原标题：万科喊出的“活下去”，提醒房企要跟上市场变化 |新京报财评
中国知名房地产企业之一的万科，日前召开的2018年秋季例会(内部会议)引发了市场的广泛关注。由于会议现场的一张照片广为传播，这次会议迅速成为中国房地产界的热点事件。
在这张照片上，整个会场的墙壁几乎已被硕大的标语牌包围，上面无一例外地印着“活下去”三个大字，配以标语牌通红的底色，十分醒目，给观者带来十分震撼的感受。
万科在内部例会上以“活下去”为号召，无非是用一种悲情文化来激发企业管理者和员工的危机感，算是万科内部的一种企业文化。但是，由于这简单的三个字直接地触碰到了房地产行业最近所面临的危机，因此一下子触发了业界内外的强烈共鸣。
实际上，就万科公司内部而言，它最近几年虽然已经从销售第一的宝座上跌落，但仍然可以被称为中国房地产业的翘楚。以万科今年上半年财务报告披露的数据来看，万科上半年的销售额达到3047亿元，持有现金1595亿元。在所有房地产企业中，没有几家能够像万科这样实力雄厚的。
万科虽然是深圳的一家房企，但它早已走出深圳，市场遍布全国。它开发的很多楼盘房型精致、漂亮，很能迎合年轻白领的心理需求。它在很多城市的楼盘居于城市边缘，既满足了地方政府扩大城市版图的要求，也可以满足财力并不很雄厚的年轻白领的购房需求。因此，万科在房地产市场上一直以良好的形象出现在公众面前。自然，它也得到了更多的市场资源，保证了企业的蓬勃发展。此外，万科的售后服务也成为它的一个样板，弥补了楼盘地理位置偏远给业主带来的不便，这也使万科的楼盘在销售上较其他开发商更受欢迎。
但是，近来万科在部分三四线城市开发的房产，由于市场趋冷，其销售并不乐观。就在这次例会上，万科董事长郁亮指出了问题的严重性，2018年已经过去四分之三，但公司年初计划的全年6300亿元回款却还没有完成一半。这个回款目标用郁亮的话来说，“是所有业务的起点、基础和保障”。万科应该感受到了房地产市场走冷的压力，故而会发出这样的呼喊。
最近几年，我国房地产调控一直在不间断地向纵深发展。今年7月31日召开的中央政治局会议明确提出，要坚决遏制房价上涨。为此，各地都进一步强化了原有的限购限贷等调控措施，房价上涨面临越来越大的压力。
在这种形势下，从总体上来看，我国很多城市的房价已经出现了分化，即一线城市和沿海热点城市的商品房仍然抢手，新上市楼盘往往一抢而空，房价仍然能够温和上涨。而更多的内地二三线城市，包括一些内地省会城市，房价的上涨已经失去了推动力，开始出现了滞涨甚至下跌。这种情形在国家统计局每个月公布的全国70城市房价变动统计中可以清晰地看到。
万科毕竟是一家在房地产市场上摸爬滚打了20多年的老牌房企，已经养成了一种高度灵敏的市场嗅觉。因此，它以这种敏锐的嗅觉感应到了市场的信号，并且以此来提高员工的危机感，激励他们的斗志。对于更多的实力远远不如万科的房地产企业来说，当市场开始收缩，特别是房价涨势开始趋于平淡的时候，确实需要考虑是否能够“活下去”的问题了。
万科这一声“活下去”的呼喊迅速引起业界的强烈反应，只是因为这一声呼喊触到了业界共同面临的痛处。如果说万科是房地产森林里的一只老虎的话，这个“百兽之王”的一声吼叫，引起整个房地产森林的集体恐慌也是可以理解的。
不过，中国是一个大国，住房是长期存在的一个客观需求，即使有朝一日万科真的活不下去了，市场也不会因此而崩塌。只是我国在房地产市场发展的初期，错误地担当了地方政府拉动经济的引擎，导致市场的投资投机功能盖过了居住功能，房价上涨成为挡不住的洪流。
如今，在中央明确了“房住不炒”的调控目标后，投资投机势力基本被清扫出市场，住房开始向满足居民住房和改善需求的方向靠拢。这就决定了房地产开发商必须顺应市场的这种变化，谁更能主动地适应这种变化，调整经营策略，谁就能占有市场的主动权。
在中国长期的房价暴涨过程中，房地产投资成了最有“钱景”的一个行业，房地产也成为一个最有价值的行业，房地产企业的效益遥遥领先于各种实体经济行业，在中国的富豪排行榜上，房地产企业老板在很多年内都几乎包揽了前十席，这是一种极不正常的情况，即使是在西方国家也是很少见的。
现在，房地产调控的深入开展促使房价逐渐回稳，房地产市场的结构也在向预期的目标转化。那么，房地产企业也需要转换思路才能生存下去。这种思路转换首先应该改变房地产是暴利行业的错误观念。从本质上说，住房是人类一种刚性的基本生活需求，这就要求房地产企业更多地体现出社会责任，那种以牺牲购房者一辈子的幸福来赢取开发商的暴利的现象，实际上已经背离了房地产市场的根本属性。因此，在中央明确了“房住不炒”的目标并采取各种强硬措施堵住投资投机势力进入市场的通道以后，在旧有模式下运行的房地产开发的危机实际上已经产生了。
对于房地产开发商来说，要想在正在变化的市场上“活下去”，就必须转变原有的企业生存模式，要准备迎接房地产市场微利时代的到来。
其实，此次喊出“活下去”口号的万科，早已在这方面有所行动。郁亮曾在多元化经营策略上作出过试探，因前任董事长王石的反对而未能全面展开。万科在早期曾经是一家贸易企业，后来也从事过超市等经营，最近一二十年专注于房地产经营，对于它来说算是踏准了节拍，是成功的。而当市场开始出现变化的时候，万科是否能够像当年一样站在市场的前列，这是一个需要认真观察的命题。
万科在经历了前两年宝能挑起的股权之争后出现了很大的变化，深圳地铁已经成为它的控股大股东。但到目前为止，我们还没有看见这个新任股东对万科的影响，这与前两年在“宝万股权之争”中王石给投资者开出的承诺有点不一样。另一方面，万科发出的“活下去”的悲情呼喊，实际上也是对深圳地铁的拷问。万科现在在郁亮的执掌之下，是否会重启曾经中断的多元化经营模式，这也是一个需要认真观察的命题。
周俊生(财经评论人)
编辑：王宇 杨梓铭
