来源：《中国经济周刊》
记者贾璇|北京报道
“目前本栋楼内共有4户装修，多有打扰，请大家见谅。”3月中旬，北京朝阳某小区业主服务群内，物业经理如此说。据了解，春节后预约带看的房产经纪人越来越多，新装修的住户也非常多。“路边的花开了，春天来了，楼市的春天是不是也来了？”该经理笑着提问。
“今年全国重点10城3月二手房交易量或创近3年月度新高，交易动力强劲。”上海易居研究院研究总监严跃进对《中国经济周刊》记者分析，如果北京二手房3月成交量能够延续2月的势头，可以预期北京楼市将迎来一波“小阳春”。
3月二手房交易量或创近3年月度新高
3月16日，国家统计局发布2月房价数据显示，北京新房、二手房价格环比分别上涨0.2%和0.8%，其中二手房价格涨幅排名全国第二。据北京住建委官网数据统计，2月二手房网签量为15315套，环比增长84.3%，同比增长85.4%。
对此，多家机构表示，尽管数据大涨与此前基数低有关，但仍能从中感受到市场积极回暖的信号。
“去年都是中介给我打电话推销房子，最近换成我主动联系他了，看来楼市确实挺火。”准备置换房产的牛女士对记者说，受到疫情影响，她改善居住环境的计划搁置了两年，最近春暖花开，她打算多去实地看看。可此前一直联系的房产中介告诉她，最近如果周末看房，最好要提前预约。
这样的忙碌始于2月，从已经公布的北京楼市成交量数据亦可证明，尤其二手房网签规模更是亮眼。
不过，多位业内人士也指出，这个“成绩”多少有夸张成分。具体来看，今年2月为春节后的第一个完整交易月份，应该将其与往年3月进行对比。据北京住建委官网数据，去年3月北京二手房网签17085套，与今年2月的15315套，规模基本持平。可见当前市场的活跃状态是季节性的正常表现。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，北京这波复苏态势很大程度上是前两年疫情下积压的需求释放的结果，可持续性并不强，后续能否维持还要看政策、宏观经济以及居民收入等各项指标的情况。
一般来说，新房网签数据滞后于二手房，不宜作为短期楼市走势的判断依据，所以二手房的网签结果也通常被认为是楼市的“晴雨表”。目前，市场上普遍把北京二手房月度成交量15000套作为关口，超过此线则预示市场进入繁荣期，如果连续3个月超过此值，小业主进行涨价的可能性就会提升。为此，相较于2月，3月的实际网签结果格外受到关注。
从全国情况来看，严跃进对《中国经济周刊》分析，根据3月前20日交易数据进行类推，预计3月全国10个重点城市二手住宅成交套数为118742套，同比增长 79%。“今年3月二手房交易量或创近3年月度新高，说明交易动力强劲。”针对北京楼市，严跃进认为，如果3月二手房成交量延续2月的高位，可以预示北京楼市迎来“小阳春”。
他进一步解释，实际上二手房成交量回升的情况，在上海、深圳等其他重点城市也存在。造成该现象的原因涉及多个方面，例如学区房需求明显增多、市区新房项目供给不足、去年3月基数相对低等。
北京中原地产研究部总监张大伟在接受媒体采访时也提到，受2023年北京入学人口刷新历史纪录的影响，预计3月二手房成交量有望接近2万套。
房子越卖越多？
走访中，北京朝阳区的一位房产经纪人向《中国经济周刊》记者透露，今年春节前后，公司系统里登记在售的二手房约为11万套，虽然2月成交量增长迅猛，但3月中旬在售的房源却只多不少，目前已经超过了13万套。“感觉房子越卖越多”。
严跃进也指出，近期挂牌量的激增成为交易量高的重要原因。此前观望情绪略强的房东入市意愿开始变强。他观察到，此类房源的挂牌价格一般会存在小幅下跌，说明市面房源的增加对房东定价也产生了一定影响。“市面上好房源增加，对于缩短交易周期、更快实现成交是有帮助的，容易带动交易行情上行。”
不过，上述经纪人提到，也有部分业主心理预期过高，导致这部分房源的挂牌价格上涨比较明显。尤其近期新挂牌房源的报价，较去年年末有明显涨幅。“不过最终成交的还是以高性价比房源为主。北京楼市的主流需求还是刚需和刚改客群，大家对于价格和品质都有自己的平衡标准”。
纵观北京各区不难发现，整体的楼市回暖并未带动全域。成交的热点集中在朝阳、丰台、昌平、石景山等区域，形成各区域间分化的态势。
中指研究院数据显示，从北京置业需求结构来看，90至140平方米成交占比提升，改善客户购房意愿相对较好。具体来看，大兴、昌平、顺义等区90平方米以下住宅成交套数超过300套，部分板块如昌平区回龙观、大兴区庞各庄等板块成交量相对较大；大兴、昌平、朝阳、顺义、丰台等区90至140平方米户型成交套数较高，丰台、朝阳、东城等区140平方米以上住宅成交热度较高。
至于房价方面，多位房产经纪人均向记者表示，虽然数据显示北京2月新房和二手房的价格发生了小幅普涨，但是自己负责的片区暂无明显涨幅，从春节开始便进入持续平稳状态。
市场暖意乍现，对于购房者来说，此时是否“出手良机”？对此，严跃进表示，“房住不炒”将是长期共识，对于刚需、改善型、高端改善需求者来说，现在房源较多、价格相对稳定、信贷政策宽松，可以积极入手。
同时，多位业内人士提醒购房者和业主，应警惕近期高成交量带来的“炒作”风气。应该审慎冷静，切勿跟风抛售，一切从自身需求出发，按需买卖。
