作者：孙梦凡
从交表到过会仅用时81天的融创服务（01516.HK），赴港上市进程再进一步。
11月9日，融创服务公告称，将于11月9日至11月12日公开招股，计划全球发售6.9亿股，发行价10.55~12.65港元，发行规模10.8亿~12.95亿美元，预计11月19日正式挂牌，汇丰（00005.HK）及摩根士丹利为其联席保荐人。
融创服务成立于2004年，目前已是融创中国（01918.HK）六大业务板块之一。若其顺利登陆资本市场，融创中国将迎来第二个港股上市平台。国内前五大房企中，将仅剩万科还未将物业IPO提上日程。
四大基石投资者认购
根据港交所此前披露信息计算，融创服务从8月6日交表到10月26日即通过聆讯，仅用时81天，开创了2020年物企过会最短时间先河。
公告显示，融创服务行使“绿鞋机制”（超额配售权）后，最多可募集资金12.95亿美元。腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本作为其四名基石投资者，已分别认购1.5亿美元、1亿美元、6000万美元及6000万美元。
回顾腾讯的投资历史，上述1.5亿美元认购额是其目前在物管行业最大的基石投资；已布局大数据和云服等领域的IDG，此次系其首次将投资领域延伸至物管行业；而高瓴资本、雪湖投资，已投资过多家物管企业。
新上市物业股能频频引来基石投资，与物管行业的高增长性不无关系。
以融创服务为例，截至2020年6月30日，融创服务录得营业收入17.9亿元，同比增长52.9%，过去三年的年复合增长率为59.5%；同期录得利润2.51亿元，同比上涨367.6%，三年复合增长率达150.7%。
实际上，早在2015年，融创中国董事局主席孙宏斌曾明确表示，不会谋求融创物业管理公司分拆上市。但资本对物业股沸腾的热情，让房企按捺不住抢占赛道。
同时，随着“三道红线”即将落地，分拆上市也成为房企“降杠杆”的手段。方正证券指出，行业融资边际收紧，预计未来将有更多房企通过合作开发、上市拆分、配股融资和引入战投等方式，达到“三道红线”指标。
融创方面也表示，看好物管行业未来发展空间，分拆上市可使融创服务借力资本市场不断提升竞争力，还可拥有独立的融资平台，直接进入资本市场进行股权及或债务融资，为未来发展提供资金。
目前，融创中国透过全资子公司持有融创服务100%权益，分拆上市完成后，预期将拥有融创服务不少于50%权益，这意味着，融创将通过合并财务报表及收取股息分红，从融创服务的未来发展中继续受益。
除全球发售外，融创还将向股东分配融创服务部分股份。“分派少部分融创服务股份，地产公司股东能更好地分享分拆带来的收益，融创中国股价也将因此受益。”中泰国际评论称。
龙头物业股仍有空间
值得注意的是，尽管房企分拆上市热情不减，但资本对物业股的狂热态势已开始减弱。9月份以来，港股物业板块整体向下调整，多只明星股票纷纷翻绿，近期至少3家物业公司主动回购股份，以托底股价。
11月6日，建业新生活发布公告称，董事会主席王俊216万港元增持公司股份。此前一天，该公司实控人胡葆森已斥资492.88万港元增持建业新生活653，000股股份，每股平均价7.55港元。
自9月份以来，建业新生活股价一路向下，截至10月30日收盘已跌至6.91港元，较9月初跌去三成多。管理层表示，公司股份一直以大幅低估本公司业绩及潜在价值的水平交易，看好未来增长潜力。
富途证券认为，当下物业板块多数个股估值处于高位，叠加同质化新股大量上市，市场供给大幅增加，引发板块整体估值中枢下行。可供投资的同质化标的大量增加，投资者自然不再愿意出高价。
不过上述机构认为，虽然短期板块遭遇大幅回调，但无法改变长期逻辑，即物管行业的集中度以及景气度有望持续提高，行业龙头市占率和业绩空间远未见顶，看好具备扎实基本面和成长空间的龙头物业股。
回看融创服务，截至2020年6月30日，该公司在管建筑面积1.054亿平方米，已跻身上市物企在管规模过亿的行列，但距碧桂园服务、恒大物业、万科物业等仍有距离。过去三年，该指标年复合增长率94.5%。
在此前发展中，融创服务主要依靠母公司哺育，上市后其计划将募集资金用于战略投资及并购机会，以扩大业务规模，巩固行业地位；并升级智能管理服务系统，拓展社区增值服务，开拓新的盈利增长点。
