文／孙梦凡
自2017年以来，全国共有153家长租品牌“爆雷”，2020年1~11月就多达84家。其中，很大一部分原因在于“高进低出”、“长收短付”、滥用“租金贷”等运营模式导致资金链断裂。
2020年的冬天，因多家长租公寓爆雷，让房东和租户陷入“受害者”相争的漫长博弈。
危机并非一朝一夕产生。两年前，长租公寓还是一片高光态势，各路资本争相加码，头部企业相继赴美上市。但也正因资本力量的加持，一些分散式长租公寓陷入“互联网式”烧钱补贴、越扩张越亏损的普遍困境。
“分散式长租公寓利用高收低租等手段做大规模，并用租金贷圈钱，类似庞氏骗局。”有租赁行业资深人士告诉记者，在资本压力下，这些长租品牌要不断扩张规模，但越扩张越亏损，很难精细化运营。
即便是行业头部公司自如，也难逃盈利困境，这是企业战略激进的表现，也是行业不成熟的结果。值得注意的是，目前多地正加强租赁行业监管，不规范行为有望被纠偏，但距长租企业找到可持续的盈利模式，仍道路漫长。
频频“爆雷”
11月30日，自如宣布战略并购贝客青年精品公寓。并购完成后，自如将在北京、上海、广州、深圳、南京等7个城市，运营53个集中式公寓项目。自如表示，此举有助于快速提升其在核心城市的集中式公寓规模。
在当下长租公寓市场，分散式是从个人房东处租赁房屋，经过装修后对外出租，获得租金差收入，俗称“二房东”；集中式则是将整幢物业改造后出租，房源集中，管理方便，但前期投入较大。
自如是国内头部长租公寓品牌，目前已形成分散式合租、整租、豪宅，以及集中式独栋和社区的全品类租住产品覆盖。高调扩张规模的同时，自如在分散式租赁领域却频频遭遇业主维权。
早在年初，便有自如房东向第一财经记者反映，接到自如业务员电话，商量降租金，理由是要拆除隔断间，收益将受影响。如果房东不同意，自如便单方面解除合同，补偿两个月房租，并扣除装修费。
受到波及的多为自如此前为抢占市场、高价拿下的房源。在疫情冲击、租赁市场低温等因素影响下，自如选择“断臂求生”。“所有遭受解约影响的租客都会友好协商，对于符合合同支持的业主，将会赔付违约金。”自如称。
作为行业头部公司，自如暂时尚有周转余地，而其他已“爆雷”的公司正风波连连。近日，多名租客反映，因其租住的长租公寓出现资金危机，自己年付的资金“打了水漂”，还要被迫搬离、重新找房。
“租约还剩七个月，但房东说自己也要还贷款，长租公寓已拖欠他们两个月房租。”租客王林（化名）告诉记者，按房东的想法，如果想继续住，双方可重新签一份合同，从12月份开始，直接把租金给房东。
王林并不想接受这一方案。“我们跟长租公寓还没解约，即便想解约，押金租金能否返还还是未知，如果私下跟房东续签，哪份有法律效力？”他说，目前各方还在观望，自己想等下一步结果。
越扩张越亏钱
据第一财经记者不完全统计，自2017年以来，全国共有153家长租品牌“爆雷”，2020年1~11月就多达84家。其中，很大一部分原因在于“高进低出”、“长收短付”、滥用“租金贷”等运营模式导致资金链断裂。
其中，“租金贷”更是长租企业被诟病的焦点。为获得更多资金，长租公寓运营方会引入金融机构，租客与其签订贷款条约，分期偿还租房贷款，金融机构则将全年租金一次性打入长租公寓企业账户。
这种情况下，租客可能会在不知情的情况下产生贷款，金融机构放出的贷款，则直接流向长租公寓。因长租公寓按月或季度给房东打款，期限错配下会沉淀出巨大的资金池，这笔资金并没有独立第三方进行监管。
一旦“爆雷”事件发生，长租公寓资金链断裂无法向房东打款，租客却仍与金融机构存在债务关系。毫无疑问，滥用“租金贷”助推了长租公寓无序扩张，加大了租客权益受损的风险，但其并非企业陷入危机的核心因素。
早在今年5月，国家金融与发展实验室便撰文指出，即使规模较大的上市长租公寓也面临巨大的流动性风险，根本原因在于：企业本身经营现金流为负，且规模巨大；疫情加速了融资现金流的波动。
以某美股上市长租公寓品牌为例，过去三年，该公司运营的房源数量暴增，运营效率和出租率却持续走低，租金成本增速超过收入增速，越扩张越亏损。即便没有疫情冲击，这家公司的流动性风险也难以忽视。
同策资管也认为，只要该公寓能正常运营，保持一定的资金流动性，未引发租客信任危机，以及进一步的集中退房等问题，租金贷本身不会成为危机的导火索，更不是企业运营出现困境的主要矛盾。
该机构还认为，危机发生的根源在于，在目前商业模式和管理方式下，长租企业每间运营中的公寓都在贴钱。自2018年起，全国各城市开始严查隔断房、群租房，加上疫情影响，出租率及租金下跌，加速了长租企业资金链问题的暴露。
急需摆脱“野蛮生长”
尽管“爆雷”、“甲醛房”、“租金贷”等问题频发，但长租公寓的出现，仍满足了当下年轻人的租赁需求，是解决我国租赁市场结构性失衡的重要途径。作为一种新兴业态，长租行业急需步入有序发展的轨道。
易居控股CEO丁祖昱认为，长租公寓正如早期的共享单车、滴滴，拼资金、拼实力、拼规模是行业早期阶段的正常表现。“大浪淘沙”之后，行业将走向成熟，中端企业逐渐退出，最终达到多方制衡的健康状态。
国家金融与发展实验室也发文表示，应设立行业准入门槛，制定相关标准规范（如隔间、装修、安全等），定期组织行业形势研讨；地方政府应会同住建部门建设长租公寓信息平台，房客租金应在银行开立专户进行监管。
近日，多地已发文加强监管。其中，济南要加强对“高进低出”、“长收短付”经营模式的监管，对不具备持续经营能力、扩张规模过快的企业实施约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等举措。
针对“租金贷”问题，成都明确表示，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%；深圳也明确，住房租赁企业不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。
克而瑞租售认为，监管政策密集出台，要让长租公寓回归“住”的本质。这意味着，长租公寓依靠“高收低出”、“长租短付”、“租金贷”等手段大举扩张的时期已经过去，行业正从重视规模转向深耕运营。
不过，一些业内人士对分散式长租品牌的发展并不认可。上述租赁行业人士告诉记者，分散式长租公寓以租金贷融资，通过收购房源再转租的方式扩张规模，但越扩张就会越亏损，很难做到精细化运营。
相较而言，集中式公寓因为管理效率更加集中化，并且通过精细化运营这个放大器，能有效提升收益，获得持续发展；而分散式前期资本沉淀较少，利于企业在短期内快速扩张，但成本利润难以控制。
以万科、龙湖等房企运营的集中式长租公寓为例，这些品牌正有意放缓规模扩张速度，转而提升经营质量和效率。近三年来，龙湖冠寓整体出租率提升，今年上半年攀升至85.3%，且不会运用“租金贷”模式。
长租公寓并非暴利行业，任何盲目追求规模、获取房源成本过高、滥用金融杠杆的行为，都可能使企业资金承压。在稳妥处理“爆雷”公寓的遗留问题后，唯有精细化运营，才能让行业获得持续发展。
