一种前所未有的调控手段渐成潮流：不公开发文、依靠市场传递小道消息，窗口随时调整尺度松紧，“只做不说”
文|《财经》记者张光裕
过去一周，南京、武汉两地的楼市调控政策经历了极为相似的混乱。
两市都制定了放松限购的政策，都交由非官方有关部门、但具有一定权威性和公信力的机构发布消息，随后又都很快地删除、或重发了消息。
5月20日，南京的取消限购政策，从发布到删除只有2小时，被普遍形容为“半日游”，但事实上政策被执行了更长的时间，窗口期内已经有人成交。
至于武汉的政策，截至发稿时，湖北省人民政府新闻办公室官方微博“湖北发布“上，仍保留着武汉经开区解除限购的消息，但5月25日，《财经十一人》以买房人身份咨询武汉市住房保障和房屋管理局了解到，该政策已被叫停。
南京、武汉两市的限购松绑政策信息不透明，并都在维持了两三天后暂停，导致买房者、售楼经纪、银行个人贷款部门等群体在接收信息上有时间差，也对政策理解各不相同。《财经十一人》获悉，有部分本无购房资格买家抓住了政策放开的短暂时光，顺利网签，有的则还没回过神，政策已经删除不见了。
南京和武汉的案例，反映出了目前重点城市在调控楼市时的尴尬处境。今年一二线城市楼市成交数据普遍惨淡，4月29日中央政治局会议上有关“因城施策”的表述，给予各城市尝试放松的正当性。
但是放松的边界在哪里并不明确，各城市都要摸着石头过河。且“因城施策”也意味着如果政策放松触发舆论压力，甚至房价上涨，当地政府要承担决策责任。
于是，一种前所未有的调控手段在各城市间渐成潮流：官方不公开发文、依靠市场传播小道消息，窗口把握尺度松紧。这使得调控更能因应形势随机应变，但也使得政策更不透明，更难以预测。
南京、武汉解绑政策反复无常
5月20日下午15时许，南京房协官方微信号发布题为《我市进一步加大合理住房消费支持力度》的文章，但在约2小时后就被删除。原文截图显示，南京房协称“自2022年5月20日起，本市户籍和非本市户籍居民购买二手住房时，无需提供购房证明。”
有经纪机构分析人士认为，这一表述意味着南京市全域二手房不再限购，且不限套数。
一位知情人士说，在政策发布前的两周，为了了解市场状况和征求意见，南京市有关部门同房产经纪机构有过沟通。所以，相关房产经纪机构、一些买房卖房者对该政策可能落地有所预期。
5月20号上午起，在南京房协发文同时，已有一些人在过户大厅窗口做了尝试，发现政策属实，的确不再查验购房证明。于是，不少人当天就顺利完成了过户。
房协是地方房地产相关企事业单位自发组成的行业组织，本身并不是政府机构，这使其发文并不代官方表态，但又因其组织性质，其发布的信息被社会认为可靠、权威。
5月20号下午，在南京房协删除文章之后，南京市有关政府部门始终未就此事公开发声，既未承认政策存在，也未辟谣或将其推翻。
于是，在5月21日、22日周末两天，南京的一些经纪机构仍然认为二手房已不再限购，在做着各种对客工作。因为周末过户大厅不上班，所以买卖双方和中介都无法验证政策是否还在执行。5月22日，《财经十一人》向南京一位购房中介咨询得知，周末中介们在按限购取消的状态对接客户，“但明天（星期一）可能政策会有变数”。
在5月24日周二上午，也就是南京发布松绑二手房限购政策的四天后，这位购房中介得知放松政策已被叫停。
武汉的情况与南京大同小异。5月22日上午，湖北省人民政府新闻办公室官方账号“湖北发布”，发微博称武汉经开区全面取消住房限购，下午又在抖音发短视频称四大远城区（江夏区、东西湖区、经开区、黄陂区）解除限购。几小时后，抖音视频被删除，但微博一直未删。当天，央视网、新华网等权威媒体都报道了“武汉四大远城区全部解除限购”。
同南京相似，武汉市有关政府部门没有对政策变动发过任何官方文件，或做出正式表态。但传播消息的渠道又具有权威性。
在武汉房管局官方小程序“武房服务”上，可以申报认定购房资格。5月22日这天，四大远城区被从该服务的意向区域栏中排除。武汉一房产中介向《财经十一人》解释称，这意味着四大远城区购房前不再需要认定资格，即政策是真，四区已解除限购。
而在5月25日，《财经十一人》再度登陆该小程序发现，四大远城区又被加了回来。随后，记者致电武汉房管局，对方称四大远城区没有解除限购。
上述武汉房产中介称，他也注意到了变化，但还没收到官方通知，公司内部理解为放松政策被取消，现在情况混乱，公司内也还在讨论，如何处理在这三天窗口期已经签署合同的购房者。该中介说，放开限购的三天，经开区一共成交了400多套房子，比平时高了不少。
进退自如的新型调控手段
据南京房协的统计，2022年3月1日以来，全国各地已累计颁布了116次“稳楼市”相关政策。
如果以4月29日的中央政治局会议视为一道分水岭，4月29日以前发布放松政策的城市，多数是三四线或弱二线城市，重点的一二线城市并不多。作为最先吃螃蟹的一批，这些城市的放松政策也相对保守。
其中受到最多关注的是郑州市。3月1日，郑州发布《关于促进房地产良性循环和健康发展的通知》，鼓励老年人来郑州投亲养老，允许投靠家庭新购一套住房。还推行“认贷不认房”，已拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，再次购房贷款时，可以执行首套房贷款政策。
在当时看来，作为第一个尝试放松的二线城市，郑州的尺度已经不小。但据悉，只在政策出台后的第一个月，郑州的房产成交量有小幅增长，随后就归于平淡，刺激效果并不及预期。
4月29日，中央政治局召开有关经济工作的会议，对房地产领域强调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”。地产行业对这一表述普遍理解为，监管层在一定程度上，认同了这些城市放松楼市调控的正当性。
于是4月29日之后，有越来越多二线城市加入放松调控行列。随着各城出台的放松尺度越来越大，政策出错的风险也越来越高。城市们逐渐分为两类，一类是政府明确发文宣布新政策的，还有一类就是像南京、武汉这样，制定了政策，但不公开宣扬的。
公开发文的代表有大连、哈尔滨等。5月23日，哈尔滨市政府办公厅发布通知，废止了2018年颁布的一系列调控措施。2018年限售政策规定，哈尔滨主城六区的商品房，网签后3年内不得上市交易。如今该政策被废止。
5月20日大连发布的新政规定：在限购区购买商品住房时，非本市户籍家庭执行本市户籍政策，不需要再提供社保证明；本市户籍家庭拥有限购区住房总面积小于144平米的，可再购买一套限购区商品房。居民家庭在限制区域购买二手住房的，不再受已有住房总套数限制。
可以看出，两地的放松尺度不小。大连对二手房的放松，接近于南京的不限购。那为什么这两座城市敢公开发布？
前述知情人认为，“因城施策”指导下，对房地产调控，监管层关注的是结果，只要不出现明显的房价上涨或舆论压力，监管层应该不会干预。
据他讲述，大多数城市在发布放松政策前，都会和国家有关部门进行交流。但通常，这些城市不会得到明确的回复允许或不允许。
做判断的权利以及压力，都交给了各城市。一些购买力、购房需求不太高，房价突然上涨可能性不大的城市，就更能放得开手脚，敢于正式发文。而那些经济实力强、位于核心城市群，居民购房需求较高的城市，承担的决策压力很大。
不公开发文的典型代表是福州，3月30日，界面新闻等媒体报道，非福州五城区户籍家庭，若想在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月社保或纳税证明，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅。福州五城区是指鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区。
《财经十一人》从福州当地中介机构和前述地产业人士获悉，该政策的确在执行中。但迄今，它从未被有关部门官方宣布过。类似南京的情况，信息经由房产中介传递给客户，再在坊间口耳相传。
借由这种“只做不说”的方式，热点城市有关部门处于一种“进可攻、退可守”的位置下。一方面，放松政策得到实际执行；另一方面，如果观察到房价异动，或发现不符合国家主管部门导向，可以立刻以类似窗口指导的方式，中止政策执行。
上述知情人认为，在中国过往的房产政策调控史上，从未出现过这种方式。但他预测，这种调控方式，可能会被越来越多的城市采用。
