摄影师：匡达
文/吴波
又一个瑞幸？贝壳找房是如何惊人虚增交易额、中介数和收购价格的。北京时间12月16日晚，美国职业做空机构浑水以此为标题，发布了一份贝壳找房（NYSE:BEKE）的做空报告。
在美股市场，浑水调研素来有“中概股杀手”之称，此前曾参与做空了新东方、好未来、安踏、瑞幸咖啡与爱奇艺等股。浑水此次做空报告在资本市场迅速反应，引发贝壳股价震荡。
不过浑水做空也存在踏空案例。比如，浑水多次做空在线教育跟谁学(NYSE:GSX)都以失败告终。
12月17日晚间，贝壳找房针对浑水质疑作出回应，称浑水做空报告毫无事实依据，存在大量事实错误、未经证实的陈述以及误导性猜测和解读，也显示出浑水对中国的房产交易行业缺乏基本的认知。
在做空报告中，浑水指出贝壳四大问题，直指贝壳核心财务数据和业务关键链条。
第一，浑水认为，贝壳2021年第二季度至第三季度官方GTV虚高了65%，只有11.77亿元人民币；第二季度和第三季度新房GTV被夸大了126%；同时，浑水还认为贝壳的真实佣金率低于声称的水平，估计其佣金收入被夸大了约77-96%。
第二，浑水称，通过实地调查发现，贝壳平台充斥大量“幽灵门店”。
第三，浑水认为贝壳虚增经纪人数，比如指出贝壳在上海经纪人数为9998名，与贝壳宣称的2.1万存在差距。
第四，浑水指控贝壳存在虚假收购。
针对新房交易GTV和收入质疑，贝壳回应表示，浑水抓取交易量数据的方法是错误的，其对于贝壳的新房交易GTV和收入的计算存在严重遗漏。
贝壳称，公司提供新房交易的通路有四条：一、链家门店；二、平台连接门店；三、新房销售团队；四、其他销售渠道。而在浑水做空报告中只计算了第一、二种方式，却遗漏了第三、四种方式。不仅如此，在估算第一、二种通路的GTV和收入上也有明显的问题。
贝壳重申此前披露内容的准确性。2021年第二季度和第三季度，公司的新房交易GTV分别为4983亿元和4101亿元。第二季度和第三季度新房费率分别为2.79%和2.77%。二季度和第三季度的新房交易服务收入分别为139亿元和113亿元。同时，第二季度和第三季度向开发商收取的现金分别为138亿元和148亿元。
面对存量房交易GTV和收入质疑，贝壳对外表示，浑水抓取的交易量数据严重失实且存在遗漏。它的数据并非来自于公司的真正数据，所以其计算的存量房交易GTV和收入都是错误的。
同时，浑水并未使用贝壳真正的存量房套均价，而是选取了来自CRE的外部套均价格进行模糊替代。同时，它利用5月25日到8月8日这76天收集的数据来模拟公司整个2021年第二季度的GTV的做法，存在很强的主观臆断性及误导性。
贝壳举例，为反映市场的波动情况，浑水在模拟二季度二手房交易GTV时将数值上调了9.66%。实际上，由于市场下行影响，公司存量房交易GTV在第三季度较第二季度下降42.0%。如公司此前披露，2021年第二季度和第三季度公司存量房交易GTV分别为6520亿元和3782亿元。第二季度和第三季度存量房交易服务收入分别为96亿元和61亿元。
对于存在幽灵门店的指控，贝壳称，浑水在做空报告中提到的贝壳门店数和经纪人数的衡量方法存在比较明显的瑕疵。这是由于它的信息源是不完整的。
对于虚增经纪人数的指控，贝壳称，贝壳App首页“找经纪人”功能无法找到新房专岗经纪人，这一类经纪人可以在“新房”频道的子页面里找到，显然浑水并未意识到这一点。同时，在此频道中的新房经纪人有权利选择不对外展示自己。因而，在计算门店总数时，浑水通过“找经纪人”功能里抓取门店数据的方法存在明显缺陷。
针对虚假收购、研发费用等质疑，贝壳没有给出具体回应，仅表示浑水“是没有根据的，因为它们基于不完整的数据、错误的估算方法、没有依据的推测以及对行业实践的错误理解。”
除了对质疑作出回应，贝壳在此次声明中还表示，公司董事会已授权独立审计委员会对浑水报告中的主要指控进行内部审查，并由审计委员会聘请的独立第三方顾问提供协助和建议，将在适当时候提供内部审查的最新信息。
昨日浑水做空报告发布后，贝壳美股低开高走，盘前下挫但很快出现反弹，盘中一度涨超15%。截至收盘，贝壳股价略跌1.98%，为18.31美元/股，总市值218.05亿美元。
针对浑水做空报告，百观、Sandalwood、Yipit等多家头部数据供应商表示不支持，均指出浑水存在误读。
中信证券分析师也认为浑水缺乏对中国房产交易市场的基本认知，称“理解公司的业务数据和财务数据，应该清楚公司收入的真实定义，经纪人的真实定义，也需要通盘了解中国二手房交易的数据体系、交易规则以及不同城市之间市场巨大的差异。”
做空事件后，中信证券维持贝壳买入评级，目标价30美元/股。
