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成都、南京土拍溢价率下降,下半年土地市场走势如何?

进入下半年,土拍市场表现如何?7月下旬,包括杭州、南京、成都等地的土地市场迎来新一轮竞拍。整体看来,除了两极分化继续加剧外,土拍市场稍许降温,土地溢价率走低,特别是热点城市杭州,罕见地出现地块终止出让的现象。

7月热点城市土拍溢价率下降

7月19日,成都集中出让11宗地块。最终,11宗地块全部成交,总成交面积32.24万平方米,总成交金额为75.85亿元,平均溢价率为5%。在11宗地块中,有6宗地块溢价成交,其中2宗地块以摇号确定买家;另有5宗地块底价成交。

成都此次土拍中可谓冷热不均,热门地块遭到超过60家企业竞拍,近半数地块则底价成交。而5%的平均溢价率也低于前几次土拍。

根据中指研究院统计,2023年,成都一批次供地中,34宗宅地的平均溢价率为9.92%;在二批次供地首次土拍中,8宗地块平均溢价率为9.63%。

值得关注的是,7月18日,热点城市杭州迎来了年内的第七批集中供地,出让7宗涉宅地块,分布于上城区、滨江区、临平区、余杭区、钱塘区等地,总起始价104.6亿元。除了1宗地块终止出让外,其余6宗地块全部成交,收金73.7亿元,平均溢价率7.2%。其中,3宗地块触顶摇号成交,2宗地块溢价成交,1宗地块底价成交。

杭州终止出让的这宗地块为下沙中心区单元JS0405-25、35地块。据了解,该地块毗邻地铁1号线高沙路站,交通便捷,商业配套丰富。为何还会终止出让?

中指研究院华东大区常务副总高院生表示,上述终止出让的地块位于金沙湖板块,是高沙路地铁上盖项目,地段优越。但是,该地块为商住地块,商业商务建面占比高达57%,超过住宅可售部分,或因企业关注度较低,最终终止出让。

“此次杭州出让的7宗地块中,仅有3宗触顶,占比42.9%,较第六批供地50%的占比再次下探。触顶地块热度仍有分化趋势,其中浦沿、良渚地块分别有35家、51家企业参与摇号,而乔司地块仅有2家企业竞争。”高院生说,总体来看,第七批供地规模维持在低位,土拍热度较上半年有进一步下滑趋势,甚至出现了今年首宗终止出让地块,除了地块本身可售比例及价格定位等问题,与新房“流摇”范围扩大、中签率走高的市场环境有关,企业拿地信心略显不足,最终土拍热度分化。

高院生进一步表示,目前,杭州第八批次供应的4宗地块已公告,将在8月1日出让。从地块质量来看,下批次量少质优,土拍热度有望回升,但基于当前市场环境,预计热度难以达到上半年。

此外,7月17日,南京今年四批次集中供地收官。据中指研究院统计,在此次供地中,8宗宅地收金约94.33亿元,平均溢价率5.01%。其中,6宗地块底价成交,2宗地块触顶摇号成交。“此次土拍热度虽较今年三批次供地有所回升,但较一批次、二批次供地仍不及,降温趋势也十分明显。”克而瑞表示。

热点城市或将出现更多底价地块

对于下半年以长三角热点城市为主的土地市场的表现,克而瑞认为,近期,杭州、南京等热点城市集中土拍表现基本一致,溢价率较之前均有下滑。不仅如此,还出现本地国资委托底的现象。

对于土地市场变化背后的原因,克而瑞表示,一方面是受到近期新房、二手房成交持续回落的影响;另一方面,也受到供地质量下降的影响,房企在有限的资金压力之下,竞拍热情也有一定的下降。

据国家统计局数据显示,今年上半年,商品房销售面积约5.95亿平方米,同比下降5.3%,其中住宅销售面积同比下降2.8%;商品房销售额6.31万亿元,同比增长1.1%,其中住宅销售额同比增长3.7%。

相比3月、4月、5月,今年1-6月份的商品房销售与住宅销售增速均有明显下滑,楼市销售会逐步影响房企在土地市场的拿地表现。

对于后市,克而瑞预测,在当前销售端回落的影响下,再加之大量优质地块已在上半年密集出让,下半年热点城市将出现更多的底价和流拍地块,土拍热度指标也将逐步与新房市场趋同。

新京报记者段文平

责任编辑:张玉

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