钱江晚报·小时新闻记者蒋敏华李毅恒
最近，杭房御东方自持租赁房“1改9”引发轩然大波。有业主发现，御东方自持房源里的五房大户型，原本是整租的，但在装修时竟然被隔成了9个房间，且每个房间都带卫生间，这属于违规建设群租房。
开发商的自持房源户型，都在房管部门备过案。钱江晚报·小时新闻记者从房管部门了解到，这些自持出租房源，由整租转为合租是允许的，但在房源的分割上，不得违反“N（房间）+1（厅）”的规定，否则就是违建。
目前，杭房御东方自持租赁房的违规装修已被主管部门叫停，进行整改。
开发商自持租赁房源
可以从整租变为合租
御东方小区位于丁桥长睦板块，由杭房开发，一共22幢高层，其中16幢为可售房源，剩余6幢为自持房源。
去年11月，御东方自持租赁房发布了《预招租》公示。公示显示，房源一共有438套，分为两房一卫、三房两卫和五房五卫三种户型。从户型面积上看，除了78㎡、99㎡、102㎡和104㎡之外，还有91套在300㎡以上，其中最大户型为341㎡。这些大户型在公示中的出租方式为“整租”，月租金超过2.1万元。
放眼整个长睦板块，除了御东方，几乎找不到300㎡超大户型租赁房源。事实上，即便是南星桥这样的豪宅板块，上品的自持房源最大户型也仅为137㎡，月租金2万元。长睦这样的刚需板块，要吸引比南星桥更高端的租客显然不现实。
记者查询了长睦板块的房租，贝壳App上有2套御东方房源出租，其中一套125㎡月租金5300元，另一套99㎡月租金5000元。周边其他小区，比如郡上蓝湾小区，89㎡精装房月租金2200~4500元；又比如云锦城小区，89㎡精装房月租金3700元左右，153㎡精装房月租金4500元左右。
也就是说，如果整租的话，2万元以上的月租金大大超出了长睦板块租客的承租能力。
按照相关规定，自持房源户型面积由开发商自行确定，并向房管部门报备。那么，御东方为何要打造与板块定位不匹配的出租房户型面积？“当时的设计人员，有的已经离职了，我也无法向他们了解到具体情况。”御东方项目一位负责人告诉钱江晚报·小时新闻记者，背后的原因他也无从知晓。
作为一家本土房企，这样的解释实在牵强。
到了装修阶段，这些大户型却被分割成拥有独立卫生间的单间，从整租转变成合租。
对此，杭州房管部门相关工作人员表示，在备案后，开发商可根据市场状况将房源从整租拆分为合租，但是须重新备案。在符合规定的前提下，开发商可以改变出租方式。“例如有些项目在备案时为整租，但在对外出租前，可以重新备案，通过后以合租形式对外出租。”
房管：御东方“1改9”不合规
目前已停工整改
然而，御东方自持的大户型在装修时，却隔成了有9个带卫生间的单间，这就从合规的合租房变成了不合规的群租房。
据悉，御东方自持房源为毛坯交付，由杭房租赁公司负责装修并负责后期运营。此事发生在装修阶段，也就是说租赁房尚未推向市场。
不过楼盘已经竣工交付，户型面积也早已向房管部门报备。那么，装修阶段开发商能否想怎样改就怎样改？
“五房户型改成9个房间出租，这显然是不合规的，根据规定，最多按照N+1的标准来分割。”杭州房管部门相关工作人员告诉钱江晚报·小时新闻记者，开发商自持房源和个人房东房源一样，对外出租时，多层、高层建筑内出租的房屋属于已明确几室几厅的住宅，按照“N+1”的标准，只允许在不改变房屋功能的前提下，将客厅分隔出一间出租使用。
另外，每个居室人均使用面积不得少于4㎡，每个居室居住人数不得超过2人，且不能增加卫生间数量。像五房五卫的户型，最多只能改造成6个单间，且只能有5个卫生间。
按照规定，房屋装修之前要进行备案。由于此次御东方自持房源事先没有进行装修备案，未取得装修许可证，已被上城区住建局叫停。“我们已多次约谈御东方，现在已经停工。”上城区住建局相关工作人员告诉记者。
记者手记：
身为国企更应规范操作
作为杭州成立最早的房产公司之一，杭房为杭州人打造了不少好产品，是一家值得尊重的房企。然而这一次，杭房真的做错了。
“N+1”，是公安部门为出租房划定的红线。大家一定不会忘记，就在去年，被称为“杭州最大群租房”的丽晶国际遭重拳整治。整治前，丽晶国际一套140㎡竟被二房东分割成8个单间对外出租，其中的安全隐患可想而知。
杭房御东方的出租房违规改建，若不是及时被业主发现，被主管部门制止，恐怕过不了多久，贴上杭房标签的群租房就会堂而皇之推向市场。那么，杭房的行为与丽晶国际的二房东又有何异？
出现这种事，如果说杭房租赁公司事先并不了解“N+1”的规定，那么其专业能力显然值得质疑。要知道，作为运营方的杭房租赁公司系杭房子公司，出现如此低级的错误实在不应该。
如果杭房租赁公司明明知道这一规定，还违规改建，那么性质就更恶劣了。杭房作为一家国企，在守法方面理应做好榜样。
须知，国企的肩上更多的是一份使命和担当，而非拥有可以不遵守规则的特权。
延伸阅读：
208个楼盘拥有自持房源
2017年4月，杭州推行“限地价，竞自持”的土地竞拍规则。当土地溢价率封顶后，由竞价转为竞自持商品房屋面积，并明确该自持比例确定自持商品房屋应全部对外租赁，不得销售或转让。
这一规则一直延续到2021年。去年杭州第二批土地集中出让时，溢价率封顶之后取消竞自持，转为无偿移交政策性租赁住房。至此，开发商自持房源暂时退出历史舞台。
据杭州房管部门统计，从2017年4月至2021年5月，杭州全市范围内共有208宗涉宅地块出现竞拍自持比例，总自持建筑面积约326万㎡。
2020年11月，杭州首个涉自持的商品房住宅项目——学成府，在杭州市住房租赁监管服务平台正式发布招租公告。
之后陆续又有自持房源进入租赁市场。截至今年6月底，杭州全市已有189个项目完成房屋备案，建筑面积274.2万㎡、房源2.74万套，其中31个项目、1.1万套（间）房源已对外租赁，累计1.54万人入住。以此估算，自持房源套均户型面积约100㎡。
责任编辑：张玉
