原标题：缓解大城市病，张海委员建议规划“轨道物业综合发展区”，实行容积率分区
摘要：上海要以国际视野打造先进高效的TOD开发模式，构建集约式立体化的城市空间和交通枢纽体系。
“TOD项目可以缓解土地紧张、交通拥堵、资源受限等城市发展通病，已经成为城市开发的重要开发模式。”市政协委员张海建议，上海要以国际视野打造先进高效的TOD开发模式，构建集约式立体化的城市空间和交通枢纽体系。
TOD模式是以公共交通为导向的开发（transit-oriented development，TOD）是规划一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。
张海认为，目前地铁上盖等集约式开发模式存在一些难点和问题。
“对于新型复杂问题限制条件较多，针对性规范不足，影响开发效率，增加了开发成本。”张海说，同时，轨道交通场站周边缺少站城一体化系统性规划，且大部分轨道交通场站周边未实施一体化开发，导致土地利用效率较低。不仅降低了车站及周边地区的经济价值，也影响了轨道建设主体缓解公共交通基础设施建设投融资压力的可支配收益。
张海建议，上海应该规划“轨道物业综合发展区”。“轨道物业综合发展区”，是指在上海市主城区的轨道交通建设发展中，根据市、区三年行动计划，需重点推进、重点土地综合开发利用的地区。
在他看来，在综合发展区内，站点及周边物业在前期确定的弹性控制框架下，联合开发主体，根据开发的实际可行性，先制定项目的规划设计方案，经主管部门审核批准后，再根据方案确定用地具体技术经济指标。简化后期“调规”审批流程，提高项目开发效率。
“可以借鉴日本轨道发展的有效经验，结合《上海市城市更新细则》对提供公共开发空间和提供公共服务设施的相关规定，可将奖励范围扩大到交通设施、公共设施及城市更新改造等多个方面。”张海同时建议，根据不同地区、不同性质、不同质量的公共设施给予相应的奖励规定。
他认为，可以实行容积率分区。“按不同性质、不同区位条件将城市用地进行开发强度区分，并规定容积率的基础和调整上限，给予一定的调控区间，针对不同性质、不同区位条件的城市用地提出不同的容积率奖励政策。”
张海建议，加强轨交线路物业综合开发。借鉴日本有效经验，立体地限定道路范围，允许轨道交通线路上下物业进行综合开发利用.允许在轨道交通线路的上下空间内进行开发建设，提高空间复合利用效率和土地使用效率。
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栏目主编：张骏
文字编辑：张骏
题图来源：图虫创意
图片编辑：邵竞
