新京报讯（记者吴娇颖）北京长租公寓市场迎来最严监管。市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局今日（2月2日）联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。
通知明确，限制租赁企业“资金池”，严禁“长收短付”，收、付租金的周期应当匹配，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金。银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
为何北京要严管长租公寓？对租客来说，短租期预付方式下优惠会不会减少？房租会不会上涨？一系列“硬核”监管措施实施后，行业将发生哪些变化？
释疑1
为何要严禁“长收短付”、严管“租金贷”？
——长租公寓高风险经营、盲目扩张，爆雷事件频发
许多长租公寓企业采取的“长收短付”，即租赁企业通过鼓励承租人预付更长时间的租金，获得足够的资金，但却不按照同样匹配的租期付给房东。企业通过多收租客租金、晚付房东租金的形式，形成“资金池”。
更有不少住房租赁企业存在诱导消费者使用租金贷的情况。比如，一方面，住房租赁企业给承租人的说法是，你在租房子的时候使用租金贷款一年，可以获得房租打折等优惠，而且可以按月还款，不用担心付不起。而另一方面，租赁企业通过承租人获得一年贷款，付给房东的租金却是按季付的。
北京市住建委有关负责人表示，近年来各地长租公寓爆雷事件频发，究其原因，多为抢占市场、扩大规模，采取高进低出、长收短付、租金贷款等违规行为盲目扩张，导致其经营难以为继。
其指出，这其中的共性问题，一是以互联网思维主导经营，通过烧钱、冲量、包装上市方式实现套利，经营模式风险高；二是长期依赖于股权融资，靠股东输血维持经营，资本在租赁市场等民生领域跑马圈地的同时，又千方百计规避社会责任；三是通过银行租金分期贷款变相融资，直接形成资金池，走上高杠杆疯狂扩张之路，并转嫁风险，使社会被动埋单、政府被迫接盘。
上述负责人表示，北京支持和鼓励长租企业规范、稳健经营，但对以圈钱为目的大搞金融化、资本化，向老百姓“割韭菜”的邪路歪招，北京市将会坚决叫停，主动引爆。
释疑2
缩短租金预付期限，租客还能享服务费优惠吗？
——不排除企业为了鼓励租客入住，给予其他优惠
按照以往自如等长租公寓的运营模式，租客选择半年付、年付的付费方式，通常可以享受服务费的折扣优惠，预付租金越多，折扣越大。
新规明确，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金。这是否意味着，租客通过长租公寓企业承租房屋，原则上将不可再选择半年付、年付，最多只能采取季付？
对此，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，通知规定的是“原则上不得超过3个月租金”，但现实中，也可能存在双方达成一致采取半年付或年付的情况。“在这种情况下，长期付依然会比短期付拥有更多的服务费优惠。”
不过，她也强调，新规明确租赁企业收、付租金的周期应当匹配，即长租公寓收取租金的周期为多长时间，付给房东的周期就应该为多长时间。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波则认为，若预收数额不得超过3个月租金，短期内，租赁企业可能会因此减少或者不再给予租客之前长期付的服务费优惠，但不排除企业为了鼓励租客入住，给予其他优惠。
他表示，新规的核心是通过严禁“长收短付”、严管“租金贷”等方式来限制租赁企业的“资金池”，从长远来看，这将有效地防范长租公寓“爆雷”风险，保护承租人的合法权益。因此，综合来看，新规将使租赁各方当事人，特别是承租人的合法权益得到根本保障。
释疑3
长租公寓被严格监管，房租是否会上涨？
——房租由租赁市场的供求关系决定
多位专家接受新京报记者采访时表示，房租是由租赁住房的供求关系决定的。
赵秀池具体解释说，一方面，住房租赁企业持有的住房只是整个租赁住房市场中的其中一部分，个人房东的租赁行为不受影响；另一方面，目前疫情常态化形势下，市场上的租赁住房空置较多。此外，很多长租公寓签署的合同不超过一年，月付的也较多。
她认为，新规的出台和实施，不会对租赁市场的供求关系和房租造成影响。
释疑4
“硬核”租赁新规的出台，对行业有何影响？
——长租公寓失去挪用资金池的可能，落地执行仍有待监管
中原地产首席分析师张大伟指出，“长租公寓”模式的住房租赁企业，在北京、上海等城市的市场份额占比已经超过20%，如果加上“二房东”等类似模式的交易，当下市场已经有60%的租赁房源很难见到房主与租客直接交易。这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。
目前市场上所谓的“长租公寓”企业，赚取租金差价、通过“长收短付”等方式形成和挪用资金池，是其两大特征。
“长租公寓的经营模式，其实就是把原来简单的‘中介费+差价’模式，变成了投资者，将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这些金融工具带来了巨大的市场风险。”
张大伟认为，北京的监管新规要求限制租赁企业“资金池”、严禁“长收短付”、预收的租金数额不得超过3个月租金，这意味着，这类租赁企业基本失去了挪用资金池的可能性，没有资金池和租期错配就不再有爆雷风险。因此，北京的新规解决了根本问题，只要严格执行，这个行业将出现颠覆变化。
但他也指出，租赁市场因为不需要过户确权，所以很难监管，比如此前的房屋不准隔断等政策，部分长租公寓企业事实上并未执行。“这一新规如果严格执行，对于行业来说有核弹级影响，但具体还要看落地执行情况，特别是大部分大型长租公寓企业是否执行。”
张大伟指出，北京出台这一调控政策后，其他一二线城市有可能继续针对这类型租赁行为加大规范力度。
新京报记者吴娇颖
责任编辑：刘光博
