原标题：银行没钱放贷，购房者另辟蹊径
中介赚利息，银行赚加急费，住房贷款紧缩之后，刚需客和换房人最受伤
文|《财经》记者王博桂澜珊周天娇
“确切的放贷时间无论是银行还是中介都无法保证。”近日，《财经》记者采访了近30位一线，及新一线城市的房产经纪人、银行专员，他们在被购房者问到个人住房贷款时，都会无奈的回复这句话。
2021年下半年以来，因额度紧张，大量银行放缓了个人住房贷款的发放节奏。
建设银行上海支行一位经理透露，目前只有三家与他所在的银行有合作的中介机构还可以申请贷款，分别是中原地产、链家地产及太平洋房屋。但是放款时间至少三个月起，并且越到年底，额度越紧张。
相比北、上、广、深四大一线城市，新一线城市成都、杭州、重庆、西安等地的银行放款额度更紧张。
据悉，渤海银行重庆部分支行已经暂停所有二手房贷款业务，恢复放贷时间暂未确定。“为确保按时给已申请客户放款，近期基本不对外接单，只能有额度时再通知客户来办。”渤海银行成都分行一位经理谈到。
综合来看，目前一线及新一线城市的银行二手房放贷时间为3-6个月，但3个月内拿下贷款的情况现在已经很少见了。
随着银行放款变慢，交易周期变长，部分有置换需求的购房者，越来越被动。
上套房子不放款，就没办法凑够下套房子的首付款。为此，他们开始提高刚需客的首付款，只要首付高，房子总价可谈。
此外，一款中介机构提供的月息2%的尾款垫资产品也再次浮出水面。
想早拿贷款就付“加急费”
李华是一位产品运营经理，今年5月，她贷款在南京江宁买了一套二手房，没想到四个月过去了，房产证都拿到手了，这笔交易却还没有结束。
“银行的60万商贷还没放款，我住着自己的房子，每个月还得给前房主按市场价交租金。”她多次致电贷款银行、中介公司，得到的回复都是，额度紧张，要等。
李华没办法，多交几千块的租金，总比上万元的“手续费”靠谱。
她告诉《财经》记者，现在南京买房人中流传一个消息，只要多交一笔手续费，就可加快银行放款流程，这笔开销又叫“加急费”。至于加急费最终是给了中介经纪人，还是银行放贷专员，他们不得而知。
武汉德佑的一位经纪人也向《财经》记者证实了“加急费”的存在。作为中介他经常和银行打交道，但如果想快点放款，也不能避开这笔额外支出。
6月末，上述经纪人在银行申请了额度为60多万元的二手房贷款，在缴纳2.3万元的加急费后，7月初，他就拿到了放款，整个流程大约耗时两周。
他透露，加急费在不同地区略有差异，但都要万元以上，没给这笔费用，走正常流程办理二手房贷款，基本都要等半年。同时，加急办理也取决于中介是否愿意主动提供这方面的服务，不是熟人，一般不会介绍。收了加急费，还要求中介会操作，敢操作，并且银行有对应专员负责推动放款进度。
苏州德佑一名房产经纪人透露，小金额比较容易放款，大额贷款审批速度较慢，目前，几乎都是超过600万元贷款的客户才会选择缴纳加急费。在当地加急费按照贷款金额收费，具体比例需要和银行贷款部门确定，不取决于中介，不同银行情况不一，但一般都需要与经理级别以上的员工沟通。
上述中介人员均未向《财经》记者透露具体索要“加急费”的是哪家银行。
农业银行北京分行、交通银行上海分行的部分员工表示，国有五大行管的非常严，一般不会出现这种情况。《财经》记者发现，提到加急费的中介公司基本分布在新一线城市。
尾款垫资卷土重来
选择加急费的一般是连环单购房者（先卖后买），他们中大多数是改善性换房。在交易流程中，他们要等银行放了上家的款，才能凑齐首付给下家。一旦银行放贷变慢，这些连环单购房者就面临逾期付款的违约风险。
南京链家一位经纪人告诉《财经》记者，今年3、4月份开始，很多银行就放慢了个人住房贷款的发放速度，这些置换需求的买家在银行找不到加急费的门路，就会选择中介服务机构提供的一款金融产品“尾款垫资”。
但对于购房者来说，尾款垫资比加急费成本更高。
《财经》记者采访了我爱我家、贝壳找房、链家、德佑等中介公司在一线、新一线城市的近20多名中介服务人员，获悉尾款垫资产品很早就有，只是国家严禁，所以用的不多，但只要客户有需求，中介公司一般都会提供。
尾款垫资从申请到下批只需三天。借款的购房者拿着银行的批贷证明，只要通过中介公司的征信要求，就可以拿到这笔钱。
尾款垫资的放款额度不会超过银行的批贷额度，而且，申请人需要把接收银行放款的银行卡，以及自己的身份证，抵押给中介公司。一般一线城市尾款垫资的利息为每月2%。
如果购房者需要100万元的垫资，每月大约要交2万元的利息。以目前银行放款3-6个月时效计，购房者的置业成本可能上涨6-12万元。
据悉，除了尾款垫资，贝壳金融还为客户推出了保障银行批贷时间的服务产品，并收取贷款额的一个点作为服务费。
虽然明知道购房成本不可避免要提高几万甚至几十万，仍有置换购房者选择尾款垫资。因为他们即将购买的下一套房子首付在慢慢变高。
北京、广州的部分经纪人透露，由于银行放款过慢，有的业主为了尽快回笼资金，或顺利买下另一套房子，会主动提高房屋首付比例，甚至要求购房者全款。
一位北京丰台区的链家房产经纪人反应，他负责的片区近两个月成交的单子，60%是高首付和全款。
置换者的资金缺口相互传导，最终也会提高刚需客的首付比例。
截至发稿前，《财经》记者获悉，因监管趋严，贝壳找房、链家在北京的尾款垫资产品已经全部停止。9月1日，北京链家、贝壳还在内部再次强调禁止提供尾款垫资产品。但我爱我家、德佑等房产中介仍存在违规操作现象。
中介公司停止尾款垫资除了监管因素，还有资金安全方面的考量。
一位南京链家经纪人透露，在贝壳保障银行放款时限的金融产品中，还有一项规定，如果贷款未按约定时间发放，贝壳将垫付95%的钱款。也就是说如果有一笔逾期，贝壳最少也得垫付几十万元出去。
据悉，目前在广州德佑已经成交的单子中，放款排到明年3月的都有。银行放款时间不明朗，大大提高了中介机构的对赌风险，此时再做垫资，中介公司自己的现金流压力也过大。
近半年，房地产类股票在周期性调控中震荡下跌，贝壳找房、我爱我家等，都无法幸免。因此，如果不是怕影响成交效率，中介机构不会冒着监管和资金的双重风险，踩线提供垫资产品。
哪些银行还能放款？
如果中介机构和银行彻底取消尾款垫资和加急费，购房者也不必过于焦虑。只要找对了银行和交易方法，仍有机会提高交易效率、降低交易风险。
结合房地产贷款集中度管理要求（见上图），《财经》记者以第一档中资大型银行及第二档中资中型银行为例，将这些银行2021年半年报数据，与其所属梯队的个人住房贷款占比上限作对比，并绘制折线图如下：
可以看出，2021年上半年，第一档大型金融机构中，中国建设银行、中国邮政储蓄银行的个人住房贷款占比超过政策规定的32.5%。
工商银行、农业银行，以及中国银行的个人住房贷款占比，低于政策规定的红线（交通银行、国家开发银行未披露该项指标，故不计入统计）。
同理，《财经》记者在第二档17家中型金融机构中，选取了已发布2021年半年报的10家银行，发现招商银行、兴业银行个人住房贷款额度尤其紧张，北京银行略微踩线，这些银行应该在年底前很难释放出更多的个人住房贷款额度。
平安银行、华夏银行、民生银行、上海银行等七家银行，个人贷款占比低于20%的红线要求，在下半年这些银行仍有一定的个人住房贷款额度。
北京链家学清路一经纪人也证实了上述分析，“目前，工行相对于其他银行放款会稍微快一点。”
农业银行总行相关工作人员表示，目前农行只有北京分行还有点额度，外省市额度非常紧张。
虽然具体贷款额度以及放款速度与地方银行经营状况有关，但基于上述分析，相较国有大行，中型金融机构个人住房贷款占比情况较好。
2021年下半年，个人住房贷款的申请热度会由大型银行向中型银行迁移。
北京一位链家经纪人认为，数据不是绝对参考标准，每家银行的支行放款快慢都有不同。目前，批贷时间变化不大，主要是放贷时间放缓。
《财经》记者在链家内部总结的一份近期放贷情况表中了解到，组合贷相较纯商贷、纯公积金贷款的放款时间更慢。
目前，北京市中国银行、建设银行、交通银行放款较快，约两个月左右，农业银行、工商银行较慢，要三个月起。而如果是组合贷，公积金部分的批贷基本两个月内都能完成，耽误时间的就是商业贷款的发放。
采访中多位一线房产中介建议，房屋置换的业主在购房时保持谨慎态度，将银行放款慢的情况考虑在内。同时，房屋中介指出，银行额度会慢慢释放，每个月总有几家银行能放款，大型中介平台都有信贷专员，他们每天都会更新银行额度变化信息，建议着急用钱的客户选择这类中介服务商。
同时，在交易时也要有意识的和卖方多谈一些付款期限，以应对突发情况。
中国民生银行首席研究员温彬认为，目前，少数银行可能会由于超过上限要求存在一定额度的紧张，导致放款缓慢。但是对大多数银行来说，在支持个人按揭贷款上，特别是刚需及改善型需求购房这块有足够额度保证。
从房地产市场来看，目前实施的房地产调控仍在按照预期方向发展，现推行的各项措施也有利于避免房地市场出现大幅波动，以最终实现稳房价、稳地价、稳预期的目标，但政策实施期间的副作用也不容小觑。
（应采访对象要求，文中“李华”为化名）
责任编辑：刘光博
