作者张敏
从今年三季度开始，北京朝阳区的不少办公楼租户就不断接到传单，推介CBD、金融街、望京等区域的写字楼，其中不乏甲级写字楼。按照中介人员的说法，当前北京核心区域的写字楼价格“比较合适”，有意向的租户可以考虑搬迁。
根据仲量联行发布的2020全球最贵办公楼市场榜单，北京金融街和CBD区域分别位列第三和第七。如今，这两个区域的部分写字楼要以发传单的方式进行招租，可见情况很不乐观。
受供应量偏大、产业结构调整和新冠疫情等因素的叠加影响，北京写字楼市场正遭遇“至暗时刻”。
高力国际近日发布报告指出，2020年，北京写字楼市场空置率达到19.4%，创近十年的新高。与此同时，写字楼市场的租金水平从2019年底的383元/月·平方米降至351元/月·平方米，降幅达到8.4%，同样创下近10年的新高。
为降低空置率，很多业主以价格优惠等方式进行招租，写字楼之间的竞争之激烈，堪称前所未有。
该机构认为，尽管四季度市场需求正在强势复苏，但由于供应持续增加，明年的市场表现仍然不容乐观。
租户争夺战
年初暴发的新冠疫情，是北京写字楼市场最大的“黑天鹅”事件。由于疫情影响到企业的扩张和招聘，使得市场需求大大缩水。
北京国贸区域一栋写字楼物管人员向21世纪经济报道记者表示，一家大型企业于去年12月初与物业方签订了租赁协议，并计划在春节后搬迁。但由于疫情影响，该企业最终放弃了搬迁计划，并选择在成本更低的双井区域继续办公。
从今年下半年开始，随着疫情逐渐得到有效控制，写字楼市场的需求逐渐恢复。
高力国际华北区董事总经理严区海指出，这一方面是由于疫情压制的需求在下半年集中释放，另一方面也是由于写字楼业主主动为企业提供了更有竞争力的租赁条件所致。
据了解，为吸引租户，不少写字楼主动下调了租金，并使得今年的市场租金水平下降了8.4%。
“这样的租金降幅是符合市场预期的，在新增需求有限的情况下，市场存量租户的竞争就会变得更加激烈，企业在不景气时期对于办公租赁成本变化就会变得更加敏感。这样的激烈竞争不仅存在于子市场之间，也存在于不同级别的办公楼宇之间。”严区海表示。
他指出，在疫情期间，租户出现了从甲级向乙级写字楼搬迁的情况。但随后，在甲级写字楼提供更有竞争力的租赁条件的时候，也出现了企业回流到甲级楼宇的现象。业主之间的竞争态势可见一斑。
但由于前期缺口较大，全年市场的交易量仍然偏低。根据高力国际发布的数据，剔除自用及预租面积后，今年全年北京写字楼市场的净吸纳量不到3万平方米，创下有历史记录以来的新低。
北京写字楼市场空置率偏高、租金下降，还有一个更大的背景，即过去两年来，该市场一直处于供大于求的状态。
据了解，从2018年以来，北京写字楼市场供应量进入高峰期。但从2019年开始，需求并未同步扩张，甚至一度缩水，这也导致供需失衡的问题不断加剧。
高力国际指出，北京甲级写字楼市场的新增供应和需求比长期都维持在2倍以内，但供需不平衡的问题从2019年开始凸显，在疫情暴发的2020年，新增供需比更是上涨到接近5倍。
受此影响，写字楼市场租金从2018年的高点连续3年回调，调整幅度合计接近13%。
需求变迁史
2019年被认为是北京写字楼市场的转折点，这很大程度上是由于需求结构发生变化所致。
仲量联行根据需求特点和层次的不同，将北京写字楼市场需求分为基石需求、从动需求和动能需求三类。
其中，作为需求结构中的根基，基石需求的承租面积占比达到51%。该类需求由风险度低、知名度高的企业租户组成，包括央企、国企、跨国公司、私企巨头，以及世界500强企业。这部分需求具有稳定且持久的特点，在市场中追求合理的租金水平。
从动需求的承租面积占比28%，以内资和外资的中小型公司为主。此类需求表现低调，虽然稳定性不及前者，但仍对市场有着较大影响。
动能需求占比21%，这类需求主要来源于新型行业，办公面积扩张速度快，支付能力最强，能引领市场租金增长，但风险也相对较大。
仲量联行指出，自2014年以来，随着政策端的推动，P2P、互联网、共享经济等新兴行业领域不断形成、融汇和更迭，并持续带来新的动能需求，保证了市场中的租赁需求持续强劲。
从资金来源上看，这期间，内资需求不断增加，并逐渐取代外资，成为北京写字楼市场的需求主体。
但到2019年，由于政策变化等外部原因，P2P等行业出现深度调整，市场中缺乏新兴的动能需求，加之面临经济下行压力、中美贸易摩擦升级等影响，北京写字楼市场的需求出现缩水，并导致租金水平下降，空置率攀升。
按照仲量联行的观点，北京写字楼市场仍然会产生新的动能需求，比如，人工智能、云计算、5G、新基建、医疗健康和保险等领域，未来都有可能成为写字楼市场的生力军。
但在此之前，疫情冲击及经济增长放缓将持续向市场施加压力，并使租金的下滑持续到2021年底至2022年初。
严区海也持有同样的观点，他表示，“2021年对于北京甲级写字楼市场来讲将会是极具考验的一年。”通过初步统计，预计明年将有接近160万平方米的新项目入市（2019年超过90万平方米），这也将给市场带来前所未有的冲击。
他表示，虽然市场的新增需求正在恢复，但可持续性仍然有待进一步观察。而在持续的供应高峰面前，市场租金将继续下降，但降幅应该会小于今年。
高力国际提出，综合考虑宏观经济增长稳步复苏、北京疫情防控有效和写字楼需求中性释放等三个基础宏观条件，预计北京写字楼供需失衡的态势在明年仍会加剧，市场空置率将达到顶峰。
世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天向21世纪经济报道记者表示，明年北京写字楼市场尽管仍然有密集的新增供应量入市，但是在疫情防控常态化的保障下，以及北京整体升级搬迁的需求下，空置率上升的速度会有所放缓，租金整体下行的压力也会有一定程度的缓和。
