形成实物工作量，并带动贷款投放。要坚持市场化、法治化原则，统筹信贷平稳增长和防范金融风险之间的关系。
责任编辑：祝加贝
