原标题：闲置农宅到底该怎么“盘”？长城脚下这个小村提供了样本
新京报讯（记者张静雅）几年来，北京一直在规范引导农民闲置房屋盘活利用，到去年底全市已有60个村有组织地盘活闲置农宅1062套，农民在租期内可获得租金总收入达1.8亿。那么，到底闲置农宅该怎么“盘”？旧房子重新“活”过来是什么样？新京报乡村频道去怀柔田仙峪村看了看，因为这个村子被视为引导农民盘活利用闲置房屋的“典型经验”。
慕田峪长城脚下的田仙峪村。图片来源：国奥乡居官微
“破房烂院”变成让城里人青睐的“水景房”
北京怀柔区渤海镇田仙峪村，是慕田峪长城脚下一个仅有700多口人的小乡村。四月里的村庄，已经四处开满山花，红粉相间，很是漂亮。村口可以看到一条穿过村子的清澈小河，河的两岸盖着不少农家院，在城里人看来，这都得算是“水景房”。村里的院子规整地盖着白色的尖顶房屋，院子十分整洁，有的还种着果树，一派田园风光。大一点的院子前面有规划好的停车位，地方宽敞得让城区人民嫉妒，可以容纳七八辆车停放。
在几年以前，这里却是另外一番模样。虽然山清水秀，但是村民普遍并不富裕，年轻人基本都外出打工，留下老人看着破旧的空房空院。在村里，有房子动辄就空置长达20年。
村民香兰（化名）今年47岁，她记得那时的田仙峪村里大多数农宅都长期大门紧锁，院子里十分荒芜，房屋多是些危房，四处冷冷清清。“这些闲置的院子和宅子基本都是村里人家的宅基地，年轻人到城里去上班，把老两口接走，宅子和院子没有人打理，整体一年不如一年。村里大多数院子都是看起来又旧又破。”
香兰说，最让人心烦的是，再破的宅子，也得花精力定期打扫与修补下，而且按照规定，宅基地不能买卖，只能在村集体范围内进行流转，可这么差的房屋境况，想要出租基本不可能。“村里住的人少了，谁家都有那么几间空屋子。这些空房成了累赘，谁也没觉得这些破房烂院也能成为赚钱的营生。”
田仙峪村。新京报记者张静雅摄
“农民出房、合作社入股、公司经营、政府服务”
空房能不能盘活，变成钱？当年的大学生村官郭晓妹如今已经不在村里工作，但她对5年前的那场小小“改革”还记得很清楚。郭晓妹回忆，2014年，由村委会牵头，成立了北京首家养老农宅合作社，思路是将闲置农宅统一承租给合作社管理，再引入社会资本参与投资开发，将闲置农宅重新装修改造，最终形成了“农民出房、合作社入股、公司经营、政府服务”的新模式。同时，田仙峪村也因山清水秀、民风淳朴，被确定为北京市建设休闲养老服务中心试点村。随后，该村拿到了全市首张养老式专业合作社的营业执照。合作社于2015年5月1日正式对外营业，只接受社员委托，对其闲置的休闲养老农宅进行统一管理。
郭晓妹介绍，当年合作社专门成立了评估小组，挨家挨户实地考察，制定出一套高于当时市场价格的出租方案。村两委班子也迅速行动，动员了35户村民把空房子交给合作社统一管理。租金标准是：按每间正房每年5000元计价，整套租下来，租期20年一次性付清。记者了解到，在这次试点中，并非所有闲置农宅都能进行改造再利用。根据相关政策，想要出租的闲置农宅，必须满足是建在宅基地上的条件，而绝不能是在农用地上。经过考察后，符合相关条件的田仙峪村村民开始将闲置房屋出租。村子通过引入国奥集团对流转的闲置农宅进行了内部的重新设计改造，作为民宿对外营业。并且无论租期长短，这些房子的所有权依然保留在农民手中。
“在宅基地里的北房，每间每年给我们租金5000元，但厢房和院子都不算钱。”村民毛凤霞（化名）自家的宅基地内有北方六间，厢房六间。她将房屋租给了国奥集团，租期为20年，租金一次性付给她60万元。毛凤霞一家四口人，村内只有她和老伴住在宅基地的北房内，院子和其他厢房则处于闲置状态。家中儿子儿媳都在外上班，家里没人收拾房屋，院内厢房年久失修，几次险些倒塌。“村里当时找我谈，说租给国奥不仅能拿租金，国奥还给我们重新盖房，整修院子。等到20年租期满了，房子和院子还能拿回来。”毛凤霞认为，能免费盖房，首先就是不赔本的买卖：“我们把院子租出去，又在村里买了间小房，住得其实也不错，还存下了30万元。”
村民彭素华1990年嫁入夫家时，就住在一幢4间的房子里。2013年，他们和老人一起搬到另一处新建的房子里，老房子就空着了。在村里的动员下，彭素华把空置了两年的房子租了出去，拿到了40万元。再凑上老人们攒下的积蓄，两口子给20多岁的儿子在怀柔城区的新房付了首付款。“当年的这笔租金，给我吃了定心丸。不然，孩子的新房没有着落，婚事就要拖着。”把空房子租出去后，彭素华还在民宿里找了一份保洁工作，每月2000多元的工资。“在村里也谋不到其他工，在这里干活也能顾家，挺好。”
闲置的农房被重新装修改造。图片来源：国奥乡居官微
升级的闲置农宅刺激了老式农家院
记者走访时，正好碰见经营农家院的王莲宝（化名）在重新装修翻盖自家房子，想将原本的旧式农家院改为她心目中的“高大上”乡村民宿。“要跟上潮流啊”，王莲宝说，她和爱人都五十多岁，没有出去打工，而是一直经营着自家的院子。“我们还有一处闲房，后来听村里的号召，也给弄成农家院了。”她说，在2014年之前，自家小院的生意不错，春暖花开之后，经常有订不上房的情况。“自从国奥开始在我们这里做民宿之后，我的很多客人都被他们抢走了。国奥的院子装修高大上，环境也洋气，价格虽然贵，但是来休闲的城里人大多数就喜欢那个‘调调’，不怕花钱。”
看着自家“土味”农家乐日益萎靡，王莲宝承认“不服气不行”。“老式农家院房屋小，设备差，装修也简陋，的确比不过人家。”直到2018年，村里出台政策，鼓励村民将自家小院也盖成“现代化民宿”，在三年内可无息贷款，这让王莲宝动了心。“每个营业执照可以贷款50万元，我们家有三个照，就贷了150万元。村里免费找人设计，不用我再掏设计费。”
虽然背上了贷款，但是王莲宝却认为“被逼到这份儿上了”，不改变就要被淘汰。“整体的风格被国奥带着往上走了，也等于逼着我们进步，其实不是坏事。等6月份我们家完工了，也得把价格翻一番，不愁还不上钱。”王莲宝说，改造前，一个院子内能有近20间房屋，周末一个院子租金为1500元左右。改造后，一个院子内有五六间房屋，周末租金却能涨到3400元左右。“就是走高端路线了”，她说，按照以往的生意情况，两年左右就能将贷款还清。
庭院设计修旧如旧。图片来源：国奥乡居官微
修旧如旧老房子的高端生意
闲置农宅盘活后，村民的确富裕起来。到2016年，通过吸引社会投资对闲置农宅进行改造后，社员不仅取得了房屋租金收入，还获得一定的收益分红。公司每年把部分营业利润交给村养老农宅合作社作为村民的年底分红，再由合作社对此项收益进行分配，流转闲置农宅的社员占总分红的10%，剩余的90%由全村农户共同分配。田仙峪村政府通报称，村里已有35套农宅可以体验式入住、短租、长租。
村民们口中经常念叨的“国奥”，乡村频道记者后来打听了许久，原来确切来说是“国奥乡居”，是国奥集团旗下的乡村休闲度假产品，其在田仙峪村打造的古色古香又方便现代生活的中式庭院，在2017年还曾经斩获了“最受欢迎客栈民宿奖”。当时选中田仙峪村，也正是因为这里环绕着慕田峪、箭扣和黄花城水长城这三大风光各异的长城景观。
庭院设计是田仙峪村闲置农宅改造升级的亮点，不是单纯的焕然一新，而是修旧如旧，材料和工艺上延续当地传统的建筑风格，改造时认真梳理每个院子的情况，合理地拆除了凌乱陈旧的部分，提升整体居住体验。房屋内装饰大部分都采用老房原有的木料，甚至有院落在厨房的灶台上还能找到过去取暖做饭的痕迹。
村民当年闲置的“破房烂院”，如今变成了宝贝，现在叫“长城别院”，记者去携程上看了看，已经分门别类被定义成“雅趣五卧双庭院”、“朴趣四卧庭院”、“逸趣清新三卧庭院”，租金从千元到6000元不等。看了下租户评论，赞扬的是庭院设计和地理位置以及服务热情，但对床铺、绿植管理、餐饮则略有微词。
国奥乡居品牌部侯先生介绍，截至目前，国奥乡居已经盘活农民闲置房屋44处，增加农民租金收入近2300万元，吸纳本村劳动力就近就业19人。侯先生称，国奥乡居的服务人员与房间数的配比需要达到1:1，才能为入住客人提供有品质保障的住宿服务。但国奥乡居处于市郊，存在着招聘服务人员困难、员工离职率高等一系列问题。对此，国奥乡居就近招聘田仙峪村的村民，既解决了用工难的问题，同时促进当地就业，解决农村剩余劳动力，同时此举也进一步增进了和村里的关系。
显然，国奥乡居对自己在田仙峪村的模式很满意，此前曾在一次论坛上表示，未来会根据田仙峪项目的成功运营经验，将项目版图扩展至平谷、延庆、顺义乃至京津翼地区，最终覆盖全国市场。
下一步，国奥乡居则声称要去增加和村民的“联动”，将虹鳟鱼、栗子、集市等包含着当地特色的元素融入民宿生活，在满足客人住的基本需求上，可以体验并融入当地的乡村生活。
高端民宿更受青睐。图片来源：国奥乡居官微
盘活的并非只有房子更是村民的心
为什么要增加和村民的“联动”？这个表态的背后，或许是村民们见过世面后心思活络了，一些新的诉求正在心底悄然蔓延。
“原来钱能这么挣！”最近两年，看着国奥集团“收拾”过的自家院子，每到节假日都被游客抢着住，毛凤霞一家人也开阔了眼界，心思活起来了。每到节假日游人如织的时候，她总爱去自家院子门口转几圈，希望能和里面的住客交上个朋友，以便将来再联系。“住谁的房子不是住，以后收回来房子，我们家希望能把农家院继续干下去。”毛凤霞说，她已经去城里学了做饭，对自己如今的手艺挺满意，还让儿媳妇学了管账，现在就等着租期满，把院子收回来自家干。
“将房子收回来自己干”，这样想的村民并不在少数。村民陈泉永（化名）说得很清楚，“租金太少，出租20年才拿到四五十万元租金。国奥改造之后，一年就能挣几十万元。”虽然如此说，村民也无法提供“一年几十万元”的证据支持。“反正就是特别挣钱”，陈泉永说，租期满后，他就会把院子收回来，然后将院子挂在网上短租。
“这几年，我们的心思也跟着盘活的老房子一起又活了起来，经常聚在一起讨论以后该怎么干。”陈泉永说，家里孩子外出打工，他没有能力经营农家乐，一度曾经自怨自艾。随着空置的老房新建，成为了赚钱的高端民宿，他也跟着焕发了活力。“我现在天天上网看消息，看政策，想以后怎么能把院子经营更好。”他认为，可以把房子放在网上，把整个院子月租或者年租，每年也能赚上几万块钱。村民们如今已经知道，在手机中多下几个出租房屋的App上传院子，就可以等着想来包院子的客人找上门。“我也经常看帖子，知道很多城里人想在村里租院子，有的是想养老，有的是想休闲，有的人还会雇房东给看房子，整理院子。如果是这样，我挣得更多。”
陈泉永从新闻中看到，全市已有60个村有组织地盘活闲置农宅1062套，2018年营业总收入约2100万元，农民在租期内可获得租金总收入达1.8亿。“这1.8亿元里也有我一杯羹啊”，他很满意。
看着城里人来自己的院子望山听水，享受庭院人生，村民们对未来也有了新的规划和期待，这里面或许意味着更多的冲突与沟通，但更多则是发展的机会。显然，村里盘活的，并非只有闲置的院落房屋，更是村民们的心。
新京报记者张静雅编辑张牵校对李立军
