法治日报《法人》全媒体记者李韵石
北京时间4月6日晚，纽约证券交易所宣布暂停蛋壳公寓交易，开始启动退市程序。此次蛋壳公寓的退市，意味着以长租公寓模式经营的企业将面临更为严峻的考验。
“高入低出”埋下隐患
蛋壳之所以上市445天便启动退市程序，很大原因是“高入低出”模式为其埋下了隐患。与传统租房的低价拿房，高价出租赚取差价和服务费不同，蛋壳选择高价从房东处拿房，再以低于市场价的价格租给承租人。
蛋壳为什么如此操作？对此，《法人》记者采访了北京某优居优住门店经理时国华，他介绍，蛋壳的初衷是为了扩大房源，从而垄断房屋租赁市场。“在任何一个地区，租赁房屋的数量相对固定，短时间内不会发生大变化，对于房屋租赁公司来说，谁控制了多数的房源谁就能赢得更大的利益。”
时国华还告诉记者，“先收晚付”是蛋壳长期使用的运营手段。由于蛋壳以高于市场价从房东处收房，再以低于市场价的价格向租客出租，很容易获得长期合同。另外，租户为能够长期低价租住房屋，往往会同意蛋壳的年付要求，这样蛋壳将资金掌握在手，而后以季付或者月付的形式向房东支付房款，同时再向房东索求免租期，从而扩大利润空间，以此不断吸收新租客租金、利用资金流时间差来维持看似正常的运转。
房源有限无法满足蛋壳运营
时国华为记者算了一笔账，以北京某地区平均月租金5000元为例，租客以租房贷的模式向蛋壳支付60000元年租金，而蛋壳仅向房东支付一个月租金5000元，这样蛋壳就有55000元的资金来租赁另外11套房屋，这11套房屋所产生的可用资金就是66万元。以此类推，蛋壳手中房源越多，掌握的资金就越多。
另外，在蛋壳的运营中，租房贷也是保障其以“高入低出”“先收晚付”必不可少的一环。所谓的租房贷，就是租客从银行贷款一年的房租，一次性支付给蛋壳，然后租客按月向银行还款。这样一来，租客还是按月交房租，但欠的不再是蛋壳的钱，而是欠银行的钱。
时国华认为，蛋壳的运营模式是不健康的，因为租赁市场房源数量是有限的，不可能永远满足蛋壳这种运营模式，蛋壳收入的资金最终还是要给付房东，那时房屋租赁的中间差价会特别巨大。“还有就是新冠疫情造成租客量下跌，蛋壳手中大量房屋无人租住，这也是造成蛋壳频繁暴雷的重要原因。”
蛋壳退市为长租公寓敲响警钟
2020年，蛋壳内部管理层多次出现问题，同时企业经营遇到了很多阻力，严重影响公司后续业务的发展，使其经营基本停滞。停滞时间较长，且复苏空间不大，自然会使得交易所对其采取摘牌等措施。
对此，上海易居房地产研究院总监严跃进告诉记者，蛋壳一旦被摘牌，其接下来的问题就是既有房源和业务谁来承接。就目前长租公寓企业来说，包括自如和我爱我家等可能都有意向。自如这两年持续收购项目，说明企业经营相对稳健。而我爱我家也有意向做扩张。当然，如果蛋壳公寓项目处置不到位，形成很多遗留问题，那么类似接盘的谈判周期会延长，可能也会压制蛋壳的收购价格。
对于蛋壳退市的影响，严跃进非常严肃地说：“蛋壳退市事件是长租公寓市场非常大的教训。至少说明，企业不练好内功，单纯接触资本市场，是有问题的。这种问题若是放大，也会影响后续一些到海外上市的企业。”同时，严跃进也给一些跨境上市的企业提出建议，希望跨境上市的企业要严管企业经营，防范企业数据造假或数据不稳定。对于经营者来说，接触资本市场前，要对企业内部的经营等有较好的把握，尤其是对产业发展规律和市场周期等有较好的把握，才能真正练好企业发展的内功，和资本市场进行更好的对接。
