首页 > 互联网 > 正文

贝壳陷入了奇怪的循环

01

最近,我们发现,一些古早的卖楼套路正在重出江湖。

当你走进广州西部某楼盘的案场,中介们会先把项目捧上天,然后转身掏出一个刷卡机——

就像有时候,在大众点评花9.9元可以买个5折套餐一样,只要你预先刷一笔15万的“团购费”,就能在买房时享有额外的高额折扣。

你掐指一算,这笔交易简直“物超所值”,在买房时能省下的钱远远高于预先付出的团购费用。

但你很难发现,这笔钱的流向与开发商的预售监管账户没有一点点关系——

钱悄无声息地进了中介平台的账户,在你看不到的地方,顺势变成了房企预付给渠道商的前佣。

对于渠道商而言,短时间内就能回笼高额佣金,有的项目统一结算后,还能再收回一笔不菲的后佣——

一个项目原本就很稀薄的个位数的利润,就这样几乎全都转手送给了渠道。

类似的案例,只是冰山一角。

掌握了巨大渠道流量的贝壳,正成为掐住开发商脖子的人。

02

上周,贝壳2021年的财报浮出水面。

这一年,整个房地产行业步入寒冬,贝壳在时代的洪流下独木难支。

在历经创始人逝世、裁员风波、浑水做空一系列曲折后,全年净利由盈转亏,净亏损达到5个多亿。

贝壳陷入了奇怪的循环

但贝壳的新房业务却在闷声数钱。

从全局看,贝壳去年营收增长的近100亿元,有86亿元都是由一手交易拉动的。

看到这里,不禁遥想起左晖打过的一个形象的比喻:

“渠道是开发商的夜壶,当市场不好时便会拿出来用用。”

去年下半年以来,行业的外部融资通道急剧收缩,狠抓销售促回款成为开发商活下去的重中之重。

在这个时候,“夜壶”效应越发明显了——

与那些散兵游勇的渠道商不同,手握线下的链家、德佑和各式加盟店,贝壳拥有最强大的经纪人队伍和分销能力。

也是如今开发商最需要的人。

何况,贝壳还手握无与伦比的一二手“梦幻联动”——

只要新房给的佣金够高,就可以凭着三寸不烂之舌,将想买二手房的到店客户就地转化为新房的购房者。

就这样,曾经以“真房源”终结二手房价差的屠龙少年,终于把主要精力放在了一手房上——

换句话,就是在开发商和购房者之间赚个“剪刀差”。

这个“剪刀差”到底有多少呢?

在首个全面松绑“救市”的省会城市郑州,去年底,给渠道四五个点佣金的项目,比比皆是。

远郊难卖的项目,佣金一度可以达到10个点以上。

也就是说,每卖出一套100万的房子,开发商就要给贝壳10万+的渠道费用!

市场如此内卷,有行业公众号公开发出了这样的呼吁——

贝壳陷入了奇怪的循环

当然并没有什么用处。

但这不是最恐怖的,更可怕的是,贝壳挟客户以令诸侯,在一手市场玩起了“信息垄断”。

曾有媒体报道,也是在郑州,西四环某项目和贝壳断了合作后,有一次加盟的经纪人带看周边竞品,客户主动提出想了解下该项目,但经纪人直截了当地表示——

这个开发商不行,将来是要烂尾的。

这……就让人有点呵呵了。

03

但无论如何,2021年,当地产行业陷入萎靡的时候,贝壳确实靠着日益拉大的“剪刀差”,让公司新房业务的营收增速,远远超过了成交额增速——

贝壳陷入了奇怪的循环

但是,福祸相依,趁“乱世”不断加码新房业务的贝壳,背后也有深重的隐忧。

2021年财报中,贝壳计提的减值准备从11.22亿元提高至21.51亿元。

鉴于二手房没有计提损失的概念,那么,坏账只能来自一手房业务。

为了规避自身风险,从去年下半年开始,贝壳开始用垫佣的方式来筛选开发商。

有广州中介行老板私下透露:

贝壳很多垫佣盘,房企必须先给贝壳打几百万,不然贝壳不会进。

开发商实在没钱怎么办呢?类似文章开头的的“团购费”就这样重出江湖了——

冒着违规操作的风险,让购房者换一种名义,直接给渠道付“中介费”。

总之,贝壳似乎陷入了一个奇怪的循环——

楼市越惨淡,开发商对渠道的依赖就越高,渠道要求开发商付的费用也就越高,而这些费用又转过头成为压垮开发商的,其中一根稻草。

开发商一躺平,所有费用,最后都变成渠道的坏账。

Emmm……

也难怪这一年多以来,贝壳股价已经比起高点缩水90%还多了。也不知道维稳的表态出了之后,贝壳的业绩会像这几天的股价一样,触底反弹吗?

(地产知识橘)

相关阅读:
美国哥伦比亚特区高等法院驳回特区检察长对亚马逊的反垄断诉讼 叫板奈飞、迪士尼!亚马逊85亿美元收购米高梅,成“007”新东家