原标题：霸州之困：新产业景气度低，土地收入降幅超7成丨焦点
来源：中国房地产报
霸州一正在建设的项目。田傲云/摄
“三乱”事件后这里展现着如同往日的平静，但胶着的问题如增强产业景气度、提升财政收入等依然是政府需要解决的“头等大事”。
田傲云/河北霸州报道
国务院办公厅督查室在2021年12月17日发布的一则通报将河北省霸州市推到了风口，其大面积大规模乱收费、乱罚款、乱摊派问题引发持续关注。
通报称，据不完全统计，2021年10月1日—12月6日，霸州市15个乡镇（街道、开发区）入库和未入库罚没收入6718.37万元，是1—9月罚没收入的11倍，涉及企业和个体工商户2547家，平均每家罚款、收费2.64万元。
从国办督查室通报来看，出现这种情况是霸州市政府财力紧张所致。
一位长期研究京津冀区域经济的人士表示，“霸州钢铁产业在2017年整体退出，给当地贡献了较高税收的两家大型国有钢铁厂生产线又相继关停，减少接近10亿元税收。尽管当地还有不少家具、制造业等家庭式小作坊，但这些民营企业对于提升税收的能力贡献不大。”
钢铁产业此前一直是霸州产业结构的主体，退出钢铁产能后，霸州开始进行产业转型，如建设休闲食品产业基地，但食品产业群的发展并没有为当地政府带来强有力的税收来源。数据显示，在2018年，霸州食品产业产值31.5亿元，税收3.2亿元。
“除去钢铁产业外，霸州的主要税收来源还有房地产，但随着环京城市实施限购，使得房价迅速熄火，当地的土地财政以及和房地产相关的税收自然也好不了。”上述人士告诉记者。
Wind数据显示，自2015年开始，霸州当地成交楼面价从528元/平方米单价快速上涨，到2017年成交楼面价已经高达1491元/平方米，土地成交总价也从每年16.1亿元增加到48.6亿元。但2017年是一个分水岭，受限购政策影响，之后几年霸州土地市场持续下行，到2021年成交楼面价803元/平方米，全年卖地收入仅12.7亿元。
相关因素叠加下，霸州财政吃紧，一些乱作为现象开始出现。
2022年1月初，记者来到霸州，“三乱”事件后这里展现着如同往日的平静，但胶着的问题如增强产业景气度、提升财政收入等依然是政府需要解决的“头等大事”。
━━━━
钢铁大城“去钢铁”后
位于京津保三角地带中心的霸州，曾是河北重要的钢铁基地之一。
霸州曾经严重依赖钢铁产业，除去霸州市新利钢铁和河北前进钢铁两家大型钢铁厂，在霸州市胜芳镇，几乎家家户户都经营着钢铁及相关产业的加工厂。
采访中，前述研究京津冀区域经济的人士称，霸州民营经济十分发达。“比如2010年胜芳有1800多家家具企业，产量占国内同类家具产量的65%，出口占到三分之一，总销售额超过80亿元，并带动形成金属加工、玻璃加工、木材加工三大产业集群。”
数据显示，2010年，霸州第二产业经济结构以民营经济为主，其中民营企业27000多家，为霸州创造了85.3%财税收入和85%农民收入，提供了86.7%的项目投资和86.2%的非农就业岗位，是霸州经济结构的支柱与脊梁。
然而，随着能源消耗和环境污染日趋加重，曾经的钢铁大城走上“去钢铁”之路。2013年，河北省开始布局淘汰落后过剩产能，重拳淘汰钢铁等过生产能，到2017年，霸州市退出全部钢铁产能。
退出钢铁产能后的霸州开始进行产业转型，比如建设休闲食品产业基地。这几年，达利食品、稻香村、海底捞、小仙炖燕窝等国内外知名食品企业加工厂纷纷落子霸州。
但食品产业群的发展既没有为当地政府带来强有力的税收来源，也没有立即给霸州带来足够的人口和就业岗位。数据显示，在2018年，霸州食品产业产值31.5亿元，税收3.2亿元。
“产业园的工厂哪里会要我？像我们这些年龄稍大的很难再找到工作。年轻一些的人或许就去其他城市看看机会。”出租车司机王明在一家钢铁工厂工作了20多年，失业后开起了出租车，“赚点零花钱吧，大家都这样。”
“如果不是我们家在这有生意，我也不会回来。”梁超告诉记者，很多一起长大的朋友大学毕业之后除非是回来考公务员，其余的都去其他地方工作。“这里就业机会相对没有那么多。”
━━━━
市场冷意蔓延
霸州一正在建设的项目。田傲云/摄
尽管新兴产业的引入并没有立即给霸州带来过多人口和就业，也没有取得理想的财政增收效果，但凭借京津冀一体化和雄安新区双重红利，在房地产领域，霸州一跃成为环京的第二批明星城市，碧桂园、华夏幸福、荣盛发展、万科、佳兆业、合生创展等耳熟能详的房企争先抢占霸州市场，其中又以华夏幸福为甚。这使得“去钢铁”后，房地产成为霸州新的财政收入来源。
和多个环京城市一样，随着房企涌入，住宅项目集中供应，房地产市场迅速升温，项目案场大排长龙，“日光盘”频现，房价最高被炒至2万元/平方米。
楼市的火爆迅速传导到土地市场。2015年开始，霸州当地成交楼面价从528元/平方米的单价快速上涨，到2017年成交楼面价已经高达1491元/平方米，土地成交总价也从每年16.1亿元增加到48.6亿元。
转折出现在2017年6月，一纸限购令使得霸州房价急转直下，随着想在此安家的北漂和投资客离场，当地楼市一度冷清下来，到2017年12月房价已跌至9000元/平方米左右，楼市降下虚火。
2021年12月29日-30日，中国房地产报记者在霸州市部分楼盘调查发现，由于缺乏人口支撑，房地产市场持续下行，房企降价几乎是普遍现象。
“行情最好的时候买房全靠抢，客户都没时间仔细看，很多时候甚至为了买上房，另外给我塞红包，不像现在，一天下来也没几个人看房。”在霸州市区一售楼处里，卖房多年的销售主管林语坐在沙发上回忆着2016年前后的盛况，除了楼市量价齐升外，诚意金、指标费等也普遍存在。
限购之下，曾经的盛景早已不复存在，取而代之的是多个在售项目售楼处空荡荡、购房者寥寥无几的景象，销售惨淡、去化缓慢。
贝壳新房廊坊站数据显示，2021年12月霸州新房销售243套，销售均价在7780元/平方米。
不过，记者在实地走访中注意到，实际销售价格在6000-7000元/平方米的项目不在少数，这些项目多集中在霸州开发区，距离霸州北站开车只需要十几分钟，主要客群来自北京和雄安的投资或者置业人群。
在开发区一个已经交房的小区里，记者注意到，一栋楼只有不到三分之一的房子装修完毕，剩下的房子还处于毛坯状态。该项目销售人员赵谦表示，“开发区入住率都不高，该项目现在还有少量尾盘。”
另外，以霸州市区为核心的区域也分布着近多个在售楼盘。据介绍，此区域多是霸州本地人购买，新房均价在8000元/平方米左右。
“现在整个霸州一天大概能卖10套房左右，‘金九银十’的销售情况稍微好些，一天能有40套左右。”林语无奈的告诉记者，即便是经验老到的销售一个月也只卖的出一两套房。“限购政策叠加疫情，这两年来买房的外地客源少了很多。”
和多个环京城市一样，自2017年开始执行限购政策后的一段时间，来自北京的投资或者置业的客源开始减少，销售拓客困难，房地产市场一片冷意。这里也曾多次传出限购松绑的消息，但并没有得到官方证实。
“实际上，上有政策下有对策。”林语告诉记者，通过人才引进来这里买房已经是一个公开的秘密，“早两年他们还需要额外向我们支付5万元左右费用，这两年随着疫情严重，很多北京客源因为进出京手续麻烦，都尽量减少外出。从2020年开始，为了拓客已经不再收取这些额外费用。”
林语的说法在记者走访的其他项目上也再次被印证。多位销售人员强调，“这些业务都是公对公，个人无法办理。”
━━━━
房企零首付自救
不过在部分本地人看来，此时或是可以抄底的时机。
“现在可能到底了，这些年虽然市场销量不好，但价格变动不大。”刘越是霸州土生土长“80后”，两个月前他又开始和朋友一起看房子，琢磨着在市区再买套房，“现在很多项目有促销，买房就送车位。”
“我们看的是市区的房子，这样即便不住也不会闲置。”刘越告诉记者，由于很多附近乡镇的人来霸州市区工作或者上学，租房市场行情不错，“我有两套房都对外租着，买了后按照现在年轻人喜欢的风格简单装修，挂出去没两天就租出去了，一个月能租一千多元。”
“你要是自己住的话也可以看看市区的房子，虽然贵点但入住率高，小区和周边配套也完善。”刘越表示，开发区房子虽然便宜，但在实际居住中由于入住率极低，部分小区进入冬季甚至没有给业主接入集中供暖。
刘越的说法在记者走访开发区项目时得到证实。走访中，有部分销售人员告诉记者，交房后为保障冬季取暖，业主也可以改为天然气分户取暖。
大学毕业后就回到家里帮着做生意的梁超最近也在看婚房，他告诉记者，前几年的房价让他望而却步。
“太疯狂了！”在梁超看来，“前些年太多人来这里买房投资，房价被炒的那么高，本地刚需族真的最难。这两年房价开始下跌，我们才开始看看有没有合适的房子。”
尽管营销手段不断，也有部分客源开始回归市场，但多数购房者仍处于观望态度。
面对相对低迷的楼市，为了刺激市场多个项目推出购房“零首付”活动。赵谦告诉记者，如果首付不够，现在只需要交1万元购房款，剩余房款最多可以办理30年商贷，贷款利率在5.6%。此外，购房后还会返还几万元购房款。“现在房企着急卖房子回款，几乎都在做促销，希望解决销售难题。”
━━━━
房企谨慎拿地
霸州一交房小区，绝大多数房子还是毛坯状态。田傲云/摄
房地产市场转冷直接导致房企开始对土拍“不感冒”，土地市场低迷，流拍现象频出。
一位不愿具名的本土房企相关人士对记者表示，现在土地价格预期较高，拿地后风险较大。他表示，楼市下行或是让房企观望的更重要原因。“这些年，市场供应加剧，但新盘卖不动、二手房流动性停滞，市场很冷，开发商拿地欲望很低。”
某全国性房企华北区域投拓人士表示，现在回款放缓、融资收紧，从房企布局角度看，他们更关注一些比较安全的城市，“现在已经不是需要规模快速增长的时候了”。该投拓人士还表示，“现在招拍挂的利润越来越低，我们也在强化旧改、勾地等其他拿地方式，这也是部分其他房企的做法。”
霸州市财政局局长孟宪国曾在霸州市2021年上半年预算执行情况报告中提到，上半年政府性基金收入大幅减收主要原因是，上半年受房地产限购政策的影响，土地市场始终处于低迷状态，多数企业拿地积极性不高，且受疫情影响企业因资金困难导致的流拍现象增多，直接导致土地出让大幅下滑。
Wind数据显示，2018年开始，霸州市土地成交价及实际成交量一路下滑，到2021年末，霸州市2021年全年共供应90宗地块，成交47宗，流拍率约47.8%，成交量同比减少29.85%，其中成交楼面价803元/平方米，成交总价为12.7亿元。而在2017年，全年土地成交总价是48.6亿元。
另据霸州市政府信息公开平台显示，霸州市财政局分别于2021年9月1日、12月24日，两次宣布调整财政收支预算。2021年9月1日公布的霸州市2021年财政收支预算调整方案中，霸州市一般公共预算支出预算拟从年初的79.5亿元调整为61.5亿元。
在方案中，霸州市财政局提出数项确保全年收支预算平衡的措施，其中包括：加快组织土地出让，加强税收征管；在加快非税征收方面，提出“加紧研究修订全市污水、垃圾收费管理办法”等。
值得注意的是，受影响的不止是霸州市。固安、香河、大厂、燕郊等多个环京城市楼市一路下滑；环京楼市惨淡之下，一众重点布局环京房企的日子并不好过。“现在日子比较难，项目上都没有心思想其他的，都忙着卖房子回款。”某布局环京房企人员表示。
