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合肥去化周期跻身“最短十城”背后:开年后新房市场遇冷

合肥去化周期跻身“最短十城”背后:开年后新房市场遇冷

每经记者包晶晶每经编辑魏文艺

在大多数城市面临去库存难的背景下,合肥的房地产市场却走出了独立行情。

易居研究院统计显示,2023年合肥共成交新房497万平方米,而去年全年新增供应为545万平方米,供求较为平衡。横向比较,合肥去年商品住宅库存面积同比增速为15%,在百城中排在第九位,从存销比来看,截至2023年12月,合肥存销比为12.3个月,跻身百城存销比最短10个城市之一。累计库存来看,2023年全年月均库存353万平方米,相当于2017年下半年至2018年上半年的平均水平。

“此类城市基本面不错,从实际反馈看楼市也相对健康。一个非常重要的逻辑在于,人口或年轻人规模大的城市,其楼市会更坚挺,库存去化指标也会更为健康。”易居研究院指出。

不过进入2024年以来,合肥新房市场的表现与去年同期有较大差距。据筋斗云AI楼市系统大数据,2024年1月前三周(1月1日~19日),合肥新房成交了673套,成交面积约88483平方米,成交套数同比下滑67%,仅为去年同期的三分之一。

值得注意的是,合肥房产地板块间冷热不均已是市场共识。镜鉴咨询创始人张宏伟向《每日经济新闻》记者分析指出,2024年,合肥新房去化还需要分情况看。“如果在滨湖区,当下需求较多,还是能冲一冲销量。如果整体大环境的原因导致市场比较低迷的话,推盘完全可以稍微放缓一点,比如等到下半年再推。”

去年销量接近新增供应

从销售和库存动态变化数据来看,合肥新房供应和去化的节奏正常有序,在二线城市中算得上健康的市场。

易居研究院对合肥2023年商品住宅成交面积的统计显示,去年“金三银四”达到单月成交峰值,其中3月成交65万平方米、4月70万平方米,是自2021年8月以来的最好表现。5月份开始逐月回落,最低的7月和8月仅成交29万平方米和30万平方米。年末利好政策带来了一定的“翘尾”行情,最终全年成交497万平方米。

值得注意的是,这一数据接近合肥去年全年新增供应545万平方米,供求较为平衡。横向比较,合肥去年商品住宅库存面积同比增速为15%,在百城之中位列第九,也是增速前十中为数不多的热点二线城市。

由于销售去化和新增库存几乎持平,从存销比来看,截至2023年12月,合肥存销比为12.3个月,成为百城存销比最短10个城市之一。累计库存来看,2023年全年月均库存月353万平方米,相当于2017年下半年至2018年上半年的平均水平。

易居研究院指出:“此类城市基本面不错,从实际反馈看楼市也相对健康。一个非常重要的逻辑在于,人口或年轻人规模大的城市,其楼市会更坚挺,库存去化指标也会更为健康。”

从新房供应来看,据新安大数据研究院数据,2023年12月合肥市区19盘入市,推出房源2567套。其中9月入市超3000套房源领跑下半年,7月、10月入市量相对较低,均不足1500套。截至去年12月,合肥市区入市量连涨2个月。

新盘入市的背后是供地节奏的把握。“合肥在供地方面,每年都保持比较节制的状态,每年卖多少房供多少地,所以最近这几年合肥市场供求关系一直是比较健康的。”张宏伟表示。

据金刚石数据,2023年合肥共进行了9次土拍,共有35宗涉宅用地成功出让,在成交数量上,包河区以12宗地块成交占据榜首,其次是瑶海区7宗,滨湖区5宗,庐阳区4宗,蜀山与经开区各3宗,高新区1宗。虽然去年合肥土地供应面积同比降低53%,土地成交面积同比下降38%,但土地成交楼面价达到11706元/平方米,同比上涨27%。

张宏伟向记者指出:“2024年合肥市场整体还是会延续区域分化的这种格局,即使大环境到下半年有些好转,这种局面仍然不会有太大改变。市场会出现一些结构性的上涨,仍然是核心区域引领小幅的微涨,整体市场格局还是维持这种分化,比如滨湖还是以改善为主,外围区域刚需不会过于活跃。”

区域板块呈现冷热不均

事实上,合肥板块间冷热不均已是市场共识。同时,新增供应和库存在各板块间也极不均衡。

据筋斗云AI楼市系统大数据,2024年1月前三周(1月1日~19日),合肥新房成交了673套,成交面积约88483平方米,成交套数同比下滑67%,仅为去年同期的三分之一。成交面积占比最多的是包河区约21%,其次是经开区和瑶海区,庐阳、高新、新站等区的成交量较少。

张宏伟分析指出:“合肥还是延续了东北片区一些板块整体供应量偏大,西南片区滨湖等区域供应相对节制,外围比如肥东、肥西和长丰,供应量也比较大。”

“2023年,合肥住宅市场整体走势前高后低。前3个月,我们的项目月均成交基本在60套以上,但6月之后,受制于客户整体预期减弱、市场竞争加剧以及项目优质房源的逐步去化,月均流速逐月下降,四季度开始,单月成交再难破双。”一家百强房企合肥分公司相关人士向记者坦言,“2023年的销售热度持续攀升,客户也逐步趋于改善,当下公司产品的变化也符合客户的需求,仍然看好合肥市场。”

对于2024年合肥楼盘项目去化,张宏伟认为,需要分情况看。“如果在滨湖区,当下需求较多,还是能冲一冲销量。如果整体大环境的原因导致市场比较低迷的话,推盘完全可以稍微放缓一点,比如等到下半年再推。”

“改善需求成为市场主流,除了地段这个核心因素之外,客户还对项目整体品质的承诺、呈现以及兑现,都提出了很高要求。”上述百强房企相关人士表示:“展望2024年,合肥整体市场上半年不会有较大改善,但随着首期住宅的逐步兑现以及综合体招商团队进驻,购房人相关担忧将得到逐步化解,助力住宅销售进一步去库存。”

责任编辑:张玉

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