记者 徐倩
住房和城乡建设部副部长董建国在8月23日国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，住建部研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。
事实上，房屋养老金并不是被首次提及，早在2022年住建部就已经提出了要建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度。但是，此次房屋养老金被再次提及后，8月25日，一则关于“上海房屋养老金的收费标准”的传言在网络热议。随后，相关部门回应：传言不实。同时，某些自媒体将房屋养老金解读成了“变相”征收房产税，一时间引发舆论热议。
鉴于此，新京报贝壳财经梳理了房屋养老金的五问五答，一方面方便更深入理解“房屋养老金”政策，一方面也对自媒体的误读进行辟谣。
01
提问1
房屋养老金是什么？
答：房屋养老金可以理解为住宅专项维修资金，但是此次房屋养老金制度将涉及到资金筹集、管理和提取等新的管理办法。
所谓“房屋养老金”，是指住宅专项维修资金，用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后，日常维修以外的大、中修，更新改造的资金。同时也是保障居住条件，延长房屋使用寿命的必要保障。
早在2022年5月，国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案》，就提出“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度”。2023年3月，住房和城乡建设部等15部门联合发布《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，要求各地积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点。
那么，既然有住房专项维修资金，又为何推出“房屋养老金”制度？
我国部分地区的老旧房屋体量大，但住宅专项维修资金体量小，难以满足房屋维修需求。一方面，维修基金在使用时存在诸多限制条件：动用住宅专项维修资金要求2/3以上业主参加、过半数同意，门槛过高，程序漫长，受申请动用程序繁琐等因素影响，当前住宅专项维修资金的提取率较低。2022年底，北京商品住宅专项维修资金提取率不足10%；2019年底，山东的提取率只有3.3%。另一方面，部分老旧住宅维修资金严重不足，续缴制度难以落实。2004年，住宅专项维修资金成为办理房屋产权证时必须缴纳的费用，但之前的“房改房”和部分商品房没有缴存住宅专项维修资金。此外，2004年左右的商品房和经济适用房的价格较低，以北京为例，当时的经济适用房价格在1500元/平米左右，商品房的价格集中在4000元至8000元/平米范围内，住宅专项维修资金缴存基数低，部分小区余额已不足1/3，资金续筹困难。
由于住房安全治理机制不完善，房屋隐患多，补齐房屋安全治理领域的短板迫在眉睫，政府不得不对既有房屋安全承担更多责任，推行房屋养老金制度改革迫在眉睫。
02
提问2
房屋养老金的钱从哪儿来？
答：此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。
在8月23日当天的新闻发布会上，国家住房和城乡建设部已明确表示，“房屋养老金制度里的个人账户，通过缴纳住宅专项维修资金，已经建立起来了。试点的重点是政府把公共账户建立起来。”
在住建部的官网上，中国社科院保险与经济发展研究中心副主任，中国社科院金融研究所创新工程执行研究员阎建军解读称，房屋养老金制度改革的关键举措是建立公共账户，公共账户的首要用途是为房屋公共体检提供资金。试点城市以人民安全为宗旨，勇于担当，采用了财政出资方式为公共账户筹资。除了公共账户之外，房屋养老金还设立了个人账户，个人账户是基于已经运转二十年的住宅专项维修资金制度，无需人民群众在现行制度之外另行缴存维修资金。
中央财经大学教授、法学院院长尹飞也指出，这次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。目前，房屋养老金公共账户的款项来自公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。
上海市房地产科学研究院院长、研究员严荣也表示，既然公共账户是针对公共部位带来的公共安全问题，资金来源自然要由公共部门来筹集，主要来源包括城镇土地出让收益，这体现“取之于房、用之于房”的原则，另外还可以来自于老旧小区改造资金以及其他财政资金。所以，当前研究建立公共账户并不需要老百姓直接出钱。当然，在管理模式上，公共账户要实行统筹管理，与个人账户有区别。所以，探索建立房屋养老金制度，政府设立公共账户，是坚持人民至上、生命至上，统筹发展与安全的重要举措。
03
提问3
“房屋养老金”与房产税有什么关系？
答：没有关系。
房屋养老金和房产税当然没有关系。此次人们之所以将两者同时提及，根源来源于某些自媒体的解读。最初，一则关于“房屋养老金的收费标准”的传言在社交平台引起热议。传言称，“上海浦东试点房屋养老金的收费标准提前透露，主要依据房屋的面积和楼层而定”，其中还标注了不同房屋的收费细则，而后该消息被解读为“变相”征收房产税。
这一消息也在8月25日被上海市官方辟谣。8月25日，贝壳财经记者从上海市住建委、市房管局获悉，该传言不实。同时，记者核查发现，传言所涉的具体数字，在2011年外省市发布的专项维修资金管理办法操作细则（试行）里就已出现，并非房屋养老金的收费细则，更与房产税无关，希望大家理性对待网络传言，不信谣、不传谣。
04
提问4
何谓“三者合一”的房屋养老金制度？
答：此次推出的“房屋养老金”制度是“三位一体”的。住建部指出，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。
上海易居房地产研究院副院长严跃进解读称：住建部正加快推进城镇房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度试点工作。三项工作环环相扣，其中房屋体检是基础，强调对房屋安全质量的检查；房屋养老金属于从常态化安全检查角度进行，属于保养环节；房屋保险则是从风险化解和分散角度进行，有助于确保房屋安全中各类保障的落实。全生命周期安全管理长效机制的建立，具有积极的意义，充分说明当前房屋安全管理有更好的制度保障，也在很大程度上促进房屋安全建设和管理，既是住房建筑层面的长效机制体现，也有助于更好保障人民群众的住房权益。”
这也意味着，房屋养老金制度应“多支柱”构成。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步解释：“第一支柱就是公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户。“应归未归”或未足额归集，要查漏补缺、追溯补齐。第二支柱类似企业年金，比如一定比例土地出让金、财政奖补，公共维修资金增值收益，公积金增值收益等，这些进入公共账户。第三支柱，就应该是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充。”
05
提问5
房屋养老金制度如何落地？
答：从试点到全国。
目前，住房和城乡建设部正在22个城市进行房屋养老金试点，这些城市包括：上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡。
上海作为中国第一个迈入存量房时代的城市，探索落地三项制度的必要性不言而喻。在近日举行的上海市十六届人大常委会第十五次会议（扩大）上，上海市市长龚正明确，截至2023年底，上海全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。为此，上海将探索实施三项制度。一是房屋定期体检制度，主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。三是房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。
上述会议明确，上海考虑分两步推进：第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年全市推开。
责任编辑：张玉
