今年以来，国内疫情多地散发、国际地缘冲突、欧美货币政策加快紧缩等因素导致我国经济运行面临超预期冲击和更多不确定性。不过，中长期来看，我国宏观经济运行、资本市场发展“稳、进”的逻辑并未改变。这之中，房地产行业依然发挥着重要作用。
但当前，房地产行业依然面临需求收缩、预期转弱等复杂形势，如何提振信心、修复预期已成一道“必答题”。
对于房地产市场发展，日前召开的中共中央政治局会议给出权威定调。会议表示，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
随后，江西上饶，广东惠州、中山、梅州，江苏连云港、无锡等地纷纷发布相关支持政策，涉及公积金支取规则和比例、首付比、购房补贴、商品房预售资金监管等方面。
业内人士认为，会议对各地“因城施策”给予支持，接下来“稳楼市”政策将会更加频繁落地，购房需求有望逐步释放。
改善市场预期
提振消费者信心
“最关键的是消费者的信心和市场预期要得到恢复。这几个月销售数据虽然出现了同比增长，但仍然低迷。”有上市房企管理层表示。
根据国家统计局的数据，2021年全国商品房销售额为181930亿元。2022年1-3月，全国商品房销售面积同比下降13.8%，商品房销售额同比下降22.7%。
日前召开的中共中央政治局会议表示，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
梳理中共中央政治局会议近年来的相关表述，不难发现，今年的表述在继续坚持“房住不炒”的主基调下，更为积极。
业内人士指出，此次会议对修复市场预期意义重大。“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”的表述，或意味着中央对地方“因城施策”的政策支持更为明确。
“5月‘稳楼市’政策将会更加频繁落地。”中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰认为。
“合理改善型购房需求有望获得进一步支持，改善型购房信贷支持力度有望进一步提升，可能的支持方式包括但不限于放宽认房/认贷标准、下调二套房首付比例、下调二套房按揭利率等，方式选择和具体落实将由地方政府‘因城施策’执行。”光大证券房地产行业首席分析师何缅南如此解读。
“会议对预期的改善和信心的提振意义很大。3月以来，公司个别区域销售还是不错。随着信贷及政策方面转好，经济实力强的地区需求应该不错。”某上市房企管理层表示。
多个城市火速出手
有关数据显示，今年以来，已有约80城“因城施策”。
此次会议召开后，江西上饶，广东惠州、中山、梅州，江苏连云港、无锡等地纷纷发布相关支持政策，涉及公积金、首付比、购房补贴、商品房预售资金监管等方面。
5月1日，广东省梅州市住房和城乡建设局等七部门印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》。《通知》提出，降低二套房公积金贷款首付比例，从当前执行的三成降至二成。
无锡市住房和城乡建设局、国家税务总局无锡市税务局联合下发《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》。《通知》明确无锡市区个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。
4月29日，连云港住建局发布《关于促进连云港市房地产市场健康稳定发展的通知》，明确商业贷款方面，首套房首付比例按20%执行，引导商业银行逐步下调房贷利率、缩短审批放贷周期。
《通知》还提出，扩大市区房地产开发企业信用考评A类覆盖面，将A类企业比例从10%调整为20%，使更多的房地产开发企业获得在预售进度条件、预售资金使用等方面的优惠政策。商品房预售资金监管方面，在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上，探索采取担保方式，释放一定数额资金用于房地产项目的建设和运营。
夏亦丰表示，后续可以重点关注强二线城市是否有相关政策落地，这将具有更加明确的指向意义。
优化资金监管
鼓舞房企“士气”
去年以来，房企信用问题不断出现。现金规模庞大的预售资金是否可以起到缓解作用，监管规则会否优化，成为业内关注焦点。
今年2月，陆续有消息称，全国性商品房预售资金监督管理办法已经出台。彼时，中国房地产业协会会长冯俊称，商品房预售资金监管新规首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制，能够维护购房人合法权益，规范开发商行为，促进房地产市场平稳健康发展，为房地产市场探索新的发展模式创造条件。
而此次中共中央政治局会议明确，优化商品房预售资金监管。相关内容有力地提振了市场信心。4月29日，A股房地产板块大涨3.37%，有113只个股上涨。
券商指出，无论是从动态政策预期改善和ROE能力提升角度，还是静态基本面量价改善对PB的高敏感性角度，未来房地产板块龙头股估值仍有进一步向上突破的空间。
业内人士认为，预售资金监管有关问题或已得到解决。中信证券表示，有关内容无疑是本次会议对房地产市场和房企鼓舞最大的表述。预计预售资金监管账户的优化和放松，将是缓释房企信用问题和切实维护房地产市场平稳健康发展最重要的一环。
那么，未来可能如何改进？夏亦丰认为，可能的举措包括：合理允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金；不再“一刀切”，而是梯队化预售监管放松，针对信用等级较高的房企，预售资金留存比例适当降低；进一步放开预售资金监管时间点。
来源：中国证券报
