降价、裁员、闭店 联合办公“一夜入冬”？
郑娜，付魁，石英婧
联合办公的“蒙眼狂奔”之势在2018年发生了变化，WeWork、氪空间、优客工场、纳什空间等头部企业各种消息不断，裁员、合并、融资缩水接踵而来，行业洗牌期至，“一夜入冬”。
据不完全统计，联合办公行业在2018年发生的并购案例约8起；同时，融资也向头部企业集中，克而瑞数据显示，除去WeWork，2018年氪空间和优客工场两家独角兽企业融资总额占总体比重超过了三分之二。 而这也意味着中小企业融资难度加大。有业内人士指出，2018年下半年掀起的行业价格战，起因便与中小企业融资状况不佳有关。
事实上，头部企业的融资情况整体也不甚乐观。软银本计划向WeWork投资160亿美元，最终“膝斩”至20亿美元；2018年末业绩创新高的氪空间却突然被曝裁员，如今又传出业务调整的消息，其员工坦言，“钱是有的，只是没那么多而已。”
亿翰智库研究经理徐鹏指出，“由于联合办公的门槛低，护城河浅，可替代性强，因此我对于联合办公未来发展空间持保守的态度。不远的将来，联合办公必将要经历竞争淘汰，真正能走出自己路的企业有限。做好服务、做好社区，构建自己的品牌特色将是联合办公未来的出路。”
低价魔咒
自2018年下半年国内各大联合办公品牌出现降价、让利等活动以来，行业竞争陷入了“价格战”的魔咒。《中国经营报》记者近日回访了2018年10月曾走访过的部分联合办公社区，发现大部分社区的价格依然处于低位。
位于上海徐汇区裕德路的氪空间，7人工位的内侧房间折后价格约为12800元/月，平均每个工位约1830元/月；较2018年10月的16493元/月低出不少。同时，9人工位的外侧房间每个工位价格约2102元/月；而位置不甚好的一间内侧9人间，价格可低至1700元/月。
位于上海市徐汇区天钥桥路的方糖小镇，6人工位的最低价格为9000元/月，低于上次走访时的9600~13000元/月。工作人员称，可在房间中增加座位至8人，“只收6个人的钱”。同样的，记者以租客身份致电位于上海静安区愚园路晶品大厦的优客工场，工作人员介绍，6人间也可“再加2个桌子，但按6人间来卖”。
相较而言，位于上海市徐汇区华山路的WeWork，其租金未发生明显变化。记者了解到，无窗的6人间价格依然约为1.8万元/月；若以一年为期限签约，可给出9折的折扣。值得一提的是，会议室的使用价格有所降低，超出免费享用额度后每小时价格从2018年10月的约320元降至约160元。事实上，记者以租户的身份向中介询问该处WeWork社区的租金时，其表示：“我们跟他们的销售有长期的合作关系，销售是可以给到8折的。”
由此来看，现阶段的联合办公实际上依旧未能完全脱离价格战。某头部联合办公企业内部人士告诉记者，行业出现马太效应，头部企业越做越强，无论是资本还是用户，更愿意选择大品牌，这也就导致中小规模的联合办公品牌因为前端融资可能比较难，出租率也不高，出于资金压力，率先下调价格以提升出租率。这逐渐带动了其他品牌，随着降价的品牌越来越多，导致头部的企业也开始不得不降价，“而价格一旦降下来，就很难升上去”。
关店止损
随着2014年“大众创业、万众创新”的提出，创业热潮迅速兴起。数据显示，2017年，中国新设市场主体1924.9万户；2018年新增市场主体2149.58万户。市场需求的加大，促进了联合办公的快速增长。艾媒咨询数据显示，截至2018年6月底，国内联合办公平台数超过300家，布局网点数超6000个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个。
不过，这一野蛮生长的势头随着市场资源、资本、业务等向头部企业的集中出现降温，联合办公行业也开始洗牌。好租联合创始人匡健锋此前在全联房地产商会上披露，2018年，联合办公品牌减少40家，运营时间均未超过两年。
事实上，并购、合作已成为联合办公行业2018年的关键词。不完全统计显示，优客工场在2018年进行了约6次收并购动作，先后拿下了洪泰创新空间、无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom、爱特众创、方糖小镇等；WeWork合并裸心社后，又与金地集团旗下联合办公品牌ibase达成合作等。
第一太平戴维斯华东区商业楼宇部高级董事郑廷俊指出：“2019年，对联合办公来说，不但要面临行业内竞争，大环境对联合办公也不是非常利好。同时，原先联合办公从开发商拿到相对优惠的租金价格策略，与市场租赁价形成价差，以此吸引前端租户，而现在我们了解到，针对特别优质的客户，有部分开发商会进行适当的租金下调。这样一来，联合办公的租金优势在缩小。综合来说，2019年联合办公的形势是比较严峻的。”
2019年，除了行业内、企业间的继续洗牌之外，企业内部的整合洗牌或许也将同步开启。2月中旬以来，随着中民投出现债务危机而出售上海董家渡地块消息的发酵，曾接受其投资的氪空间也传出了或受此影响的消息。上述内部人士指出，中民投只是氪空间的股东，其经营状况并不会对后者产生影响。
不过，记者在走访中发现，氪空间在位于上海嘉宁国际大厦的社区已经关闭。据贴在嘉宁国际大厦29层的两份通告显示，嘉宁国际大厦于2019年1月30日解除了其与氪空间方面的租赁合同；其中，氪空间方面欠缴租赁费用，但关于具体金额，双方存在分歧；同时关于租赁合同条款，二者也有不同意见。氪空间官网信息显示，其在2018年4月发布了与嘉宁国际大厦正式签约的消息，办公空间共5000多平方米。
记者在走访中向氪空间工作人员了解上述社区关闭的原因时，其表示：“如果达不到收益的话，一直这么下去公司肯定是吃不消的。”事实上，此前有氪空间内部人士向媒体披露，公司有业务调整，不赚钱的社区会正常考虑关闭。
上述内部人士指出：“关闭一些社区，可能会是2019年联合办公行业一个大趋势。”其表示，如果2019年融资情况还没有好转的话，现金流到了比较紧张的时候，各家公司一定会采取关闭社区的办法，因为不可能无限制的亏损，到时候盈利会比规模更重要。
融资困局
关闭亏损社区的关键原因之一在于融资情况不够理想。
据克而瑞披露的数据显示，2018年国内联合办公企业融资金额为67亿元（不含WeWork及未透露的融资金额），约为过去两年总和。其中，包括优客工场、氪空间、纳什空间、米域、梦想加、办伴科技等在内的头部7家企业2018年融资总额约为66亿元。
值得一提的是，据天眼查信息显示，以上7家企业的融资多是在2018年8月前完成的，各家企业最多进行至C轮融资。截至目前，仅优客工场完成了D轮融资。
联合办公行业的领头者WeWork的融资之路也遭遇了坎坷。公开信息显示，日本软银集团早前希望向WeWork投资160亿美元，但据WeWork在2019年1月初披露的融资信息显示，最终其新融资额仅为20亿美元，出现了大幅缩水。
事实上，上述中介工作人员在与记者提到中介费用时称，2018年WeWork给出的佣金“比正常市场上给的佣金高了一些”，“他们拿了大笔的资金用于投入市场”，不过“今年没这么多了”。
由此可见，联合办公近来的融资环境并不够理想。上述内部人士分析，在当前这个行业大环境和趋势下，前端融资不好拿，如果还有社区持续亏损的话，那等于是在消耗现金流。
值得一提的是，2018年8月拿到3亿元人民币战略投资的优客工场方面曾对媒体披露，在新一轮融资过程中，除了业务规模增速外，投资人开始关心诸如现金流、利润、成本等方面的问题。
郑廷俊表示，在2019年经济形势尚不明朗的情况下，租户、企业在业务展开上会更严谨，希望租赁成本更可控。因此联合办公自身仍要面临较大压力，因为他们已与开发商签订合同，租金确定，无法调整；而其面对的租户在成本上会有较多考量。
由此来看，拿到更多融资是联合办公大战的关键之一，有不少企业将目光瞄向了上市。事实上，SOHO 3Q、梦想加、纳什空间等方面均曾表露过上市的可能性。
优客工场创始人毛大庆在2018年5月接受采访时表示，可能在2018年或者2019年年初上市，地点是香港和上海二选一。不过此后又有消息称，优客工场计划在2019年三季度于美国上市。氪空间也在2018年时传出了赴美上市、母公司36氪拟于2019年赴港IPO的消息。
徐鹏指出，在当前联合办公都比较迷茫的情况下，能做大规模，实现盈利，第一个上市必然能打开融资通路，成为联合办公行业资本的焦点。
