来源：住颜
文/宋子豪
2017年，软银董事长孙正义飞到纽约，在WeWork总部第一次见到亚当诺依曼。这个年轻人说自己正在创造全球首个实体社交网络。
他的原话是：“我们将共同创造一个可以改变世界的社区！”
孙正义无比欣赏亚当，他嘱咐亚当说："在战斗中，疯狂比聪明更重要。"两人仅交谈了12分钟，就签下了价值44亿美元投资的临时协议。
WeWork的主营业务是联合办公，这在当时是全球风口。
2017年的国内，联合办公同样疯狂。
毛大庆创立的优客工场，不到两年时间就成了行业独角兽，甚至在日后超越WeWork，成为联合办公第一股。
用他翻译“鞋狗”里的一句话来形容行业很贴切：“懦夫从不启程，弱者死在途中，只剩我们前行，一步都不能停！”
不熟悉的朋友，可能会以为这是一群互联网公司发家的故事。
但实际上，联合办公就是整租办公场地，然后把工位分租给需要的人。简单来说就是伪装成互联网公司的二房东。
而共享经济、实体社交、未来办公模式等概念，只是财务情况的遮羞布。一旦扯下来，人们看到的就是持续亏损、估值缩水、裁员、甚至倒闭。
一、行业危机重重
国内的联合办公崛起于2015年。那一年，国家鼓励创业，总理提出了“大众创业，万众创新”的口号。
一年内，中国新注册的公司数量超过400万家，同比增长21%。小、微企业办公需求大涨，联合办公迎来风口。
46岁的万科高级副总裁毛大庆辞去职务，投身创业大潮，优客工场成立了。2015年是大众的创业年，也是联合办公的创业年。
包括WE+、氪空间、潘石屹的SOHO3Q等等共享办公企业，几乎都成立于2015年前后。
5年后，优客工场在纳斯达克上市，超越WeWork成为全球联合办公第一股。
毛大庆
但是上市并不意味着万事大吉，相反的，自从在2018年年末起，优客工场以及整个行业都面临着巨大的危机。
2018年11月，联合办公行业的头部选手，氪空间被爆出裁员比例高达20%，连2018年年会都临时取消了。内部邮件中写到：2019年不会像想象中那么好。
果然，到了2019年2月份，氪空间一口气关闭了6家门店，裁员比例扩大到30%。
而被优客工场收购的无界空间，也在2018年11月初被爆出，因未按时退还6万的押金，有租户上门维权；11月底又爆出，部分项目因拖欠业主房租，导致入驻的商户遭到断电并被要求搬离。
金地集团旗下联合办公业务更是直接被砍掉，子公司深圳ibase原点持有的空间纷纷转让。
优客工场虽然通过spac（（相当于国内借壳））上市，但实际上已经从之前最高的30亿美元的估值，缩水到目前的不足5亿美元，估值缩水超8成，并且上市两周内，股价跌了30%。
行业如此之惨，除了受到2019年资本寒冬的影响外，更多的是本身的商业模式就有问题：没有互联网企业的命，得了互联网企业的病。
二、烧钱大战
拿优客工场举例。根据招股书，公司主要盈利方式分为自营模式、轻资产模式两种。
自营模式可以理解为办公室二房东，整租下大面积的写字楼，设计，装修后分租给微小企业；轻资产模式则是通过提供咨询，设计，管理等服务向用户或者业主收费。
截止到2020年6月30日优客工场总在管面积是56.17万平方米，自营模式面积34.03万平方米，占比是61%。
也就是说公司实际上主要业务还是做二房东。
但只要稍微了解二房东这个行业的朋友就知道，当二房东租金成本高，招租压力大。
想要赚钱就得控制成本，提高入住率。
但是联合办公企业几乎都没有控制成本的概念，甚至是不计成本的扩张。
根据世邦魏理仕的研究数据显示，2018年，联合办公在大中华区吸纳了50万平方米的写字楼，为2017年的3倍。
到了2018年6月底，中国联合办公平台数量已经超过300家，布局网点数超6000个，总体运营面积达1200万平方米，提供200万个工位数。
而优客工场这样的巨头，仅在2018年一年就并购了Workingdom、WeDo、Woo Space和New Space四家联合办公空间企业。截止2019年12月，在管面积已经达到64.31万㎡。
规模在不断扩大，但盈利情况并没有好转。
根据亿欧的调研数据，联合办公企业想要达到盈亏平衡，空间至少得达到85%的出租率。
而艾媒咨询数据显示，截止2019年，联合办公企业中近70%入驻率不足7成，甚至还有16.4%的品牌入驻率达不到50%。
大家都在亏钱。
行业大跃进的2018年，中国有40个联合办公品牌倒闭。
那时的毛大庆就像书中说的一样，一步都不能停，撑到最后，自己就赢了。
可真的是这样吗？
按照互联网公司的发展规律，更大的市场份额意味着可以靠规模效应降低成本，但联合办公最大的成本——租金，几乎不会因为规模效应而降低。
相反，位置好的写字楼，租金是一直上涨的。
也就是说，即使烧钱挤垮对手，联合办公企业也很难占到便宜。甚至因为扩张需要租下大量的写字楼，还有可能在竞争中推高租金。
不过，说不定这些企业一开始的目的，就是通过扩张做大估值，然后上市套现。
三、资本撑起的生意
有的人似乎天生就吸引资本。
鸿坤集团董事长赵彬是毛大庆好友，知道毛大庆创业做联合办公，一开始并不赞同。他连续打了两次电话劝阻毛大庆，最后却被毛大庆用一个中午的时间说服了。
最后赵彬还通过以股换股的方式，成为优客工场大股东。一口气拿出鸿坤旗下4个项目和优客工场合作。
毛大庆和亚当诺依曼一样，有着超乎常人的交际能力和语言魅力。他的朋友圈里包括俞敏洪、徐小平、王强、李开复、王石等许多大佬。几乎涵盖了大半个创投圈。
强大的人脉在融资的时候提供了巨大的便利。
优客工场背后的金主有鸿坤亿润投资、真格基金、汉富资本、歌斐资产、红杉中国等等。
据天眼查显示，优客工场从2015年4月到2019年1月，共获得了18轮融资，总金额超40亿元。
几乎每隔80天就有一轮融资。
这种优势让优客工场成为了行业里发展最好的那一批。
不过这也体现了一种问题：资本青睐哪个公司，哪个公司就能发展的更好。
也说明企业没有核心竞争力，同质化竞争严重。所以只能比烧钱，打价格战。
氪空间在2018年提出“感恩节·暖冬”活动，最低能打到5折。
纳什空间租半年送1个月，租1年送2个月。
价格战让整个行业亏损更严重。
优客工场的IPO资料显示，在过去的2017年-2019年，营业收入分别为 1.67亿、4.49亿和 11.67亿人民币，相应的净利润分别为-3.56亿、-4.30亿和-8.06亿人民币。
营收和净亏损差不多是一比一的比例，相当于付出2块钱的成本，收入一块钱。这样赔钱的生意还要一直扩大规模。
有趣的是，资本看好的企业也是亏损最严重的企业。资本收割韭菜，联合办公收割资本。
最有钱的企业租最好的地段。
氪空间的在管面积中，包括海航实业大厦、中海广场、万科大都会等大面积物业。
优客工场也在LG双子座大厦、中海广场、华贸中心等地都有经营空间。
他们还要提供更好的办公环境。不但要有休闲区、会议室，还要有厨房、健身房、淋浴室。
打工人在联合办公打价格战的时候，低价享受到了更好的办公环境。这简直是劫富济贫。
投资人看着规模疯涨以为投中了独角兽，企业家等着自己独霸市场，打工人的工作环境更好了。人人都开心。
可大家吃着火锅唱着歌呢，2019年资本寒冬来了。
CBRE的调查显示，2019年1月份起，68%的联合办公运营商计划放缓或停止扩张。
原因很简单，资本寒冬，融资紧张。很多微小企业活不下去了。国内写字楼空置率整体呈上升趋势。
刚刚烧完钱的联合办公企业，不但找不到客户，还遇上了租金上涨。
在这个时间点，WeWork要冲击IPO，但在惨淡的财务情况被披露之后，WeWork不但IPO失败，CEO亚当诺依曼也被踢出公司，公司估值从470亿缩水到80亿。
这是孙正义投资生涯浓墨重彩的败笔。
2019年10月6日，摩根士丹利首席美国股票策略师，迈克·威尔逊就此点评道：“在我们看来，为没有实现盈利的企业提供慷慨资金的日子已经结束了。”
优客工场虽然通过spac（相当于国内借壳）勉强上市，但前路艰辛不言而喻。
其他联合办公企业看到苗头纷纷宣布向轻资产模式转型。
从前毛大庆还说优客工场是70%的we work，30%的rock space。
但在IPO大会上，毛大庆致辞说要“积极探索楼宇经济+多元化企业服务+社群电商服务平台。”
似乎联合办公这个概念不再性感，急需一个新概念。
联合办公的时代还没来到，几乎就要结束了。
最后的话
互联网时代，所有生意都值得重新做一次。
这句话很有道理，但所有生意都有其基本原理，并不因互联网而改变。
至少做二房东就不是单靠烧钱成功。
孙正义说WeWork是下一个阿里巴巴，但现在看起来，这些一心只想杀死对手，而不是引领行业的公司。顶多是四十个大盗。
