原标题：超200亿拟拿下恒大物业控制权，合生创展什么来头？
红星资本局原创
记者|杨佩雯
10月4日，有知情人士对媒体透露称，合生创展集团（00754.HK）拟收购恒大物业（06666.HK）约51%股份，并获得其控制权。合生创展集团给恒大物业的估值超400亿港元。
红星资本局注意到，当天，中国恒大（03333.HK）、恒大物业、合生创展集团均在港股盘前发布公告宣布短暂停牌，待刊发相关公告。
和恒大相比较，合生创展集团的名字听起来相对陌生。那么，这家能“吃下”恒大物业的公司，到底是什么来头？
资料图图片来源：IC photo
三家上市公司短暂停牌
知情人士：恒大物业51%股份将被收购
自恒大陷入危机以来，关于恒大物业出售的消息不断，传闻中的接盘方已经换了几家，碧桂园服务（06098.HK）也曾是“绯闻对象”之一。
不过，在今年9月，碧桂园服务执行董事、总经理李长江公开表示：“我们确实与恒大物业接触过，但价格没谈拢。”
而在10月4日港股盘前，中国恒大、恒大物业与合生创展集团（以下简称“合生创展”）都发布了短暂停牌公告。
其中，中国恒大和恒大物业都在公告中称，自10月4日上午9时短暂停止买卖，有待刊发一份相关公告。
与此同时，合生创展也在公告中宣布短暂停止买卖，以待刊发一份关于其主要交易的公告，“本公司在该交易下同意收购一家在联交所上市之公司的股份”。
截图自合生创展的公告
尽管尚未透露相关信息，但市场消息普遍猜测称，合生创展将收购恒大物业的相关股权。
有知情人士对财联社透露称，此次停牌确实涉及恒大物业相关股权的出售，收购方正是合生创展。目前，中国恒大及许家印家族合计持有恒大物业约60%股权，预计将出售大部分，仅保留少量权益。
另有媒体报道称，合生创展拟收购恒大物业约51%股份，获恒大物业的控制权。其中，合生创展给恒大物业的估值超400亿港元。
值得一提的是，恒大物业在2020年12月上市，距今尚未满一年时间。根据相关规定，其控股股东自交易日起6个月内不得以任何方式处置所持公司股票，自前述6个月届满之日起6个月内，不得丧失控制权。
“恒大物业上市不到一年，如要出售控股权，需要港交所同意，这次转让控股权是经过港交所同意的。”前述知情人士对媒体称。
红星资本局注意到，以9月30日的收盘价5.12港元/股计算，恒大物业的总市值约为553亿港元。
10月4日，除了暂停买卖的中国恒大、恒大物业外，恒大汽车（00708.HK）一度涨超34%，最终以3.9港元/股收盘，涨29.139%。
接盘方什么来头？
曾被夸是“地产航母”，后逐渐掉队
和恒大相比，合生创展的名字听起来相对陌生，但它却曾是房地产行业不折不扣的老大哥。
据合生创展官网，其于1992年在香港成立，1998年在联交所主板上市。目前，合生创展已在全国成功开发近百个项目，累计开发面积超3000万㎡。
据媒体报道，早在2004年，合生创展成为首家年销售额突破百亿的房地产公司，一度被王石夸赞为“地产航母”，也是“华南五虎”中首屈一指的老大。（注：华南五虎，指的是合生创展、碧桂园(02007.HK)、中国恒大、富力地产(02777.HK)、雅居乐集团(03383.HK)）
不过，好景不长，由于合生创展效仿港资房企“高溢价、多囤地、慢周转”的经营模式，在规模上逐渐掉队。到2013年，合生创展甚至跌出了房地产企业50强之列。
早在2013年，就有咨询公司高管对媒体评价称，“这几年，房地产主流模式是‘高周转、高杠杆、轻资产’，采取这种模式的都获得了突飞猛进的发展；但合生创展还是坚持那一种模式，这一直被业内诟病为‘不合时宜’。”
以合生创展旗下的京津新城项目为例，据媒体报道，合生创展累计投入约200亿元，但由于天津城市建设的重点东移，“京津新城”被彻底遗忘，甚至因销售不畅被称为亚洲最大的“空城”。
图据合生创展官网
红星资本局发现，在今年上半年，合生创展在地产板块的合约销售额约为212.27亿元，而中国恒大同期的合约销售额约为3567.89亿元。
不过，在“三道红线”的规则之下，合生创展全线“绿档”：剔除预收款后的资产负债率为63%，净负债率为66%，现金短债比为1.45。
目前，合生创展的业务已经不再局限于房地产领域，而是由五大板块构成，分别是地产、商业、基建、合生活、投资。
总的来看，合生创展在今年上半年的营收为160.74亿港元，同比增长49.71%；归母净利润为56.32亿港元，同比增长10.4%。
其中，地产板块贡献的营收约为64.83亿港元，约占总营收的40%；投资板块贡献的营收约为50.07亿元，约占31%；另外，商业、基建、合生活分别贡献营收20.26亿港元、14.02亿港元、11.56亿港元。
“地产二代”接班后看重投资？
毕业于人大，金融专业出身
从今年上半年的营收结构来看，投资已经逐渐成为合生创展的第二条大腿。而红星资本局注意到，投资板块是在“地产二代”朱桔榕接班以后逐渐发展起来的。
2020年1月，合生创展内部进行权力交棒，创始人朱孟依把权力下放给女儿朱桔榕，由她来接任合生创展的董事会主席。
公开资料显示，朱桔榕出生于1989年，毕业于中国人民大学金融学专业。她于2008年进入合生创展工作，先后担任总裁助理、执行董事、常务副总裁、董事会副主席等职务。
朱孟依和朱桔榕，截图自合生创展财报
“朱女士具有扎实的投资及管理经验。”这是合生创展在财报内给予朱桔榕的评价。
而就在朱桔榕正式接手后不到半年，2020年6月30日，合生创展发布公告称，董事会认为已具备相关条件，决定正式把股权投资业务纳入作为主要业务活动之一。
“股权投资业务，特别是高新科技、医疗科技类股权投资，是本集团未来战略中重要组成部分，董事会相信高新科技将成为未来全球及中国发展的最重要驱动力。”合生创展称。
红星资本局翻阅过往公告注意到，一方面，合生创展在一级市场认购了诸如Scientia Technologies Limited等科技公司的普通股份；另一方面，在二级市场上，合生创展于2020年购入了中国平安（601318.SH;02318.HK）、汇丰控股（00005.HK）、中国移动（00941.HK）、平安好医生（01833.HK）和小米集团（01810.HK）等公司的股票。
值得一提的是，在《2021福布斯全球富豪榜》上，朱孟依及其家族以65亿美元（约合人民币419亿元）的财富在全球排名第404名；而许家印当时以277亿美元（约合人民币1785亿元）排在第53名。
恒大物业是桩好买卖吗？
割掉“现金奶牛”，拿到“救命钱”
以知情人士提供的信息推测，如果合生创展给予恒大物业的估值为400亿港元、收购51%的股份，那这笔交易涉及的金额约为204亿港元，对当前的恒大来说可谓是“救命钱”。
那这一笔交易对合生创展来说值得吗？
据恒大物业的财报，截至今年6月30日，其总合约面积约为8.1亿平方米，在管面积约为4.5亿平方米，位居行业前列。
在今年上半年，恒大物业实现营收约78.73亿元，同比增长68.3%；净利润约为19.34亿元，同比增长68.6%。
回头来看合生创展本身的物业——合生活，该板块集物业管理、科技服务、社区商业管理及智慧城镇运营为一体，截至6月30日，已服务30余座城市，超过200个项目，经营管理面积超过1亿平方米，为超过100万户家庭提供服务。
有意思的是，红星资本局注意到，在今年7月，合生创展曾收购了一家物业管理公司100%的股权。当时市场上有人猜测称，合生创展或将拆分物业板块单独上市。
对此，合生创展的相关工作人员对媒体回应称，“此次收购是公司正常的经营举措，与是否分拆该板块上市没有很明显的因果关系。但分拆上市也不是没有可能，集团会在各个方面探索使公司拥有更多成长的机会，给股东带来更大的收益。”
有市场人士对媒体表示，参考碧桂园对于蓝光嘉宝的并购模式来看，合生创展收购恒大物业的部分股权后，后续极有可能涉及全盘要约收购，但具体细节，仍有待进一步厘定。
可以想见，如果合生创展能将恒大物业纳入囊中，那未来或将把物业板块的资产注入恒大物业，以此实现物业板块的上市。
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