来源：三联生活周刊
文|谢九
今年9月1日开始，北京市租房将需要进行合同网签。作为全国首个实施租房网签的城市，北京的改革经验将来有可能向全国铺开。那么，租房网签的实施，会对租房者、房东以及整个租房市场带来怎样的影响呢？
北京市要求租房网签，是刚刚颁布的《北京市住房租赁条例》所规定，该条例历经8年修订完成，今年9月1日开始实施，是全国第一个对租房市场实行规范管理的地方性法规。
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租房合同实施网签，和以前相比最大的变化在于，租房行为将全部纳入监管之中。众所周知，国内的住房市场，只有买卖住房时需要网签合同，而租房合同大都是通过中介私下签订，某种程度上，租房合同是游离于监管之外的灰色地带。而一旦租房合同需要在住建部门建立的平台上实施网签，提交备案，这意味着租房行为将全部进入监管部门的视野之内，由此，以前潜伏在水下的租房市场将公开化，租房市场的游戏规则也将发生重大变化。
租房合同网签之后，无论是租房者还是房东，合法利益都将从制度上得到更多保障，尤其是对于相对弱势的租房者。一直以来，国内的租房市场里，租房者都处于相对弱势的地位，经常要面对房东随意涨价，甚至被驱逐出门的风险。最近几年长租公寓兴起并大量曝雷，很多房东由于收不到租金，最终强行将租客扫地出门，更是让这几年的租房市场更加充满风险。
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理论上而言，租房合同网签之后，租房者将比以前得到更充分的保护。租房者最担心的主要是两大问题，一是被提前收回住房，导致租房缺乏足够的安全感，二是被房东随意涨价，导致房租成本越来越高。这两大问题，在北京市的租房条例当中都有针对性的防范举措。
对于租房者担心被提前收回住房，北京市的租房条例要求房东“不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法方式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房”。
对于随意涨价行为，北京市的租房条例更是规定政府可以干预租金，“住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平，并依法报国务院备案。”
租房合同网签的意义，除了保护租房者的利益不受房东侵犯，还可以方便政府部门为租房者提供更多的公共服务。北京市的租房网签平台由住建部建立，同时“与公安、市场监督管理、教育、人力和社会保障、金融监管、住房公积金等部门和单位建立信息互联互通等共享机制。”当租房网签合同为更多职能部门共享之后，一方面便于政府部门对租房行为全面监管，同时，职能部门也能更方便提供公共服务，租房者凭借网签合同的备案编号，就可以办理申领居住证、积分落户、子女入学以及公积金提取等公共服务。
北京市作为全国首个发布租房条例的城市，很大程度上其实是为我国大力发展租房市场积累经验。最近几年，我国希望通过租房市场的发展壮大，来解决我国房地产市场当中的很多深层次矛盾。十九大报告更是提出建立“租购并举”的住房制度”，“租房”的重要性甚至超过了“购房”。
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不过，从现实来看，我国租房市场的发展一直较为混乱，很难达到发达国家的成熟度，距离实现租购并举的房地产格局还有很远的距离。中国的租房市场难以发展起来，除了国人固有的偏爱买房而不是租房的传统观念，承租人的利益缺乏保障，也是一个非常重要的原因。除了利益遭遇打压，作为租房者，在城市享有的公共服务也相对有限。
这一次北京市率先推出租房条例，要求租房合同进行网签，一方面可以保障租客的基本权益，同时也可以借此提供更多的公共服务，进一步落实租售同权，最终为我国全面发展租房市场，建立租购并举的房地产格局探索更多经验。
对于租房人而言，合同网签之后，最担心的问题是，会不会引发租金上涨？
最近几年，由于房地产市场下行带来土地市场降温，加之经济增速放缓，地方政府财政也开始面临较大压力。在财政收入明显减速的背景下，一些长期处于灰色地带的领域，将会面临较大的税收征管力度，比如网络主播们因为偷逃税被重罚，已经释放出了强烈的信号。而租房市场作为一直以来的偷逃税重地，未来也会迎来更大力度的监管。
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长期以来，我国的租房市场的征税情况一直比较混乱，由于租房合同没有纳入监管，大部分房东也不会主动申报，所以房租收入的偷逃税现象几乎成为常态。但是一旦租房合同网签，租房行为进入监管，习惯了逃税的房东们将不得不纳税。
如果严格按照规定，我国房租收入涉及的税费高达七八种，个人出租房屋获得的租金收入，需要缴纳个人所得税、增值税和房产税等，如果是企业出租房屋，还需要另外缴纳营业税、城镇土地使用费、教育费附加以及印花税等等。
由于房租征税在现实中执行起来较为复杂，所以，最近几年，有些地方省市就干脆简化处理，将所有税费打包起来综合征税，在现有税率基础上给予一定优惠，最终的实际税率大概在5%-10%之间。所以，如果网签合同让租金收入全部公开化，对房东或者租客而言，这大概就是可能带来的额外成本。
当然，也不排除有些房东会以阴阳合同来应付监管。在二手房的买卖合同当中，很多合同都是以阴阳合同的形式存在，为了避税，网签合同上的成交金额非常低，与此同时，在中介指导下，买卖双方还会签署一个真实成交金额的合同。租房合同网签之后，不排除也会出现类似的阴阳合同。当然，无论房东如何应对监管，合同网签之后，也不太可能完全规避纳税，租房成本增加还是大概率事件。
至于成本最终由房东承担，还是会转移到租客身上，则主要取决于租房市场的供求关系。无论最终成本由谁来承担，最关键的问题还在于，如果租金因为合同网签而上涨，租客和房东是否能享受更多的公共服务和利益保障？
