过去几年曾经风光无限的杭州“老破小”学区房，在法拍房市场上也一度呼风唤雨，众人拾柴火焰高。不过随着去年下半年教育改革政策冷风频吹，杭州第一梯队的学区房也明显降温。
这周，邮电新村、霞湾巷小区、采荷小区红菱邨连续三套小面积名校学区法拍房在阿里资产平台上拍卖，最终结果都遇冷，要么流拍，要么成交价与评估价相差甚远。
5月10日，一套建筑面积49.76㎡的西湖区邮电新村16幢1单元603室法拍房，评估价405万元，起拍价300万元，折合起拍单价约6.03万元。但是最终因为无人报名惨遭流拍。
邮电新村对应的学区为文三街小学和十三中，位列杭州学区“第一梯队”，前些年，该学区内的二手房和法拍房成交价都不便宜，以“破旧的房子，豪宅的价格”著称。
2020年11月，曾经有一套邮电新村18幢3单元607室房源被司法拍卖，当时这套建筑面积67.74㎡的房子以530万元成交，折合单价约7.82万元。
2020年10月，同属该学区的马塍路13号一套建筑面积59.98㎡的法拍房，以484万元成交，折合单价约8.07万元。然而随着学区房的降温，今年2月，同样属于该学区的马塍路11号一套建筑面积61.65㎡的法拍房，以415.1万元成交，折合单价约6.73万元。
虽然具体房源情况不同会导致成交价的参差，但是从法拍房记录可以看出，从去年到今年，文三街小学学区房的价格仍然在下探。
同样是5月10日，上城区采荷小区红菱邨一套建筑面积63.6㎡的法拍房，最终成交价280.5万元，比评估价直接低了100万元，折合成交单价约4.41万元。
采荷小区红菱邨对应的小学是采荷一小本部校区。今年4月，同属该学区的一套采荷新村法拍房，以单价约4.15万元成交。
根据钱报美好人居研究院的统计数据，去年1~4月，采荷一小本部学区房样本的二手房成交均价为56438元/㎡。相比之下，房价已经跌了约1/4。
5月11日，一套建筑面积33.65㎡的拱墅区霞湾巷小区法拍房，最终成交价116万元，折合成交单价约3.45万元；上个月，该小区同楼幢同单元的对门房源也被司法拍卖，最终成交价仅为3.27万元/㎡。这样的单价，让人完全看不出“名校学区加持”的优势。
其实，去年10月，处于杭州“学区房鄙视链”顶端的崇文公寓一套大面积法拍房出现一拍流拍的状况时，就让无数围观群众发出学区房风光不再的感叹。当时也有不少学区房“死忠粉”认为，崇文公寓这套法拍房之所以会流拍，是因为面积过大且户型不佳导致，“换做这一带的小户型房源，肯定还是抢手。”
然而今年以来，无论是在法拍房市场还是二手房市场，“老破小”学区房都呈现出颓势，相比具有改善功能、年代相对较新的大户型学区房，跌幅更大。
比如即使同为顶级的学军小学求智巷校区学区房，“老破小”文二新村二手房成交均价相比去年同期跌了2万元/m²，而文锦苑因为年代较新、面积较大，居住舒适度比较高，价格相比去年同期基本持平。
在业内人士看来，随着“90后”、“00后”逐渐成为楼市购房主力，这些在富庶年代成长起来的年轻群体，对住房的舒适度和功能性要求更高。此前因为学区房炒作，普通“老破小”单价3~4万元，而名校学区“老破小”动辄卖到7万~8万元/㎡，相当于房价中的一半都是靠“学区”撑起。如今教育均衡化改革后，“学区”光环褪去，房价也将回归原本的价值。
责任编辑：祝加贝
