原标题：深圳发布租金监管新规：“租金贷”直接拨给租客
作者：辛继召
限制住房企业“资金池”是新规核心内容
长租公寓爆雷，严重影响租赁市场，北京、深圳两地几乎同时发布租金监管规定。
2月2日，北京、深圳住房租赁资金监管的通知或征求意见。北京市五部门要求，银行、小贷不得将“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。深圳市要求租金纳入监管专户，“租金贷”直接拨给租客。
北京住建委称，限制企业“资金池”是新规核心内容。住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过三个月租金，收、付租金的周期应当匹配。明确禁止“长收短付”经营模式。
深圳市住建局称，叠加疫情影响，国内长租公寓资金链断裂、“爆雷”事件频发。由于长租公寓行业“爆雷”的传导性强，我市也广受波及。对此，省、市领导先后作出批示，要求研究住房租赁行业资金监管举措，规范住房租赁市场发展。
深圳：“租金贷”直接拨给租客
2月1日晚，深圳市住房和建设局公开征求《关于开展住房租赁资金监管的通知》（征求意见稿）意见，从开设唯一的租赁资金专户、实行租赁资金监管、规范住房租金消费贷款、加强监督管理四个方面作出规定。
在租赁资金专户方面，住房租赁企业须在市内确立唯一住房租赁资金专用账户，用于收取其经营下所有承租人押金及租金。无论住房租赁企业开立多少个银行账户，其在经营期间都应使用该唯一专户向各承租人收取押金和租金。
在租赁资金监管方面，通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业，收取承租人押金及周期租金超过4个月租金数额的，由监管银行对超过部分资金进行监管，或者由住房租赁企业提供相应价值的银行保函担保。
在规范住房租金消费贷款方面，明确金融机构应与承租人单独签订贷款协议，贷款期限不得超过租赁合同期限，并将贷款全额拨付至承租人个人账户。禁止住房租赁企业通过隐瞒、欺骗、强迫、租金优惠等方式要求承租人使用住房租金贷款，禁止在租赁合同中包含租金贷款相关内容。
该征求意见稿指出，建立多部门的联合监管机制，住建部门主要对存在高风险经营模式的企业及其专户进行监督，政法部门主要组织网格人员开展高风险企业排查和对承租人进行风险提示，银保监及金融监管部门主要对存在违法违规行为的银行业金融机构、小额贷款公司进行依法查处，网信部门主要对违法违规发布住房租赁信息的行为进行监督和查处，公安部门主要对住房租赁活动中的违法犯罪行为依法进行打击。
深圳市住建局在起草说明中表示，近期，通过受托经营、转租方式开展业务的住房租赁企业采取“高进低出”、“长收短付”、“租赁贷”等高风险经营模式的案例屡见不鲜，给市场带来极大风险。为规范住房租赁企业经营，维护住房租赁当事人合法权益，按照省、市领导有关规范住房租赁企业经营的批示指示要求，该局牵头起草了《关于开展住房租赁资金监管的通知》。
今年以来，叠加疫情影响，国内长租公寓资金链断裂、“爆雷”事件频发。由于长租公寓行业“爆雷”的传导性强，我市也广受波及。对此，省、市领导先后作出批示，要求研究住房租赁行业资金监管举措，规范住房租赁市场发展。
同日，深圳市还发布《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》的征求意见稿。提出将多渠道增加租赁住房供应，多渠道增加租赁住房供应，在新增建设用地中安排一定比例租赁住房用地，并在年度建设用地供应中单列租赁住房用地供应计划。
北京：银行、小贷不得将“租金贷”资金拨付给住房租赁企业
2月2日，北京市住建委、北京市市场监管局、北京市网信办、北京市地方金融局、北京银保监局发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，适用于住房租赁企业分散承租他人住房，再出租给承租人居住，并向承租人收取租金的活动。自2021年3月1日起施行，此前已签订的合同继续履行。
北京住建委称，限制企业“资金池”是新规核心内容。住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过三个月租金，收、付租金的周期应当匹配。明确禁止“长收短付”经营模式。
该通知要求，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
对于租金，北京市要求，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。住房租赁企业应于合同终止后2个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，北京房地产中介行业协会应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。
住房租赁企业在本市开展业务前，应向注册所在区住房城乡建设部门报送开业信息和从业人员名单。未报送开业信息的企业不得通过互联网发布房源信息。
据媒体报道，北京市住房和城乡建设委员会相关负责人表示，近年来各地长租公寓爆雷事件频发，究其原因，多为抢占市场、扩大规模，采取高进低出、长收短付、租金贷款等违规行为盲目扩张，导致其经营难以为继。
其表示，共性问题，一是以互联网思维主导经营，通过烧钱、冲量、包装上市方式实现套利，经营模式风险高。二是长期依赖于股权融资，靠股东输血维持经营。资本在租赁市场等民生领域跑马圈地的同时，又千方百计规避社会责任。三是通过银行租金分期贷款变相融资，直接形成资金池，走上高杠杆疯狂扩张之路，并转嫁风险，使社会被动埋单、政府被迫接盘。
该负责人指出，北京市多措并举贯彻落实“租购并举”国家战略，大力培育和发展住房租赁市场，支持和鼓励长租企业规范、稳健经营，对以圈钱为目的大搞金融化、资本化，向老百姓“割韭菜”的邪路歪招，北京市将会坚决叫停，主动引爆。
