来源：中国房地产报
文／田傲云
今年全国两会将在3月4日、5日开幕，民进中央将提交提案，建议规范发展长租房市场。提案称，完善租赁领域法律法规，设置行业准入门槛，逐步淘汰黑中介、二房东等不规范运营主体；推动“租售同权”切实落地，“租”与“购”享有同等基本公共服务权利；鼓励金融机构向符合条件的规模性长租机构提供金融支持产品如发行债券、不动产证券化产品。
最近两年全国各地长租公寓平台公司频频暴雷，多家长租公寓品牌资金链断裂，房东、租客和平台公司之间的矛盾越演越烈，成立一个不能忽视的社会经济问题。住房租赁市场发展还处在不规范阶段，在租赁市场法制不够健全背景下，消费者利益被损害的事件时有发生，租房安全无法保障，租客之间因为利益问题产生的纠纷也层出不穷。甚至出现不少长租公寓品牌为了保证现金流，诱导租客通过与第三方金融机构合作使用“租金贷”，引发金融问题。
长租房市场是一个新生行业，目前，长租房市场屡现暴雷现象，以及部分城市一刀切的资金监管手段限制了长租行业市场化配置资源能力，给正规长租机构运营带来压力。
对这些发展中存在的问题，民进中央建议：
加强准入管理和信用管理，促进长租机构规范化发展。一是完善租赁领域法律法规，设置行业准入门槛，对长租机构实缴注册资本、专业从业人员等方面提出明确要求，适度提高长租机构资格申请条件，逐步淘汰黑中介、二房东等不规范运营主体。二是鼓励专业长租机构发展，发挥其在提升房屋品质、规范管理、稳定价格方面的优势，倒逼市场提升服务质量和水平。
鼓励多种形态多种主体扩大租赁住房供给。一是建立多层次租赁住房供给模式，鼓励住房租赁市场根据不同人群需求提供各种档次的租赁产品。二是满足一间房的合租需求，降低新市民生活成本，支持采取N+1合租模式等措施有效增加单间、小户型等需求的房源供给。
出台财税扶持政策，给予行业优惠支持。一是鼓励金融机构向符合条件的规模性长租机构提供多样化及优惠的金融支持产品，支持发行债券、不动产证券化产品。二是鼓励银行业金融机构加大对住房租赁项目的信贷支持力度，如提供适当放宽贷款额度和期限、降低贷款利率等多种金融支持。三是在税收政策上针对分散式长租机构允许以实际发生的房租支出作为抵减项，按照收付差额6%计算增值税，或者将征收率由目前的5%减至1.5%进行征收，给予长租机构所得税方面长期税率优惠。
推动“租售同权”切实落地。一是鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，对三年以上住房租赁合同且实际履行的合同，国家给予相关政策支持。二是赋予承租人更多权益，如非本地户籍承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受医疗、就业等国家规定的基本公共服务，提高租房落户积分比例，赋予承租人子女获得义务教育的权利，并简化相关申请程序流程。
完善长租房行业监管。一是建立完善收、出房合同备案监管制度，强制要求一定规模长租机构向政府合同备案平台全量备案收、出房合同，为监管提供抓手。二是建立长租机构信用评级机制，根据各项监管指标制定长租机构健康分级机制，对健康度高的长租机构向社会公众进行正面推荐，对负面长租机构限制其房源获取和发布渠道，并向消费者发出警示。三是建立基于长租机构经营情况的动态资金监管机制，对监管指标报警的长租机构责令停止季付以上的租金收取模式，并对开展客户租金贷款的长租机构进行备案，按要求报送租金贷业务情况。
民进中央提案提到，据《2020中国青年租住生活蓝皮书》数据显示，2020年全国投入租赁市场存量房源为0.87亿套，预计租赁需求人数为2.4亿，现存房源供不应求；同时房源质量普遍较差，部分城市房源中楼龄20年以上的老旧小区占比约40%，且普遍存在设施老旧、配套缺失等问题。
民进中央这份建议，预计将对长租房市场健康有序发展产生促进作用，记者从民进中央方面获悉，2020年6月29日，民进中央2件提案荣获全国政协2019年度好提案，分别是《关于解决发展农村集体经济突出问题的提案》（2667号）和《关于健全我国未成年人保护制度的提案》（1222号）。
