中坤广场
作者：吴静，卢志坤
多年经营不善的北京大钟寺中坤广场，近日传来已有潜在收购方的好消息。2月15日，业内传出消息称，今日头条母公司——北京字节跳动科技有限公司（以下简称“字节跳动”）将通过第三方公司完成对中坤广场的收购，用作办公物业，价格为90亿元。至于收购是否属实及进展情况，至今未获字节跳动方正面回复。
《中国经营报》记者了解到，此项收购由海淀区国资委在其中牵线搭桥，目前正在进展中。业内人士表示，中坤广场在早期建设时因资金紧张曾将项目部分产权公开销售，导致现在产权较为分散，这是项目成功转让要解决的关键问题。
据记者了解，实际上，自去年12月份开始，中坤集团就已开始着手与业主进行产权回购工作，至今仍有至少一半的小业主未签订回购协议。
经营不善的中坤广场
位于北京地铁大钟寺站附近的中坤广场，所处位置寸土寸金。该项目位于西直门、中关村、亚奥三大商圈的交汇点，南望西直门，北邻三环路，西北接壤中关村，东北毗邻亚奥商圈，其总建筑面积43万平方米，占地面积14万平方米，主题商业区域建筑面积约21万平方米，总投资超过30亿元。
记者近日走访看到，中坤广场共有A至E座5栋建筑，其中，A座为中鼎大厦，低层有零散的几家运动服饰商铺和培训类机构，以及北京中鼎物业管理中心的办公楼。C座一层有赛百味、上岛咖啡、7-11便利店等餐饮商铺，其余楼层分布着几家中小学培训机构，整体空置率较高。D座低层虽有永和大王、家乐福等品牌，但人流量并不算多。
B座和E座空置率较高，据两位在附近居住近二十年的居民反映，B座甚至已经空置了三四年，“之前B座里是一些家居类商铺，但是卖的商品都比较高档，后来大概2014年左右吧，这里就关门了，一直空到现在。”实际上，在中坤广场周围即是蓝景丽家家居及建材商城。“虽然2013年、2014年时商场说要改成写字楼，但是一直也没见有啥动静。”
在广场内，记者看到因为人流量稀少，部分电梯早已停运落灰。至于为何占据如此优越位置却冷冷清清，则需要从2004年项目开始动工时说起。据了解，该项目由北京中坤投资集团有限公司（以下简称“中坤集团”）旗下北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称“中坤长业”）开发，于2004年底开工，2007年完成主体工程并宣布营业，是中坤集团实控人黄怒波在商业地产上的第一次大手笔尝试，也是当时唯一一个有地铁通过的大型商业项目。
业内人士透露，当时由于中坤集团资金紧张，开发商中坤长业对项目部分产权进行出售，中坤集团旗下大钟寺商业有限公司（以下简称“大钟寺商业”）同时对出售的商铺进行回租。
据《北京商报》报道，当时中坤集团方面承诺购买者每年可获得不低于8%的租金回报，并做出了连带保证。许多业主在2007~2008年间，以每平方米4万~5万元的价格购买了尚在建设中的商铺。直至2013年，商铺业主都拿到了相应回报，但从2014年开始，中坤方面不再兑现承诺给予租金回报。记者针对租金回报问题向中坤方面求证，但未获得企业正面回复。
因公司资金问题而导致的产权上过于分散，也为中坤广场在后续运营管理上埋下了祸根。比如在商铺租金问题上，小业主与中坤方面难以达成一致。此前，媒体方面曾多次报道中坤广场小业主维权事件，业主和中坤集团方面租金和产权矛盾一直难以协调，导致不少品牌在入驻时顾虑较多。实际上，从2018年初开始，位于大钟寺中坤广场E座的肯德基、吉野家等底商纷纷撤走。中坤与业主的纠纷不断，不少品牌在合同到期之后也选择撤出，2018年11月、12月中坤广场多家店面关停。
2013年下半年，中坤集团欲将中坤广场变更为写字楼，遭到小业主集体抵制。双方僵持之下，写字楼改造最终未能进行下去。
记者实地走访了解到，中坤集团方面从去年12月时，就开始着手对1000多户小业主所拥有的产权进行回购。“现在签的有五六百户吧，大概有一半没签。”一位负责业主回购事务的工作人员向记者表示。当问及回购价格是如何商定的，他表示，“全部都按原价购回。”据了解，已签协议的业主多是在2014年购买的，价格在每平方米15万元左右，而那些早期购买的业主则不同意签。“按原价回购这是公司的决定。”
产权分散影响资产价格
实际上，在此次字节跳动被传出欲收购中坤广场之前，方恒时尚中心也在这家互联网企业的考虑之列。据了解，方恒时尚中心与中坤广场仅一条北三环西路之隔，位置优越性与中坤广场相当。此项目是北京方恒置业股份有限旗下的一家购物中心，2016年建成，早期规划为购物中心，建成后一直未营业。2018年7月有媒体报道，该中心已由原本的购物中心改成写字楼，并进行整体售卖。高德地图上显示目前方恒时尚中心正在建设中。
有业内人士向记者透露，今年初经海淀区政府从中牵线搭桥，字节跳动给方恒时尚中心的报价是20亿元，折合7万多元/平方米。而如果按照90亿元的收购价格计算，中坤广场每平方米的价格仅为2.09万元。但部分业内机构测算的价格为4万多元/平方米，主要还包括债务、产权面积之类的要统一口径计算。
“如果比较两者价格的话，会发现中坤广场的估值相当低。这与其多年经营不善有关，但中坤广场最主要的问题还是在产权上。”第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人、助理董事李想告诉记者，“因为很难从小业主手里回购之前散售出去的产权，这是非常麻烦的。”
仲量联行华北区研究部总监米阳亦表示，市场中交易的商业房地产项目的业权分为单一业权和分散业权项目。其中，分散业权项目的整体收购难度较高，因为需要众多持有人在若干事项上达成一致。对于收购方来说，沟通成本也会比单一业主的项目增加很多。在北京，单一业权项目的整体收购案例普遍，整体收购分散业权项目的案例相对较少。
中伦律师事务所赵鹏飞告诉记者，中坤方面若想要回购小业主产权，在价格上究竟是按照原价还是现在的市场价格是需要双方协商一致的，而且需要看之前签订的产权合同的约定，类似情况不一定会一律按原价回购。
另外，据此前媒体报道，当初与中坤方面签订了售后返租协议的部分小业主反映，2014年至2017年的租金中坤方面并未及时兑付。尽管在2017年8月份时，小业主们的租约合同已基本全部到期，“开发商仍需将未付的租金回报补上。”赵鹏飞表示。
多位业内人士表示，这些未厘清的产权纠纷影响着此项资产的质量，可能会影响中坤广场最终的收购价格，乃至能否成功转让。赵鹏飞表示，“收购类似地产项目时，收购方需要做尽职调查，像中坤广场这些小业主的产权，对收购方来说其实是有不确定性的。如果没有提前把这些产权问题解决清楚，收购完后可能会有诉讼风险。”
据一位业内人士透露，中坤广场经营不善很长一段时间，一直在寻求买家，此次在其中牵线搭桥的是海淀区国资委。另外，这位业内人士还表示，前几年曾看到过一个比较大的国有银行提供的一些借贷证明，因为经营不善，中坤广场负债较多，银行方面也在帮其寻找“接盘侠”。但不少潜在买家在看过项目后，觉得这种产权分散的项目在经营业态上很难处理，收购遂作罢。
“目前传出的消息也仅是有收购意向吧，但具体进行到哪一步了我们业内还不清楚。虽然能传出90亿元这么具体的价格说明双方可能已有大致的估算，但最终还是要看字节跳动的意愿。”李想说道。
据了解，传闻中的字节跳动收购中坤广场是承债收购，“所以收购前开发商方面肯定会将自己的资产做得实一些，这样价格能谈得高一些。”赵鹏飞解释道，“虽然项目产权并非完全为开发商所有，但并不影响股权转让，只是若有许多产权不在自己手里的话，这项资产的价格可能会打折扣。当然了，最后能否成交还是要看双方如何协商。如果不涉及国有企业，民营企业资产的买卖，价格高低都是可以自己确定的。”
戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵表示：“实际上我觉得这次收购不算是一个纯市场交易行为，因为里面有政府很明显的推动作用。我们给今日头条做很多办公租赁，它的规模扩张非常快，而方恒时尚中心的体量较小，是不够今日头条办公用的。”针对此次收购的难点，他指出，“要看小业主的面积是不是分散的，如果集中在某个区还好，如果遍布各个角落的话就很难。这就要看政府有多大的支持力度了。要一个一个谈，就跟动迁一样，没有那么容易。”
政府牵线搭桥
针对此次中坤广场或被收购一事，戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示，如果最终收购成功的话，这将是互联网公司在北京的又一单大宗物业成交，也是互联网企业扎堆中关村的又一例证。
据了解，今年2月初，京东集团旗下北京京东尚科信息技术有限公司（以下简称“京东尚科”）以27亿元价格，收购位于中关村核心区域的北京翠宫饭店有限公司100%股权。公开资料显示，翠宫饭店成立于1987年，是一家集酒店、餐饮、购物、写字楼为一体的五星级酒店，由于位于中关村核心区域，在开业初期运营状况良好，但在开业十几年后则出现了大额的亏损，并在2016年停业。业内人士透露，翠宫饭店之前属于首创集团旗下，后来酒店五星评级被摘牌，2018年初由海淀区国资委接盘，一直在寻找“新主”。
魏东指出，在北京的核心区域有不少资产由于缺乏管理经验，大多处于微利或亏损状态，而这些企业又大多没有足够的动力对这些资产进行有效改造，造成了大量的闲置和浪费。而政府方面则是极力希望能够盘活这些资产。实际上，在近期京东尚科收购翠宫饭店，以及传闻字节跳动收购中坤广场这两项收购中，不乏海淀区政府的从中推进作用。
“因为海淀区集聚了大量的互联网企业，区域政府希望这些企业能留在辖区内，会调动旗下一系列资源来支持这些企业的发展，形成产业聚集效应。此类项目若收购成功的话，实际上是三方共赢的，通过政府方面的牵线搭桥，一是政府能够让优质企业在本辖区内落地；二是一些经营不善的资产能够得以盘活，比如翠宫饭店和方恒时尚中心，都是属于区位好、但管理欠缺的项目；三是这些互联网企业能够受益于产业集群效应，京东收购翠宫饭店就是一个很好的例证。”李想表示。
据魏东介绍，目前中关村区域优质写字楼项目稀少，租金在2018年底达到400元/月/平方米，较三年前已攀升36%，而空置率则多年以来维持在极低的状态，2018年底的空置率更低至0.3%，整个区域处于满租状态。其实北京的核心物业资产一直供不应求，在以往的成交中，大多数物业项目被收购之后便从交易市场上消失了，鲜有拿出来再卖的，这让市场上可售的优质项目越来越少，也因此，项目用途的改造在北京也逐渐成为常态。
魏东认为，将经营不善、常年亏损的酒店或零售业态改作写字楼，引入具有资金优势且符合区域定位的企业进驻，可以从多个层面解决各方问题，这样的做法不失为一个有益的尝试。
