原标题：为什么说中国房子还“不够住”？这里面有个关乎全国的大问题
来源：瞭望智库
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”，这是唐代“诗圣”杜甫《茅屋为秋风所破歌》的名句，一直为大众所熟知。
这首诗作于唐肃宗上元二年（761年）秋八月，时处安史之乱，面对着“床头屋漏无干处”、“长夜沾湿何由彻”的苦难，杜甫没有哀叹于自己的遭遇，而是以其博大胸襟和崇高理想，推己及人，希望“天下寒士”都能免受其苦，住上“大房子”。
即便不在那样的乱世，此后一千余年岁月中，杜甫的理想一直没有实现。
不过站在今天，我们终于可以说，杜甫当年的理想，在“量”的层面第一次被基本实现了。
国家统计局的数据显示，2016年底，全国居民人均住房建筑面积已达40.8平方米，其中，城市人均住宅建筑面积为36.6平方米。相比之下，1978年我国城市人均住宅建筑面积仅6.7平方米。40年内，这个数字增长了近4.5倍。
当然，人们居住环境方面的进步固然巨大，但如果将数据细细拆解分析，又会发现我们相比欧美发达国家，还大有潜力可挖。
那么，中国的房子到底是“过剩”还是“不够用”？房地产行业未来该如何发展，进一步提高人民的居住水平？
文 | 董晴资深房地产研究专家
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40年，住房面积×5.46
新中国建立以来，中国房地产共经历了四个时代：福利分房时代、商品房时代，以及两者之间的过渡转轨时代，再加上最近几年热议的租购并举时代。
改革开放前的福利分房制度，虽然满足了部分城市无房市民的住房需求，但是因为住房投资严重不足，全国主要城市的住房依然十分短缺。据国家统计局数据，1978年我国城市人均住宅建筑面积仅6.7平方米。显然，如今被很多人“怀念”的福利分房时代，并不是想象中那么美好。
值得注意的是，上面这个数字，还是指建筑面积。
[注：建筑面积，包括房屋的使用面积（或称实用面积、可用面积）、墙体和柱体的占地面积、楼梯走道面积，以及其他公摊面积。]
前不久，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受记者采访时谈到：
上世纪70年代末，最大的民生问题之一就是住房问题。解放初期，有个不完全统计，人均居住面积是4.5平方米，到1978年降到3.6平方米（实用面积）。1978年，邓小平提出解决住房问题的路子能不能宽一点的想法，力争到1985年，城市人均居住面积要达到5平方米（相当于10平方米的建筑面积）。
那么，到现在，变化有多大？
以上海为例。
1980年10月3日的《解放日报》头版上，发表了一篇名为《上海的十个第一和五个倒数第一说明了什么》的文章，文中说到：
五个倒数第一就有一个上海的人均居住面积——上世纪80年代初，上海市区按人口平均计算，人均居住面积仅4.3平方米，包括了当时的棚户、简屋、阁楼在内，4平方米以下的缺房户有90多万户，占全市户数50%左右，缺房户比重之大，为全国大城市之‘最’！
而到了2017年，上海人均居住面积已经达到了36.7平方米。
（图为上海40年巨变 图源：上海社区发布）
改革开放以来，1998年房改影响尤为深远。
1998年中央政府提出要取消住房实物福利分配，实行货币化分配，之后经过一年多时间的转型准备，真正由个人入市买商品房、新旧公房的时候是2000年。当年上海出台了优惠政策，通过降低交易契税、给购买商品房的非沪籍居民入上海蓝印户口等方式，来鼓励大家买房。但是开始时买房的人并不多。因为长期以来，城市居民的住房都是由政府或单位分配的，大家既没有买房的想法，更没有买房的实践，理念、习惯一时扭转不过来，更加想不到房价会上涨得如此之快。
与居民扭转购房理念的漫长过程相类似，我国房地产市场化改革的道路，事实上也是经历了十几年的试验才正式推出（如下表所示）。
由此可见，1998年房改之前，住宅商品化试点已经逐步展开。事实上，党的十一届三中全会之后，住宅建设就开始发挥出国家、地方、单位和个人的积极性。
比如，上海的人均居住面积从1978年的4.3平方米，上升到90年代的12平方米。上个世纪90年代以来，上海先后开展了两轮大规模旧区改造。其中，第一轮从1992年到2000年，主要聚焦“365”危棚简屋改造，通过大动迁、大拆建的方式，共改造各类旧住房约1200万平方米，群众居住条件得到了很大改善。
但总体而言，房改之前，我国房地产发展速度总体还是较慢的：
一是住宅投资全靠政府和单位，规模十分有限；
二是分配上缺乏统一标准；
三是个人没什么积极性（要么房子的产权不属于自己，要么价格上涨幅度很低，事实上，从1997、1998年进行房改，到2003年，平均每年的房价大概增长不超过3.5%，非常低，而这几年同期的居民收入增长是9.5%）。
而经过98年房改，以上三方面的问题得到解决，我国房地产发展速度变得一日千里，一直到现在还不能轻言到顶。同时发生的，是人们居住条件的迅速提升。我国城镇人均住房面积，由1978年的6.7平方米，上升至2016年底的36.6平方米，增长了4.46倍。
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为什么仍然“不够住”？
改革开放以来，特别是98年房改以来，我国房地产市场蓬勃发展，使得人们的居住环境得到显著改善——不仅居住面积增加了，其他方面的宜居性也大幅提升，比如以前很多住房的卫生间甚至厨房都是公用的，新建的房子几乎都有独立的卫生间和厨房；以前的房子几乎都靠爬楼梯，新建的房子多安装了电梯……
然而，居住条件改善的同时也带来了副产品——房价的快速上涨以及高房价（主要集中在一二线城市），受到大众舆论的重点关注。
最近，一张图在网上广为流传，图片显示，中国的股票市值为6万亿美元，跟日本相当；而房产市值却高达65万亿美元，超过美国、欧盟、日本的总和。股票市值一算便知，但房产市值的争议却极大。因为统计口径不同，数据相差一个太平洋。比如链家董事长左晖就在朋友圈批驳称：中国城市住宅的总市值大约为200万亿人民币（约30万亿美元）；而其他有不少专家则认为，65万亿美元都少估算了，至少有100万亿美元！
（图为网上流传的股票市值和房产市值对比）
类似的问题，在房地产领域还有很多。比如我国的住房拥有率。
有媒体报道称，当前中国住房拥有率已经达到90.8%左右。而仔细看的话，这个数据是将广大农民以及农村也计算在内了；关于城市的住房拥有率，《中国居住小康指数》显示的数据是，8成左右的城市人口拥有自己的住房……还有各种机构的报告，数据出入相当大。
1978年，我国城镇居民的人均住宅面积只有6.7平方米，但哪怕100%拥有，也不能说明水平高。而即便发展到今天，我国住房已经告别全面短缺的时代，依然还有很大的改善空间。
如果直接以国家统计局公布的城镇人均住宅建筑面积（2016年人均36.6平方米）乘以城镇常住人口，将得出当年中国城镇住宅建筑面积高达290.2亿平方米（这个数字到2017年底大概达到298亿平方米），粗略估计城镇住房存量套户比高达1.16。无论是住宅数量，还是人均居住面积，似乎都已经跟发达国家的水平很接近了。
[注：套户比，即成套住宅套数/常住家庭户数，是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，均衡线为1.1，通常数字越高说明住房越充裕，政策上宜放缓房产开发速度。]
（来源：国家统计局）
然而，这与人们的现实感受存在巨大的差距。数据有时确实具有迷惑性，因为各自的理解不同，使得统计口径不一样，最后得出的数据也就存在巨大差异。
同样是国家统计局的数据，1987年到2016年底，我国合计销售商品房建筑面积1441849.5万平方米，合计销售住宅（商品房）1277704.39万平方米。
期间，我国新增城市人口为52937.7万人（数据来自国家统计局），如果将这段时间内销售出去的商品房都平摊到新增城市人口身上，那么人均建筑面积是27.24平方米；如果缩小到住宅的范畴，则是24.14平方米。
显然，这跟前面所说的36.6平方米，有点距离。
更何况，以上只是计算了期间的新增人口（显然新增销售住宅的购买者并非全部来自新增人口）。如果计算得更为具体，那么人均商品住房面积还要减少。这种与“人均住房面积”的反差是怎么回事呢？
这是因为除了商品房，还建有大量的房改房、保障房、安居房、公房、军产房，甚至城市里面还有大量的小产权房等。
先来说说“小产权房”。数据显示，截至2017年底，我国城镇中的违法小产权房有73亿平米，占住房总量的24%。例如，北京的小产权房数量占比超过20%；情况更严峻的深圳更是多达650万套，2.6亿平方米，占深圳住房总量的50%！
如果将违建小产权房扣除，我国的实际合法住房建筑面积只有225亿平方米，人均建筑面积为27.66平方米！
这个数字，看起来似乎也还不错。可是，不要忘了，美国、英国、法国、日本……乃至中国香港的住房面积，指的是套内面积（实用面积）。
除去公摊面积之后，中国内地的住宅商品房得房率大概是70%，人均27.66平方米×70%=19.36平方米，这个水平，只有日本和法国的一半，美国的三分之一，跟香港地区类似。而在我们的印象中，香港居民多挤在很狭小的空间里。
如果再将空置率的问题考虑进去的话，人们实际居住的面积还会进一步缩小。各界普遍认同的观点是，我国的住房空置率为20%左右。而根据国家电网用电量的测算，2017年大中城市住房空置率为11.9%，小城市为13.9%。
如果我们取国家电网数据中值12.9%计算，内地的空置房也有38.44亿平方米。如此一来，内地城镇居民的人均住房面积几乎跟中国香港保持一致！
当然，任何国家的房屋都会有空置，只是空置率高低不同而已。在中小城市买房，却在大城市工作的人大有人在，那他在中小城市的住房大部分时间就是空置的。对整体分析来说这并非我们关注的重点，那是如何盘活存量的问题。
然而，通过上面的分析我们可以看到，只是刨除违建的小产权房和去掉公摊面积的水分，就会清晰地发现，内地城镇居民人均住房面积跟发达国家还有较大差距。
当然，人均居住面积小，似乎也并不等于居住条件差。香港特区的人均居住面积这么小，但其人均寿命全球第一！何况，只要不剔除违建房、公房、房改房等，我国城市人均住房面积还算可观。
那么，问题来了——大部分存量房的品质一般。
国家统计局2015年抽样调查显示，存量住房中，78%为6层及以下建筑（21%为平房），这其中绝大部分没有电梯。同时，15%的住房是建于1990年以前的“老楼”；16%的住房无厨房或卫生间，而美日等发达国家，该种情况接近于0。
（数据来源：国家统计局）
此外，整体看，存量住房套型结构偏小，一居和二居室占比达62%，而四居室及以上占比仅7%。这意味着还有巨大的潜在改善型需求。
如前不久，上海市普陀区委副书记、区长周敏浩在直播中透露了这样的数据：从区现状来看，经调查排摸，普陀区约有55.5万平方米不成套房屋。
公开资料显示，上海市普陀区现存的、不成套的房屋主要有两类：新式里弄住宅、新工房。二者的共同特点：一是房屋的结构日渐老损、破旧；二是居民“如厕难、洗浴难、烧饭难”问题突显，严重影响了居民的居住生活和幸福感。
因此，以“人均居住面积”说我国的住房已经“够用”，仍然为时过早。
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过剩？不足？
国家统计局数据显示，2017年，商品房销售面积16.9亿平方米，比上年增长7.7%；商品房销售额133701亿元，增长13.7%。
然而，这并不意味着商品房市场已经在我国占主导地位。把所有住房都算起来，商品房的占比其实还不到40%，剩下的是过去50年分配历史中提供的。这些存量房，大部分破、旧、小，跟新建的商品房没法比，亟待改造、升级。
进一步提高居民的居住条件，一方面要继续新建商品住房，另一方面要改造、升级（不能是大拆大建）存量住房。
比如可参考前文提到的上海旧区改造的做法。前不久，深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018—2025）》（以下简称《总体规划》）的征求意见稿，针对深圳市城中村居住用地划定了综合整治分区范围。
《总体规划》中明确提出，深圳全市综合整治分区划定对象总规模约为99平方公里，综合整治分区用地规模为55平方公里，在2018—2025年的7年规划期限内，该范围内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。简单地说，就是城中村不拆了，而是经过改造、升级（比如翻新、加装电梯等）后，出租。
明确我国住房量的现状，其意义不止于房地产行业本身。
往往，人们想当然地认为，中国的城镇化推进迅速，城镇化率已经达到了很高的水平。但数据表明，截至去年底，我国的城镇化率才58.52%；而最近国家发改委相关人士表示，我国户籍人口城镇化率仅约43.4%。
城镇化带来了分工和效率的提升，吸引农村人口进入城市工作，让农民成为市民，促进生产力的发展，推动社会和文明进步。在这一方面，其实中国还有很大的空间。
因此，无论从现状还是远景上来讲，我国现有的房子都仍然不能满足需求，“过剩”的问题更多体现在结构上。如简单夸大房子过剩的问题，对国家来说，不利于城镇化的推进；对个人来说也容易错过时代红利。
（本文图片均来自网络）
责任编辑：张岩
