作者：晨曦
“估计如果严格执行的话，分散式的长租公寓不会剩下几家了。”一位长租公寓创始人评价最近几天系列出台的租金贷新规。
经历两年时间的急速扩张后，2021年，长租公寓迎来最强监管。不过这“炮火”集中在分散式公寓身上，目前来看集中式公寓受到的影响有限。
一直以来，个别长租公寓借助租金贷，长收短付巧用杠杆，如今租金贷新规，直接掐住这个“命门”。
1、租金贷新规出台，是长租公寓末日还是新生
2月2日晚，深圳市住建局在发布的《征求意见稿》中指出，从事房屋租赁的企业需要在开展业务范围的辖区范围内设立银行住房租赁资金专用账户，用于收取租客的押金及租金。
与此同时，住房租赁企业向租客收取的押金及租金超过四个月以上的资金，超出部分资金由监管银行进行监管。
而对于租客最为关心的租金贷，《征求意见稿》明确指出，金融机构为租客提供的个人住房租金贷款，应当直接拨付至租客个人账户。并规定住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求租客使用住房租金贷。
新规一出，有人叹气，有人鼓掌。那么，租金贷新规，究竟是长租公寓的末日还是新生？失血的长租公寓还能活下去吗？
一位长租公寓创始人对PropTech研习社表示，北京的《通知》可能是风向标，此次的监管方向很准确，在杜绝长租公寓乱象发生的同时，对运营企业也提出了更高的要求。
具体对于房租和租金贷的监管，长租公寓从业者称，长租公寓没了资金沉淀，本来利就很薄，基本就雪上加霜了。
中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时则称，北京新政将是史上最严厉长租公寓政策，没有资金池，没有租期错配就不再有暴雷的可能性。北京调控解决了根本问题，只要严格执行，这个行业将出现颠覆变化。
不过，监管虽严，但也有从业者对此仍持乐观态度。
对于北京新出的《通知》，成都的一家长租公寓联合创始人表示：“各个城市都在陆续推出这些政策，大面上都差不多，都是从付款周期，资金监管，租金贷，合约规范上入手从而降低整个市场的系统性风险和维持市场的稳定。可以看到整个行业在不断完善和成熟，侧面也在反映整个行业在不断发展。”
在他看来，行业优胜劣汰，投机者退场，整体门槛上升，精细化运营价值及长期价值凸显，政府和国企的引领作用才能得到凸显。
而对于监管之下，长租公寓是否迎来终点，上述人士表示,对于一个事物的判断应该关注的是核心，这个行业是不是创造了价值，提供这个价值的方式是不是效率成本合理。如果答案是否定的，那么也就是所谓的终点。而很明显，无所谓长租公寓存在与否，总有房东要招租，总有租客要租房，长租公寓的出现某种程度上来说提升了这段交易关系的效率，但是一定是最佳的解决方案吗？当然也未必，各家有各家的玩法。
2、长租爆雷的根源：租金贷和资金池
一直以来，缺乏监管的租金贷和资金池，被认为是长租公寓频繁爆雷的根本原因之一。从此次北京和深圳发布的文件来看，这两者就是本次监管的核心。
但其实租金贷并非从一开始就不受待见，这个产生于互联网金融风口时代的产物，也曾是部分创业者们眼中的香饽饽。
时间回溯到2015年，随着长租公寓市场的兴起，租金贷应运而生，彼时的租金贷还叫租房分期，如火如荼，风靡一时。诸如房司令、会分期、丁丁白条、斑马王国、自如白条、58月付、租了么、租房宝等代表平台如雨后春笋般崛起。
这对于长租公寓而言是一大利好，他们可以利用租客与租房分期平台签订的贷款协议，提前获得租客在签约时间内的租金，用于扩充平台规模或日常运营。但对租客而言，他们并不知道自己每月缴纳的租金实际上是还贷，他们更不知道自己仅仅只是租了个房，实际上已背上了一笔债。
2017年，长租公寓开始爆雷，一些投机者在利用租客获得租房分期平台的贷款后，卷钱跑路或用于其他投资，最后导致租客钱房两空。
一个较为典型的案例是，一家名为克尔达的长租公寓在获得贷款后，将资金用于新项目投资，结果投资失败，克尔达资金断裂，无钱给房东支付房租，房东最终选择将租户赶出门外，维护自身的权益。
但这还不是最惨的，更可怕的是，一些租客明明租房一年，却背上了两年的租房贷款，最后公寓爆雷，还得继续给金融机构还款，否则将会因为逾期而影响征信，给日后生活带来不便。
暴雷高潮发生在2018年10月，彼时，上海老牌长租公寓品牌寓见公寓因租金贷问题爆仓，长租公寓以及租金贷模式推向风口浪尖，随后，多地相继出台关于长租公寓及租金贷相应监管措施。虽有一定成效，但却并未从根本上解决问题。
2019年12月，住建部、国家发改委等6部门下发规范租赁市场秩序的意见，其中明确提出租金贷收入占比不能超过租赁企业租金收入的30%。但在实际运营中，诸如蛋壳，青客这样的长租公寓，其租金贷收入却曾是平台运营的主要收入来源。
2020年初，蛋壳公寓因擅自涨租和解约被租客、房东声讨，随后又因租金贷被再次推向高潮，种种乱象之下，监管再次出手。
此次，北京，深圳两地在发布的文件中对住房租赁企业收取的租客租金及押金提出明确要求，住房租赁企业要设立专门的资金专用账户，金融机构为租客提供的个人租房贷款，应当直接拨付至租客个人账户这或能从根本上解决租金贷给租客带来的风险，也令长租公寓失去了挪用资金的可能性。
但与此同时，一个新的问题又产生了，金融机构如何能确定租客申请的租金贷就真的用于租房了呢，毕竟，早期各大金融机构被骗贷的事件也并不少见。
