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房地产行业的最新趋势牵动着整个市场的神经。
12日，万科集团董事会主席郁亮的一则内部发言引起了高度关注，他在内部年会上对行业趋势进行了最新判断：地产行业进入了“黑铁时代”，缩表出清即去金融化，是发展的必然趋势。
他还特别强调，2022年是万科破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。背水一战意味着要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。
记者了解到，郁亮的发言发表于1月份万科集团的2022年会，全文达5000多字，分别从战略、组织、人、机制和文化5个方面进行了总结。但截至发稿，万科没有针对上述内容公开回复。
房地产缩表出清是生死战
郁亮首先从外部环境做了分析。他指出外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段。对房地产业来说，缩表出清就是去金融化，去金融化是一个必然的趋势。
在他看来，今年是背水一战的一年。如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。不要再心存幻想，必须要快速、坚决出清。
第二个特征是地产行业进入新发展模式，可以概括为一个中心，三个基本点。一个中心，就是解决老百姓居住问题；三个基本点，或三个基本抓手，分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。
他解释道，首先，房住不炒其实是“房住”和“不炒”两个方面。对“房子是用来住的”这个方面，政策可能会略有放松，因为要切实解决居民的合理居住需求，对现有需求的一些过于严格的限制可能会略有放开。“不炒”是指尽管可能会放开部分购房限制，但还是不允许炒的，涨幅限制还会保留，政府也有如税收或限制出让等方式管控投资投机；二是租购并举；三是人、地、房之间的匹配关系可能改变。核心、主要城市的住房供应会增加，过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。但大家要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨。
在上述一个中心三个基本点外，还有两个重大变化，一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。面对重大变化，万科也要做相应改变。
“黑铁时代”如何寻找新锚点？
行业到了“黑铁时代”，该怎么找到新的锚定点？
“我们薪酬体系建立什么新的锚定点，我们还是锚定在’黄金时代‘的体系吗？刚才解总、祝总都提到，今年大家的收入肯定是大幅下调。当然组织的锚定点，大家不要以为只是收入。”郁亮说。
他强调，这个新的锚定点，方方面面都要建立新的锚定点，包括福利、补贴等等，要跟“黑铁时代”相适应。我们是从“黄金时代”过来的，今天心须在这个时点上，一步到位建立新的锚定点之后再出发，否则摆脱不了“黄金时代”的惯性。
而面对已经是10%左右微利的行业，在流程方面要不要再造？
郁亮还提到一件令他印象深刻的事——参观比亚迪。当时，王传福说他除了轮胎和玻璃不生产，别的都自己生产。郁亮认为汽车部件都很成熟，可以拿来用。但后来发现这还是黄金时代思维，找各个零配件厂家，就能把车拼起来。王传福说每个部品都有厂家，每个厂家都要赚10%的利润，拼起来要怎么赚钱？
“房地产过去每个环节都可以外包，每个环节外包出去之后我们还能赚钱，今天还能做到吗？所有的工作都假手于人，每个人都要赚10%，我们肯定没钱赚，所以要流程再造。在今天的’黑铁时代‘，以往很多用成本加成方式的收费模式都会被颠覆掉，过去的大手大脚、做二传手、假手于人，层层转包的方式一定是不可行的。”
做专业高手、全能冠军、长跑胜将
郁亮在发言中特别就文化方面提出了，要省吃俭用、减少浪费、营造节衣缩食的战时氛围。
“我助理给我定机票的时候是不会买头等舱的，如果有时间接近的航班也会哪班便宜买哪班，能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要。如果我们的管理层不能带头身先士卒做榜样的话。那么传达的信号就会大打折扣，又如何去要求员工呢？关于营造节衣缩食战时氛围请各单位自己落实，要让大家感受到大战氛围和过去不一样。”他说。
而打赢这一仗，赢得下个春天，郁亮也有自己的总结：做专业高手、全能冠军、长跑胜将。
一是做专业高手告诉我们不能满足于做业余的好手，我们不要和自己过去比较，也不要同兄弟比较，而要与行业中的标杆比较。如果你已经成为行业标杆应该与更卓越目标比较。十年前马拉松水平还不高的时候，跑进三小时就是很不错的成绩。那时候第一批能跑进三小时的人都觉得自己很牛，但过几年就不是了，因为这个成绩已经被其他人颠覆了，所以我们要成为专业高手才可以做到特别好。
二是做全能冠军。靠一招鲜吃天下的时代已经结束了，现在要开发、经营、服务并重，这也是万科新的铁人三项。只会跑马拉松还不行，我们还需要游泳、单车都要好，必须要做全能冠军。因为只有做全能冠军才能盈利，过往一样分开做单项是无法赚钱的。
三是做长跑胜将。长期坚持、长期坚守做正确的事，不违反纪律，才能够让我们打得特别好。
责任编辑：朱学森 SN240
