来源：三联生活周刊
这些天，各地财政紧张的消息不绝于耳。广东省阳江市由于公汽公司亏损严重，资金链断裂，暂停公汽线路运营的消息刚传开，紧接着郑州就出台了拆迁补偿房票制度。青岛市西海岸新区薛家岛街道又上了热搜，原因是街道办发了一份文件，将宣传发动当地居民购买商品房列为政府工作人员的考核。相比之下，大蒜抵房款、小麦购房等购房政策虽吸引眼球，但都不及地方政府的直接介入，更让人惊讶。
当地房企宣传广告
远在南国的公交停运与北方城市的房地产市场，有着什么样的联系？了解到地方政府财政运作的方式，就会发现这里面存在着非常直接的联系。一元钱的公交车票，全国各地都是难以支撑运营成本的，地方公共设施的维护与运营靠的是地方的财政投入，而地方财政是和当地的房地产息息相关的。简而言之就是土地财政。
去年年底，曾经因为房价跌成白菜价而吸引一波置业潮的黑龙江小城鹤岗，再次因政府抛出的财政重整计划吸引到了关注。所谓重整，被外界解读为政府破产，这是地级市政府破产第一例。该地背负着130余亿元的债务，债务额足有地方税收收入的十倍。这项重整计划里面重要的一条是，取消公开招聘政府基层工作人员。财政入不敷出意味着政府给公务员发工资都成了难题，更不用说投入资金于基础设施建设和民生保障等工程了。而公共设施匮乏、人口流失、房屋贬值等状况，又会构成另一个相互作用的因果链条。这个意义上，房价下跌跌到了白菜价，随便几个月工资就可以买到，并不能给购房者带来生活上的安定与丰足。直白说就是便宜没好货。
《都挺好》剧照
再看看为刺激房地产不遗余力的郑州的土地财政状况。得中部崛起的天时地利，郑州这些年吸引了诸如富士康这样的大型劳动密集型企业，中原人口向着郑州聚集，房地产市场热度上升。
2019年，郑州房地产开发投资相当于GDP的比例达到28.9%，成为全国大城市中房地产依赖度最高的城市，相对而言，北京、上海、深圳依赖度较低，均不到12%。当年郑州土地出让金高达1304亿元，这是历史性的数字，随后到两年就跌到了千亿元之内。去年郑州三次集中供地，前两次仅完成了全年的35%，最后一次大面积流拍。可即便如此，土地财政下郑州楼市留下了大量库存，克而瑞数据显示，2022年2月，郑州主城区商品住宅库存量超过1200万平方米，去化周期接近43个月。环郑区域去库存压力更大，超过50个月。房子太多不好卖，开发商预售后资金周转不开，郑州楼市冒出了很多烂尾楼。
曾经，靠大拆大建郑州楼市涨了价，去了库存。如今再次启动房票制度，寄希望于再刺激一波楼市。
图|视觉中国
土地财政的产生要追溯到1994年的分税制改革，改革后中央获得了财税收入的大头，地方财源不足，但随着土地出让权收归地方政府，土地出让金逐渐成为地方收入中举足轻重的部分。房地产开发席卷大江南北，地方政府的土地财政收入也坐上了火箭，土地收入只涨不跌，地方政府的财政支出越来越建立在土地依赖上。
1998年地方土地出让收入为507亿元，2021年这一收入规模已高达8.7万亿元，增长了170倍。2021年，全国税收总收入为17.2万亿元，一般公共预算收入是20.3万亿元，其中地方政府的收入11.1万亿元。这意味着，地方政府靠土地的收入，虽没有超过其总收入的一半，但已经超过4成。根据税务统计年鉴，2019年房地产业税收总计约2.6万亿、占当年全国一般公共预算收入约 13.8%，其中，完全归属于地方的税收约 1.8万亿。如果算上房地产建设和交易中所产生的各种税费，地方政府收入中妥妥有一半来自房地产。如果说中国两成GDP来自房地产，四成财政收入来自房地产，一点也不夸张。
图丨视觉中国
这些年抢人大战中胜出新一线城市，在向着上游跃升的过程中，土地财政更是被发挥到了极致。去年全国两个土地出让金突破3000亿元的城市，一个是上海，一个是杭州，过去5年里杭州更因为1.3万亿元的卖地收入稳坐全国首位。可一个城市如果只卖地，其他产业跟不上，就会高度依赖房地产，房地产最终也会因为没有产业支撑成为空中楼阁。
电商巨头们今年日子不好过，杭州的楼市就受到影响。但好在，杭州收获到了来自中原的人口流动红利，一项统计显示，在杭州1220.4万常住人口中，河南籍的人口总量达到了192.3万人，占比15.8%，仅比杭州本地籍贯17.8%低了两个百分点。路遥在《平凡的世界》里曾说，河南人是中国的吉普赛人，郑州和杭州两地的人口消长，带给两个城市迥异的财政收支。
中西部严重依赖土地资金的城市就没有那么幸运了，2021年，全国土地收入与一般公共预算收入比值，也就是土地财政依赖度超过100%的城市有13个，其中杭州、佛山两地超过140%，另有南京、武汉、广州、西安、贵阳、南宁、常州、珠海、温州、昆明、长春等地超过100%。这里边很多是中西部城市。那些诸如郑州土地财政依赖度未超过100%的城市并不是不想，而是土地实在卖不出，财政压力就更大了。
当地政府推出的购房补贴政策
如果说去年土地收入还增长了3.5%，是强弩之末，今年土地市场彻底冰冻。前5个月，地方政府土地出让收入18613亿元，比去年同期减少7510亿元，同比下降28.7%。唯一值得欣慰的是，地方政府花式救市后5月份土地出让收入跌幅为24%，较4月缩窄了13.9个百分点。
习惯了土地收入高歌猛进的城市，一旦土地收入下滑，很多矛盾就暴露出来了。广东阳江的公交停运虽得到了解决，但缺钱却将成为相当长时间内地方政府不得不面对的难题，调整预算不可避免。减员、减薪乃至减少政务支出，过紧日子都是选项。而面临就业压力的大学生们还在热衷于考编，也是无奈了。
此前报道
小麦、大蒜可抵房款？这两地有楼盘营销出奇招，“16天成交86万斤大蒜”（每日经济新闻）
割点麦子去买房，初级农产品走上了消费链的顶端。
在河南商丘和开封，买房的首付可以用大蒜和麦子来抵扣，并且上限高达房款的20%。
6月20日，“爱心助农、高价收购小麦抵首付”、“爱心帮扶，助力安家”的销售海报突然火了，建业集团在河南商丘市民权县的建业河畔洋房宣布小麦2元/斤，最高可抵16万元房款；开封市杞县的建业城，则打出了“大蒜5元/斤换房，16天成交86万斤大蒜”的促销广告。
山东的开发商同行们立刻表示要行动起来，着手研究大葱、铁锅抵扣营销方案。
《每日经济新闻》记者从河南省人民政府门户网站了解到，今年开封市夏粮再夺丰收已成定局。截至6月10日16时，464.7万亩小麦全部收获完毕，实现颗粒归仓。夏粮丰收的同时，小麦价格开始逐步回落，从商丘市柘城县1.05元/斤，到洛阳市洛宁县2.7元/斤不等。
据了解，民权县是河南重要的小麦产区，杞县则是大蒜的重要种植区，选取这两种农产品抵扣房价，开发商也算是因地制宜。但如此操作是否可行？收来的大蒜和小麦怎么定级定价？如何变现？如何结算房款？
带着疑问，6月21日，记者以购房者身份拨通了建业河畔洋房售楼处电话，置业顾问刘爱萍表示，“在民权县，当地麦子市场价1.5元/斤，但项目‘无差别’收购，一律按照2元/斤对待，等于是对农户买房的补贴。”
“不需要把麦子扛来售楼处的。”刘爱萍说，“其实我们这个活动目的不是为了收麦子，如果你确定买咱们项目，中间5毛钱差价，可以把补贴直接折算到你房款里。”
“按照封顶16万元来计算，补贴款达到4万元。”
图片来源：民权县中原建业官微
金蒜盘也好、麦光光也罢，归根结底还是去化，这种方式的销售是否能够达到目的？上海中原地产市场分析师卢文曦6月21日中午通过微信对记者表示：“对买家来说可以减少资金压力，有助于提高买房意愿。说到底是降低实际房款的促销手段，形式新颖，吸引人，但关键在于买家能得到多少实际利益，否则远不如降价来得实惠。”
从安居客数据看，民权县目前新房售价多在4500-5800元/平方米不等，而按照河畔洋房户型面积117-144平方米、均价5800元/平方米计算，最贵的户型每套价格在84万元左右，最高封顶的16万元（即8万斤麦子），基本相当于2成首付款。
图片来源：安居客
从实际效果来看，8万斤麦子当首付，或是4万元直接抵扣，相当于房价打了95折。建业河畔洋房6月20日刚刚打出促销广告，市场反应还未能显现。而开封建业城的海报已经广而告之“到访852组”，“成交30套”，“16天成交了86万斤大蒜”。
6月21日，项目售楼处工作人员张丽丽在电话中对记者表示，“今天咨询电话都接不过来了，只能简单说一下，兑换上限就是房屋总价的20%，拿来的大蒜不论等级，一律按照5元/斤的价格收购。”
图片来源：杞县建业城公众号
86万斤大蒜，会不会塞满售楼处？
“农户的大蒜拉去指定地点，我们有专人在市场对接、结算，不用拉来售楼处。”张丽丽说。
据建业地产年报数据，截至2021年12月31日，建业分布在商丘市的土储为469万平方米，占总土储的8.78%；在开封市的土储为211.88万平方米，占比3.96%，两地合计占比达到12.74%，两地的销售回款对于企业至关重要。
但同样是重仓本省的“一哥”，建业集团与其他开发企业如滨江集团相比，面临着更难也更卷的市场——农业大省、楼市积弱，焦虑的不仅是企业，更有当地管理部门。
6月1日，建业地产宣布引入国资。同晟置业以6.88亿港元受让建业地产第一大股东恩辉投资所持8.6亿股股份，而同晟置业是河南省铁路建设投资集团100%持股的以地产投资为主的市场化运营平台。
为促进楼市平稳健康，当地也不断推出楼市政策。6月初，商丘市出台楼市新政，提出22条具体措施，涉及刚性住房支持、降首付、利率下调、人才补贴、公积金调整等多方面的支持。对首次购买普通商品住房的个人，一次性给予1万元补贴；人才购房，最高补贴5万元；对无购房贷款家庭购买普通住房的，贷款最低首付比例为20%；住房公积金最高贷款额度，个人从40万元调整到50万元；夫妻双方从60万元调整到70万元。
