位于北京中关村片区的中国科学院黄庄小区。摄影：刘昕
被称为可“重锤”学区房的教师轮岗终于来了，然而，北京大部分学区房房价表现仍然坚挺。
7月20日，北京市教委负责人在市政协年度提案办理协商会上表示，今年9月秋季学期开学后，全市所有区都将开展教师交流轮岗。
早在去年8月，北京市教委已经释放出将大面积、大比例推进教师轮岗的信号。交流轮岗的对象是义务教育阶段公办学校的校长和教师，凡是距离退休时间超过5年、并且在同一所学校连续工作6年及以上的，原则上应进行交流轮岗。
交流的主要形式包括区域内校长交流轮换、骨干教师均衡配置、普通教师派位轮岗三个维度。据悉，一年来，北京已有8个区参与试点，分别是东城、西城、朝阳、海淀、大兴、延庆、门头沟、密云。今年秋季，轮岗范围将扩至全市所有区。
教师轮岗并非新鲜事，北京市教委的官网上，涉及“教师轮岗”的政策文件最早可追溯至2012年，以前教师轮岗主要为了平衡城乡教育资源分配，此次，教师轮岗则侧重缩小北京城区内的校际差距，为学区房降温。
但是，距秋季开学还有一个月，北京市教委官网并未披露轮岗细节。《财经》记者致电市教委，得到回复是轮岗具体怎么操作由各个区教委决定。西城区教委工作人员则表示，市里还在开会讨论，区教委目前没有制定细则。
作为教育“双减”组合拳的一环，此次教师轮岗在公布初期受到极大关注，有家长和炒房者认为该举措将给学区房带来冲击。
然而，消息发布近两周内，《财经》记者走访了北京海淀、西城等热门学区，发现学区房均价波动并不明显。
房天下平台显示，7月16日至7月30日，蜂鸟社区、康桥水郡、黄庄小区等北京老牌学区房均价在13.5万/平方米-16.8万/平方米之间，成交价涨跌不一，每平方米涨跌幅度均价不超过3000元。
学区房价格为何没跳水？
多位教师、家长及教育领域专家认为，轮岗细则不完善，仅区内调配，学校有较大自主操作空间，名师基本不出校等问题，导致教师轮岗对学区房的降温作用有限。
“近期房价总体平稳，成交量也正常，没有大幅跳水的情况。”北京宣布全市实行教师轮岗后的第一个周末，海淀区、西城区热门学区房周边链家中介人员告诉《财经》记者。他们均表示，最近，有意向购买学区房的家长也几乎没有咨询过该政策。
《财经》记者获悉，此次教师轮岗主要为区内进行，而且具体轮岗教师数量未公布，对家长们冲击并不大。
“要感觉到力度的话，肯定是知名的校长或老师有规模性的轮动，但目前没有听到类似消息。我们从家长群里得到的消息是，有的学校会有十多个老师参与轮岗。”一位海淀区小学家长告诉《财经》记者。
一位石景山区的初中老师向《财经》记者描述了学校的轮岗细节：他所在的学校有6位老师参与了轮岗，占全体教师的比例不到10%。轮岗规则由区教委主导，但具体谁去，学校有很大的自主操作空间，一般是集团内部各学校协商决定，也会参考教师的意愿。
“学校一般不愿把校内最顶尖的教师资源往外放，但又得完成轮岗任务，就倾向于把一些非主科的、处于边缘位置的老师轮出去。”该老师透露。
一位家长也证实了上述情况，在升学上，学校之间毕竟是竞争关系。好学校一般要在保证自己教学质量的基础上，调出一部分优质教师，平衡其他学校的教学水平。所以家长还是更倾向于让孩子去传统强校就读。
中关村三小附近的热门学区蜂鸟家园，该小区楼龄18年，6月均价约17万元/平方米。摄影：刘昕
从康桥水郡看到的中关村三小，该小区与中关村三小仅一墙之隔。摄影：刘昕
《财经》记者获悉，家长们抢购学区房大多是被升学神话吸引，但这些不仅因为学校的师资力量，还有这些学区周边的氛围，以及其吸纳的优质生源。因此，仅让教师轮岗很难让他们放弃抢购学区房。
例如，在海淀中关村片区，这里大多是中国科学院的家属小区，楼龄虽老，但仍然很受追捧。“你身边大都是中科院的子弟，大家不攀比吃穿，比的是学习和综合素质，孩子自然而然会被这种氛围影响。”一位中关村片区的链家经纪人谈道，大多数买房家长给他的印象是更在乎孩子从小的玩伴与所处的圈层。
热门小学中关村一小，距离黄庄小区步行10分钟。摄影：刘昕
受访的教育专家、家长、中介有一个共识，名师只是一所学校整体教学质量众多影响因素中的一环，不能起决定作用，优质生源更重要。
优质生源并不只体现在学生个人的智力、天赋和努力程度上，背后是整个家庭对教育的重视。一位中介这样举例：“当家长愿意用1000万买一套学区房，那他也愿意每年出四五十万在孩子的培育上。”
因此，好学校实际上通过周围片区的房价筛选了好生源，双方共同塑造了“升学神话”。
“家长们挑选好学校时的判定标准不是师资，而是一种对好学校的综合认知，是品牌效应、学校所处地理区位等因素综合作用的结果。家长对于人大附有多少好老师是不了解的，但只要人大附是人大附，它就依然有吸引力。”某券商教育领域首席分析师吴劲草认为。
区位房热度压过学区房
近几年，在房住不炒总指挥棒下，北京市出台过一系列政策，例如多校划片、六年一学位，力图给学区房降温。
以西城区的德胜里一区为例，据悉，这里的小户型价格在2021年曾达到20万/平方米，大一点的户型价格也在18万/平方米左右。
而西城区去年发布“多校划片”政策，给德胜的学区房市场带来不小震荡。该政策规定，2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
受该政策影响，德胜片区大量新购房家庭的子女在幼升小阶段被调剂出区。花高价买学区房的家长未能如愿将孩子送进心仪学校，德胜片区的学区房价格也应声而落。现在，德胜里一区的均价稳定在15万-16万/平方米，学区房降温初见成效。
但是，在“就近入学”的大原则未变情况下，买到一些名校云集的区位，就意味着可以保证极高的入学概率。例如中关村蜂鸟社区附近的房子始终维持在较高水平。
吴劲草表示，决定学区房价格更重要的政策是公民同招、电脑摇号，这彻底改变了房子与学校的绑定关系。但不意味着学区房会成为历史，它会以新的“区位房”的形态存在。在就近分配的逻辑下，如果M2（广义货币）持续较高速增长、货币政策环境相对宽松，区位房的价格反而还会上涨。
比如一所学校在科技公司、重点高校云集的中关村，其就具备了区位优势，人员也会朝这里聚集。这所学校周边房产的价格就必然比一所郊区强校周边房产的价格高。
给学区房降温，道阻且长
学区房过热的根本原因是优质教育资源供小于求。
2015年，我国全面实施二胎政策，北京市2016、2017两年的出生人数均持续走高，2017年更是达到近10年的峰值。这些新生儿将在2022年、2023年迎来入学高峰，这两年教育资源的紧缺情况尤为突出，学区房热度自然居高不下。
（1949-2021年北京市居民出生、死亡变动情况。来源：北京市卫生健康大数据与政策研究中心）
给学区房降温，很难靠某个单一政策达到目的，需要多举并施促进教育公平，也需要让市场用更长的时间消化政策。
中国教育科学研究院研究员储朝辉表示，在教师轮岗的同时，要用系统的政策来实现教育资源均衡。在经费的拨付、项目的执行等环节对所有学校平等对待。只有学校之间是平等的，才能真正实现学生之间的平等。
景晖智库首席经济学家胡景晖提出可以参考“德国模式”：德国不管是乡村还是城市，公立教育阶段的软硬件、甚至教师工资都是统一的。不会有特别好的学校，也不会有特别坏的学校，自然就没有学区房的概念。同时，鼓励好学校成立教育集团，整合教育资源，也对拉动整体教育水平有帮助。
教育观念的革新也颇为关键。今年北京中考难度降低，是对以往拔尖式教育思维的挑战。当考试更加注重基础知识，“超前培育”也就没有了市场，学校要体现自己的特色，需从考试之外的不同角度去培养学生。
“考试是指挥棒，我们家长不是盯政策，而是盯指挥棒。如果未来几年北京中考难度还是这么低，加上教师轮岗，或许会对降低学区房热度产生很大的作用。”一位西城区学生家长这样说。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，目前出台的一系列政策都比较直接，学区房能否降温，不是看未来还会出台多少新政策，而是目前这些政策是否能有效地大力推进下去。比如轮岗政策落地之后，老师的后勤保障工作做好、细化具体的操作模式，这才是核心。
本文作者为《财经》特约作者及记者
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