来源：每日经济新闻
随着房地产市场的不断变化，越来越多的城市开始放松楼市调控措施。
12月21日，江苏省会南京发布了一系列调整措施，其中包括：卖房1年内再买房可退个税，二套房首付比例降至4成，60岁以上成员的本市户籍家庭可增购1套住房，外地人在南京购房不再需要社保和个税……
下调个人公积金贷款利率
二套房首付比例降至4成
据“南京发布”微信公众号，12月21日，在南京市召开的“强信心添动力促发展”系列主题新闻发布会第二场“拓展市场提振消费”专场，南京市住房保障和房产局发布一系列购房政策的调整。
发布会上提到，要灵活运用信贷支持、退税优惠等政策，满足人民群众刚性和改善性住房需求。
自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。
南京市房产局相关负责人介绍说，经积极争取，近日南京市居民家庭购买二套住房的商业贷款最低首付比例已优化调整为不低于40%，进一步降低改善性群体购房成本。
南京主城限购区域部分放开。为着力改善职住平衡，对玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块可在现行购房政策基础上增购1套，为全市构建高水平人才集聚平台提供支撑。
限购政策有所放宽。加大支持改善性住房需求，对有60岁及以上成员的本市户籍家庭可增购1套住房，对长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明可在宁购买1套住房。
南京市房产局相关负责人表示，将继续加大原有支持多孩、投亲养老、新市民及各类人才家庭改善住房条件等政策实施力度，并会同市税务、公积金管理中心、人行南京分行营管部等部门全力做好新的支持及优惠政策落实，加强市场引导与服务，从近期监测数据看，经综合施策，本市新房、二手房交易规模均呈现稳中有升态势，切实有效满足了人民群众刚性和改善性住房需求。通过“房帮宁”平台、“宁安家”专栏组织开展线上购房营销推介，持续推进“极美南京、宜居宜业”等系列线下住房旺消费活动。
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在此之前，南京已对楼市政策展开多轮调整，放宽限购尤为引人关注。
今年4月底，非南京户籍居民家庭申请购房条件由3年内在南京累计缴纳2年社保或个税，调整为1年内累计缴纳6个月社保或个税（补缴不算）。6月13日，南京再次松绑限购政策：非南京户籍居民补缴6个月社保即可直接开出购房证明。多位业内人士认为，外地居民补缴6个月社保的门槛已很低，相当于变相放开限购。
前11个月南京住宅成交遇冷
据中国房地产报，作为地处长三角区域的省会城市，南京房价曾在2015年至2021年实现连续5年增长，5年涨幅超29%，在众多城市中表现突出；尤其在2017年出现的“上万人涌入南京河西抢房”的事件令业界印象深刻，有人为了抢到房号，连夜打地铺排队。
进入2022年，南京楼市开始转冷。
“我是想给一家人换个大房子，可手里资金也不多，只能先卖掉这套老房子。”家住南京市鼓楼区的林欣告诉记者，这套“老破小”从今年5月份挂出就开始降价，看房者也很少。
“同小区的也在降价，着急出售就得降价。最近新房价格也低了，一不做二不休我就在11月底以160万元价格把这这套卖了，不再等了。”林欣说。
我爱我家南京市河西南片区门店负责人表示，从去年到今年，河西南二手房价全面普降，小户型每套降价在几十万元到100万元不等，大户型降得更多。
我爱我家南京研究院统计数据也显示，11月南京二手房成交均价29968元/平方米，环比下滑1.9%，同比则下跌6.7%。
二手房价格持续下探，或源于挂牌量激增。
2022年下半年以来，南京二手房挂牌量持续走高。南京链家平台数据显示，今年7月该网站挂牌量已达12万余套，9月中旬突破14万套。截至11月16日，南京链家平台数据显示，南京二手房挂牌量达150167套，突破15万套关口，创下历史新高。
与持续走高的挂牌量相反，二手房成交量下滑趋势明显，11月，南京市二手房成交量7055套，环比上涨26.7%，同比下滑6%。
据国家统计局12月15日发布的70城房价显示，11月南京新房价格环比上涨0.3%、同比上涨0.6%，二手房价格环比下跌0.3%、同比下跌3.6%。
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有业主挂牌226万老房子
降63万才卖掉
当时，张华看中了燕子矶仁恒公园世纪的新房，均价38900元/平方米，最高价达到42700元/平方米，这个价格被市场称作“捅破了区域房价天花板”。
总价500万元左右的房子，张华给了五成首付，由于张华的妻子婚前还购置了一套房，两个人的房贷车贷加起来月供达到3万元左右。
当然张华也并非硬加杠杆，他是一个地产行业从业者，在2021年以前，他年收入一直稳定在50万元左右，夫妻俩每个月的工资覆盖月供基本没什么压力。
没想到的是，2021年开始房地产行业陡然下行，加之疫情等因素影响，张华最近一年的年收入锐减到10万元左右。“我们除了工资也没有其他什么收入，只能先把家里的老房子卖掉来还一些贷款，减轻月供压力。”
张华的新房在2021年初交付入住，但这套新房要等到2023年5月之后才能“解禁”限售。
2022年5月，南京出台限售松绑新政，将新房限售时间从原来的办理产权证满3年，调整为合同备案日期满3年。这一政策也刺激了二手房挂牌量大幅增加。
无奈之下，张华准备卖掉一套在南京鼓楼区四平路义民新村的房子，这是他父母2005年以5000元/平方米左右的单价购入的。房子是73.23平方米的三房一卫，简单装修，小区刚刚翻新过。
不过两年时间，房地产市场行情已经截然相反，2020年是买房难，2022年却是卖房难。张华在2021年底就将这套房子挂牌，最开始的挂牌价是226万元。
虽然挂牌超过半年，每个月都会有两三组人去看房，但张华一直没有遇到有明确意向的买家，房子的挂牌价格也从最开始的226万元多次调价至189万元。
这套房源的中介评价说：“5楼挂价25809元/平方米就应该能感觉出来业主诚心了。”义民新村6月的参考均价环比5月下滑了3.25%至26608元/平方米。
链家网的挂牌信息显示，跟张华家同面积但户型为两房一厅的一套7楼（顶楼）房源，挂牌价199万元，均价27009元/平方米，这套房源2021年11月的初始挂牌价格为208万元。
最终，张华以163万元的价格卖掉了这套房，较最开始的挂牌价降了63万元。把房子卖掉的那一刻，悬在张华心里7个月的那块石头终于落地。
南京土拍市场遇冷
据新华报业网报道，今年以来，南京全市共出让了五批次的涉宅用地（含六合、溧水、高淳，含商住混合用地，不含商办、商业等），总计有115幅地块，其中有10幅地块在拍卖过程中无人竞价而导致流拍。另外在今年第一批两集中土拍中还有一幅商办混合用地。
所以，2022年南京全年成功出让的涉宅用地有104幅，这104幅地块的出让总面积约426万㎡，总金额达到约1308亿元。
而2021年，南京成交了157幅涉宅地块，总出让面积712万㎡，成交金额2015亿元。
两年数据相比较，今年地块数量减少了约34%、总出让面积缩水约40%、总成交金额下跌35%。
从今年整体的房企拿地情况来看，拿地的多以颐居、招商、保利之类的国企、央企为主，不少地块更是由政府托底。南京本地房企也保持着较为稳定的势头，像金基、栖霞建设、高科、奥体建设都有3幅以上的地块储备。
外地房企方面，像越秀、安徽伟星等，此前在南京已有一定的经验，今年则以稳为主，拿地数量不算太多，而像新晋房企则几乎失踪了。
编辑|孙志成杜恒峰
