原标题：六部门规范住房租赁市场，解决“出问题找不到企业”症结
近日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（简称《意见》），规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方，特别是承租人的合法权益。
在业内人士看来，此次《意见》内容涉及广泛，进一步规范了租赁市场，维护租户的合法权益。对巩固既有的租赁市场监管政策效果、促进2020年租赁市场的发展具有积极的意义，同时也可使租赁企业更规范业务模式。
《意见》直指住房租赁市场“症结”
近年来，我国住房租赁市场快速发展，为解决新市民的住房问题发挥了重要作用。但住房租赁市场还存在发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等问题，侵害租房群众的合法权益，影响社会和谐稳定。
在此背景下，住建部等六部门在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作，取得了初步成效。在此基础上，六部门印发指导意见，在加强从业主体管理、加强房源信息发布管理、规范租赁住房改造行为、防范住房租赁金融风险、建设住房租赁管理服务平台、建立住房租赁常态化管理机制等方面，强化有效监管，将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化，从而整顿、规范住房租赁市场秩序。
六部门强调，各地要以《意见》出台为契机，把“当下改”和“长久立”结合起来，坚持住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、银保监、网信等部门联合监管工作机制，加大监管力度，持续整顿规范住房租赁市场秩序，不断优化住房租赁市场环境，让群众租房更安心。
在接受新京报记者采访时，北京房地产中介行业协会党支部书记张杨杨指出，该《意见》总结了工作成效，并借鉴了部分地区的先进经验，将住房租赁市场整顿和规范工作提到了新的高度。
58安居客房产研究院分院院长张波指出，《意见》直指当下住房租赁市场存在的主要问题，对于房源信息的真实性，以及房源本身的合规性、房源发布平台建设的要求等，提出了更为严格和细化的要求，以达到市场稳定有序、租房便捷安心的目的。
诸葛找房数据研究中心的王小嫱指出，此次《意见》内容涉及广泛，进一步规范了租赁市场，维护租户的合法权益。
住房租赁企业须推送开业信息明确真房源标准
在业内看来，《意见》一大亮点在于，加强了从业主体的管理。记者了解到，《意见》规定，房地产经纪机构和住房租赁企业在经营范围中注明“房地产经纪”或“住房租赁”，转租住房10套（间）以上的单位或个人，依法办理市场主体登记。住房租赁企业开业前向住房和城乡建设部门推送开业信息。
“这是首次明确要求住房租赁企业开展业务前，应向住房和城乡建设部门推送开业信息，强化了对住房租赁企业和从业人员的监管，可有效解决出现问题时找不到企业、找不到人的现状。”张杨杨表示。
而在巴乐兔研究院院长高萌看来，《意见》预见和顺应了住房租赁市场发展的必然趋势。随着行业的进一步发展和政策的约束，会有更多专业住房租赁企业投身行业，也会将非正规的个人行为转变为专业化的机构行为。未来，构成中国租赁供应主体的会是大量的租赁机构，行业生态也将围绕这些机构的市场化行为展开。
此外，《意见》另一大亮点在于加强房源信息的发布管理。《意见》规定，对外发布房源信息的，应当对房源信息真实性、有效性负责。所发布的房源信息应当实名并注明所在机构及门店信息，并应当包含房源位置、用途、面积、图片、价格等内容，满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。
张杨杨指出，《意见》明确了“真房源”标准，同时要求网络信息平台对机构身份和人员从业信息进行核验，进一步确保房源的真实性。
前置性金融监管降风险规范租赁住房改造
记者注意到，此次《意见》还明确指出，开展住房租金贷款业务，应当以经网签备案的住房租赁合同为依据，按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。做好贷前调查，认真评估借款人的还款能力，确定融资额度。加强贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。
此外，加强对采取“高进低出”、“长收短付”等经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业的租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
实际上，这两年，长租公寓市场“爆雷”频频。继乐伽“爆雷”后，近期，悦如公寓、南京君创公司、喔客公寓、国畅公司、杭州德寓科技、国畅公寓等长租公寓被曝拖欠房东租金，资金链出现问题。
在此背景下，从政策层面明确对金融风险进行管控尤为必要。“此次《意见》对住房租金贷款业务提出具体明确要求，显现出对于近几年租赁运营机构‘爆雷’事件的关注，通过前置性金融监管，可以有效降低此类租赁机构运营的风险性，也有效提升风险的可控性。”张波表示。
而在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此次《意见》出台后，预计后续在贷款期限和贷款额度等方面会有各类新要求出台。
此外，记者了解到，规范租赁住房改造行为也是《意见》的一大新内容。《意见》指出，住房和城乡建设部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋用于租赁住房的，应当符合建筑、消防等方面的要求。
“目前，一些城市非住宅改为租赁住房往往还游离在灰色地带，导致租赁运营方风险较高。”基于此，张波认为，政策落实后可有效增加租赁房源的供给，同时要求建筑符合建筑、消防、环保等方面的要求，也保障了租客的安全性。
在严跃进看来，过去的租赁住房改造政策基本从鼓励的角度出台，此次政策强调的则是规范。预计2020年，各地类似商改租、工改租的配套政策将会陆续出台。
租售并举战略落地体现稳租金、稳预期导向
值得一提的是，12月23日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。其中，在住房租赁方面，会议指出，着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题。进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。
在贝壳找房高级副总裁李文杰看来，该《意见》和住建部对明年住房和城乡建设各项工作要求中的表述相呼应。《意见》明确了租赁市场的企业准入，划定了行业边界，避免有些企业打擦边球而躲避监管，同时也能对租赁企业进行有效的金融风险监控，最大可能地避免对消费者的权益侵害。
实际上，早在2016年5月，国务院就印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，该政策明确，要在2020年基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
基于此，在严跃进看来，此次住建部等六部门发文，也是为了更好地配合2020年租赁市场的发展，充分体现了租赁市场稳租金、稳预期的导向。
“此次政策，对巩固既有的租赁市场监管政策效果、促进2020年租赁市场的发展具有较积极的意义，同时也使租赁企业更规范地发展业务模式。”严跃进称。
“这次政策实际是租售并举战略的推进和落地，管控力度明显加强。”蘑菇租房联合创始人龙东平指出，对于从事租房生意的从业者来说，个体户逐渐转为公司化的经营主体，无论是房源改造，还是后续经营，都会更加合规。而随着成本上升，在降本增效的目标下，公寓企业会追求更为精细化的运营。
新京报记者张晓兰
编辑王海亮武新校对郭利
