原标题：一线城市频现土地流拍，房企“集体躺平”，地主家也没余粮了？
来源：中国企业家杂志
与首轮集中供地政策下的“抢地”热潮不同，二轮土拍急速降温。其中，央企国企成为市场拿地主力。
文|《中国企业家》记者李艳艳
寸土寸金的一线城市，竟然也遭遇土地“流拍”了！
由于房企参与度不高，甚至有地块无人报名，近期，北京、杭州等多个城市在开拍前夕，出现延期或者终止出让土地的情况。尽管北京集中出让的地块多位于热门或重点区域，但结果仍不乐观。即便以往房企扎堆“抢地”的深圳，也在不久前有一宗地块遭遇流拍。
自2021年以来，土地市场迎来重点22城“集中供地”新政。在新的土拍政策及行业形势下，今年9月，已有14座城市完成了第二批集中供地。10月至今，北京、西安、杭州等热门城市也加入供地行列。
不过，与首次集中供地政策下房企“抢地”热潮不同，二轮土拍中，市场急速降温，底价成交、流拍现象成为常态。究其原因，有房企人士对《中国企业家》感慨称：“大家‘躺平’，主要还是没钱了。”
现实确实严峻。
今年第三季度以来，国内重点城市销售快速下行，房企回款下降，自身现金流持续趋紧，楼市明显遇冷。叠加个别房企信用违约事件的冲击，行业流动性压力逐步加大。“地主家也没余粮了，自然就没有拿地动力了。”前述人士总结称。
平安证券分析师杨侃认为，尽管土拍制度优化后，第二批集中供地隐含了毛利率改善空间，但当前大多数民企会更注重财务安全，收缩投资。
杨侃提醒，预计短期内多数民企投资仍将保持谨慎，不排除第三批集中供地热度进一步下降的可能。与之相比，具有融资优势的央企、国企仍将是市场拿地的主力。
重点城市土地流拍率走高
10月11日晚，北京市规划和自然资源委员会发布公告称，第二批集中供地划中的26宗地块延长挂牌竞买时间。北京第二批集中供地，原定出让43宗地块。除去北京平谷1宗地块提前成交，剩余42宗地块中，仅有16宗接到报名。
多位房企相关人士称，“无人报名”为此次土拍延期主因。无独有偶，福州、成都、天津、济南、青岛等多个集中拍地的城市，均有多宗土地终止出让，金华、嘉兴等热点城市的集中土拍也遇冷，导致今年第三季度土地流拍现象显著增多。
值得注意的是，杭州、西安、上海等重点城市第二轮集中供地也出现了超高的“撤牌/流拍率”。杭州原计划在第二轮集中供地中推出31宗地块，但有10宗地块竞拍因“报名房企数量不足”而全部终止。西安也于次日发布类似公告，该城前后总计20宗地块终止出让。
摄影：曾靖
相比首批集中供地的房企“抢收”热潮，此轮供地的市场态势截然相反。
平安证券统计显示，首批集中供地整体较热，22城平均溢价率达15%，较2019年（14%）、2020年（13.1%）呈上升趋势，部分热点城市土地溢价率超30%，甚至出现“面粉比面包贵”现象。同时，在“竞自持”或“竞配建”出让规则下，实际拿地成本和可售楼面地价可能更高，与政府“稳地价、稳房价”初衷相违背。为平抑市场土拍热度，二次土拍规则重新部署。
今年8月，自然资源部从拿地资质、资金来源、溢价率、品质等方面下手，完善供地制度。随后各地相继调整土拍规则，调整内容涉及严格“双限（限地价+限房价）”，引入“定品质”、“竞品质”、“摇号”等机制取代“竞自持”、“竞配建”，下调土地溢价率上限，提高保证金比例及参拍门槛等。
在多位行业观察者看来，土拍市场热度已经从今年上半年的高热态势，转向三季度“量价⻬跌”。重点城市流拍和撤牌率大幅上升，底价成交为主流。在第二轮集中供地新规“刺激”下，整体溢价率趋于下行，尤其是今年9月的溢价率降至3.9%的历史低位。
数据显示，截至9月末，第二轮集中供地中，14城中有7城的土地以底价成交，占比过半。此前首批供地较热的成都、苏州，此轮土地以底价成交的占比亦达到 50.7%、72.7%。另据克而瑞统计，今年9月重点城市土地流拍率已飙升至27%。其中，广州第二批集中供地落幕后，流拍率达到 52%。
多因素抑制房企拿地意愿，
央企国企成为拿地主力
“集体躺平”，隐身于市，成为房企应对当下土地市场的主要策略。“现在房企都是以销定产，销售市场不景气，拿地就没底气。”房企融资层面的相关人士对《中国企业家》称。
更致命的是融资受限，“现在房企融资被限制得很死，许多城市都要求，穿透房企拿地资金来源，以前我们还可以到市场上找非标、前融甚至过桥这些资金拿地，现在不行了。”前述人士发出感慨，“如果都用自有资金拿地，哪儿来那么多钱？”
市场不确定性所带来的压力，从未像现在这样，如紧箍咒一般萦绕在房企头上。有房企人士表达了担忧，“政策和市场预期不明朗，如果拿错地，很有可能会把企业拖入危险境地。”
在杨侃看来，房企资金端存在“内外交迫”窘境，楼市调控频频加码，叠加按揭端收紧，致房企回款压力增加，同时房地产金融审慎管理持续显效，房企出于财务安全考虑，往往会趋于“以销定投”的审慎拿地策略。
“部分地块的土拍规则对房企利润端的改善相对有限，二批供地拿地紧迫性不及首批，均制约房企拿地热情。”在杨侃看来，从已完成二批供地的城市来看，热点地块隐含毛利率提升空间。高价地及热点区域地块，测算毛利率区间位于10%~33%，平均毛利率为20%。
有房企人士坦言，在多重条件限制下，尽管溢价水平有所控制，项目最终盈利水平有限。亦有龙头房企相关人士对《中国企业家》表示，稳健型房企一般会预备三到五年的“粮草（土地储备）”以备后期消化，因此某一轮次的土拍表现，不会对其整体拿地计划造成太大影响。
就北京而言，合硕机构首席分析师郭毅表示，在第二批集中供地中，利润空间收窄、成本压缩、销售情况不容乐观的前提下，房企对于地价的判断会更加谨慎。因此，部分地价高、限价抬升，去化难度大、周期长的地块，难以受到房企青睐。
相比北京首次集中供地30宗，累计揽金1110亿元的盛况，10月13日，北京第二轮集中供地落幕，17宗地块总成交金额约为513亿元。其中，国企表现尤为亮眼，首开、中铁置业、北京城建等央企国企将大部分地块纳入麾下。此外，中海最为活跃，报名8宗土地，最终揽入一半。
在北京的这轮土拍中，仅龙湖和懋源两家民企有所收获。环顾全国，二轮土拍明显降温的同时，央企国企已经成为土拍市场的拿地主力。
9月28日，深圳完成第二批集中供地出让，成交的21宗土地中，拿地企业以央企国企为主；此前一天，广州第二批集中供地落幕，成交的23宗地块中，央企国企贡献了90%以上的成交金额。事实上，在首轮土拍中，央企国企拿地的势头同样强劲。
究其原因，中泰证券研究所分析师陈立解释称，央企国企融资成本低，且回款较好，现金流较为充裕，拿地能力较强。此外，目前土地公共属性越来越强，许多土地出让，配套有基础建设、公共服务设施开发的需求，在此背景下，更需央企国企发挥作用。
综合来看，第二轮土地集中供应中，由于缓解债务压力、存量土储不足以及中小型房企退出市场，民营企业拿地能力相对弱化，拿地积极性不高。
摄影：肖丽
10月12日，武汉市第二批集中供地结束，累计成交40宗，成交总金额347.79亿元。其中，近七成地块被国企或地方平台公司所拍下，落地项目涉及保障房、产业配套、企业总部等。“（武汉此轮土拍结果）大力推进了保障性住房建设，提升了城市品质和产业能级，也起到了稳定市场的目的。”中指研究院华中首席分析师李国政称。
融资环境逐渐开始利好房企
在“流拍”愈演愈烈的态势下，已有个别城市尝试“托市”。9月21日，武汉土地市场网发布公告称，对接下来要出让的地块情况做出调整。有行业人士将其总结成三类方式：复杂地块推行现场挂牌、降低保证金缴纳要求，以及主动撤销有瑕疵地块等。
“武汉的做法，带有很强的托市意味，对于各地政府的土拍策略具有启发意义，”前述行业人士对《中国企业家》称，“一些有瑕疵的土地要少交易，或尽量让房企拿地的环节轻松点，形成良好的土地市场营商环境。”
10月15日，据央视财经报道，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。
前述言论，被不少行业人士认为是“融资放松”的信号。贝壳研究院高级分析师潘浩对《中国企业家》表示，这是针对目前市场环境的“正视听”。近期房企普遍面临较大流动性压力，金融体系在前期“去杠杆、防风险”的思路下，部分机构执行得比较紧。
“现在是要求回到常规轨道上来了。”潘浩称。
10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。
此外，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜指出，在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。
“这可以看出，房地产积极信号正在释放，房企和购房者贷款和融资难度将降低，合理的资金需求将得以改善。”潘浩称。从近期城市调控来看，8月底以来，长春、哈尔滨分别出台了有关房地产平稳发展的调控政策，主要从降低预售监管条件、增加人才购房补贴以及延长公积金贷款房龄等角度出台调控政策。
潘浩表示，房地产收紧调控的政策在今年8月达到高峰后，随着市场回落。房企在去杠杆和销售降速的双重压力下面临较大风险，近期的系列信号有助于房企经营回归平稳，并逐步通过稳健经营消除部分房企的高负债风险。
“当前房地产市场复杂多变，市场存在调整压力。房企仍需较强的市场研判能力、资金调度能力、营销铺排调整能力，才能将机会转换为业绩。”关于行业整体拿地态势，中指研究院企业事业部研究副总监刘水称。
在他看来，房企投资的容错率越来越低。不同区域和层级城市的城镇化结构性发展机遇，乃至城市内部不同板块发展机遇，都将进一步考验企业的决策。
