刚刚过去的2022年，新房价格为时隔7年后的首次下跌，100城新建商品住宅成交规模也为2015年以来最低水平。在多因素作用下，房企推盘意愿不足，刚需客户观望情绪更重。
可以看到，虽然各地不断优化房地产调控政策，全年各地累计出台调控政策超千次，但市场依然低迷，购房者入市谨慎。值得关注的是，1月5日，针对首套房信贷，央行推出动态调整机制、住建部发声支持。对于2023年，还会有哪些房地产利好政策可能出台？限购限贷能否进一步解除？还有哪些住房消费需求有望释放？
2022年，100城新建商品住宅成交规模为2015年以来最低水平。图/IC photo
百城新房价格去年有7个月环比下跌
2022年新房价格为时隔7年后的首次下跌。据中指研究院数据显示，2022年百城新建住宅价格累计下跌0.02%，这是2015年以来首次年度下跌，年内共有7个月价格环比下跌。其中，12月，百城新建住宅均价16177元/平方米，环比跌幅扩大至0.08%。
除了价格，同样下跌的还有交易量。中指研究院数据显示，2022年，重点100城新建商品住宅成交规模为2015年以来最低水平，同比下降近四成。12月，虽然重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，受多地疫情形势严峻等因素影响，多个政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。
而从各线城市来看，2022年，在全国市场下行趋势持续、宽松政策效果显现不明显及部分地区疫情反复等因素影响下，一线城市商品住宅成交面积同比下降23.7%，二线代表城市同比下降38.6%，三四线代表城市同比下降34.8%。
事实上，受市场下行影响，刚需客户观望情绪更重，相比之下，改善客户购房意愿相对较好，包括北京等主要城市新房改善性产品成交占比提升。
在多因素作用下，房企推盘意愿不足。虽然随着行业由规模化向更加有质量的发展转变，越来越多企业不再增加销售目标、追求规模化发展，但从去年来看房企目标完成率不尽如人意。据中指研究院数据显示，从公布销售目标的15家房地产企业来看，2022年目标完成率均值为73.6%，销售目标完成率较低，明显低于2021年的93.4%。
在这样的市场环境下，2022年，代表城市库存维持高位，短期出清周期较2021年末有所延长，尤其是三四线代表城市出清周期超20个月，短期去化压力较大。
值得关注的是，在多重利好带动下，今年元旦假期期间核心一二线楼市活跃度回升。部分城市售楼处到访量增加，但并非所有的城市出现向好的行情，市场分化仍在加剧，比如北京、上海、杭州、武汉、温州成交面积较去年元旦假期增长，市场活跃度回升，但大多数三四线城市购房情绪仍在低位。
全年各地累计出台政策超1120次
纵观2022年，年初随着郑州打响松绑的第一枪，各地不断优化调控政策。据中原地产研究院统计数据显示，2022年全年累计全国各地出台房地产市场调控政策超过1120次。其中，自2022年11月以来，连续两月“稳楼市”政策超过百次以上。政策内容主要涉及降低房贷利率、降低首付比例、增加公积金额度、契税补贴等。
但是房地产市场并未因此而快速恢复。究其原因，诸葛找房数据研究中心分析人士认为，2022年疫情不确定性及停贷潮事件拖累房地产市场修复。此外，需求端信心不足、购买能力弱、对未来收入的预期降低延缓购房者入市，也使得在需求端政策频繁优化下，市场销售端仍未回升。
中原地产首席分析师张大伟也称，2022年，中国房地产行业全面低迷。整体房地产市场成交量回归到2015年，成交量萎缩超过25%，在多重超预期因素影响下，房地产全面呈现出市场销售回落、多家民企债务违约、土地市场流拍持续等特点，标杆房企销售全面萎缩。在此背景下，各种宽松政策优化贯穿2022年全年，不过，虽然宽松政策密集出台，但市场仍未走出低迷，购房者入市依然谨慎。
对于当前的市场，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，不管是住房需求的能力，还是对住房市场的预期，比过往任何时候都疲弱，迫切需要多措并举来提振市场的预期和信心，尽快止住房价下跌。
值得关注的是，1月5日，央行、银保监会发布公告称，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。与此同时，住房和城乡建设部部长倪虹公开表态，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来；对于购买第二套住房的，要合理支持；以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策充分体现了一个重要的思路，即2023年信贷政策要继续宽松，尤其是要强调对购房刚需进行保护和支持。
“这是创造政策红利，引导和改善市场的预期，降低购房消费的门槛，尽快让楼市需求端能稳定下来。”李宇嘉如是说。
市场期待更多利好措施出台
“2023年信贷政策要继续宽松，尤其是要强调对购房刚需进行保护和支持。”这是很多机构对于政策走向的判断。
其中，诸葛找房数据研究中心分析人士认为，2023年需求端将会出台更多宽松举措是必然，主要围绕释放住房消费潜力。比如，近日中央财办有关负责人表示，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放，限购限贷进一步解除。
此外，诸葛找房数据研究中心分析人士表示，首套房的认定标准可能扩大，也就是松动“认房又认贷”（即“双认”）的政策。从目前来看，很多首套购房者都是采用贷款的方式购房，置换房屋者往往通过“卖一买一”的方式实现，“双认”的实行会大幅限制改善需求的界定标准，若以二套的标准进行购房，高额的首付比例会降低改善性需求释放，因此2023年大概率会取消“双认”。
在业内人士看来，虽然今年也有不少城市下调二套首付比例，但并不普遍，核心热点城市的二套房首付比例高达七成、八成，较高的换房门槛也降低了居民换房的动力，2023年二套房首付比例有望全面下调。
而在限购方面，目前仍有大部分城市执行区域限购，本地户口和外地户口均有购买套数限制，随着佛山、东莞全面取消限购，预计2023年更多热点城市或将跟进，除一线城市外，2023年限购或将全面松动。
张大伟认为，从政策预期看，各地市场特别是一线城市市场需要针对换房改善需求推出明显的宽松政策。2023年仍是“保交楼”的关键节点，也是稳预期的重中之重，伴随着各个配套政策的不断落实，“保交楼”资金落位的速度有望加快。对于2023年市场来说，上半年依然可能继续下调，购房者的信心很难短期回归，市场期待更多的积极政策以及稳需求、稳经济措施出台。
新京报记者袁秀丽
