原标题：点中炒房死穴！“二手房指导价”时代来了
▎不把二手房控制住，新房价格就很难管控，正是一二手房价格的倒挂，倒逼新房抢购和集体涨价的行为，也助长了社会打新和投机炒作的风气。
文 |《财经国家周刊》记者丹华
今年以来，全国多个城市热点楼盘出现乱象，小区业主“抱团”涨价、中介炒家结成“攻守同盟”、抵制打折等事件层出不穷。
以深圳为例，一些小区业主甚至祭出“资产保卫战”的大旗，倡议小区上下“拧成一股绳”，把房价硬生生“拉”上去，还有人写出“涨价檄文”，对降价业主进行声讨，勒令其提高价格，保护集体权益等等。
▲部分业主在微信微博上倡议集体涨价。微信群、微博截图
种种行为引起了地方政府管理机构的高度重视，有关部门第一时间发布了风险提示，对情节严重的小区一度停止二手房网签，部分闹事业主也被警告，情节严重者不乏移交公安、市监、司法等部门处理等。
以上现象并非偶然。多年以来，我国的房地产调控多在新房市场发力，限贷、限售、限价等政策频频出台，而受到种种因素的影响，对存量房市场、中介环节的管控较少，导致一二手房政策环境殊为不同，价格差异较大，让投机者钻了空子。
“也因此，如深圳、上海、西安、成都等多个城市，当前都在出台二手房参考价制度，打击虚高挂牌，控制中介、业主、媒体合伙控盘，侵害购房者的合法权益。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《财经国家周刊》记者表示。
已经出售的二手房，为何仍要纳入政府严格监管？既然只是“参考”价，政府调控机制要如何发挥实效？而作为一名业主，是否就拥有了随意报价，甚至抱团涨价的权利？
遏制小范围垄断，二手房必须严加管控
“不把二手房控制住，新房价格也很难管控。”李宇嘉告诉《财经国家周刊》记者，目前一二手房价格的倒挂，倒逼了新房抢购和集体涨价等行为，也助长了社会打新和投机炒作风气。
更为关键的是，许多二手房涨价都不完全是市场行为，尤其深圳、杭州、宁波、上海等地的重点楼盘，受人为操控的影响较大，且有不断强化的趋势。
以深圳为例，去年深圳的二手房价格暴涨，其信号就非完全“中性”，而是可以形成“自循环”的，其机制是怎样的呢？
首先，深圳绝大多数片区均是存量房市场，二手房供应占绝对主导，抛开自住的和限售的房子不谈，实际挂牌销售的房源非常有限，只要中介与业主联合起来，就可以轻松掌控小区的挂牌价。
同时，互联网时代的沟通成本较低，一个简单的微信群就能达成联盟，为实现小范围的二手房垄断提供了便利。在这种情况下，A小区挂牌价上涨，B小区也这么干，互相攀比、不甘落后，最终带动整个片区一起涨价，再向其他片区传导，成为二手房螺旋式涨价的起点。
不难理解，房产升值对于业主、中介和投资客来说，都是“多赢”的好事，大家互相配合、举双手赞成，但是硬币还有另一面，“抱团涨价”对于刚需买房人、对于整个地产市场和社会生态，并不是一件有利和公平的事情。
二手房市场的信息是高度不对称的，正是这个“不对称”，让中介、投资客、业主与买家之间构建了“攻守联盟”，无论在真实信息的掌握，还是在谈判地位上，买家的地位都是极其弱势的，分散四处的他们也无法通过结盟迅速增加自己的话语权。
更不用说，一些中介公司、投资者和业主还通过虚构交易，增加看房批次、做软文，或者干脆“对敲”即内部人群相互接盘，凭空令小区价格“拔地而起”。
种种操作之下，终于爆出了深房理的“杀猪盘”事件，中介公司、小贷公司、网红专家、银行“内鬼”等诸多机构个人促成了这一欺诈商业链，导致部分小区房价泡沫不断膨胀，部分投机客提前获利离场，如监管不出手，就会走向破裂，最终留给社会一地鸡毛。
“管不住二手房市场，那么（政府）刚刚布好的资金防控线，可能就会变成马其诺了。”李宇嘉告诉《财经国家周刊》记者，毕竟房价上涨的诱惑实在太大了，“如果有50%的利润，资本就会铤而走险，如果有100%的利润，就有人敢践踏一切人间法律。”
深圳率先下猛药，成交锐减一半
2021年2月8日，为了打击楼市投机炒作，深圳率先推出二手房参考价制度，被市场简称为“208”新政，正式打响了地方政府二手房价格管控的发令枪。
“深圳以往的限价只是针对新房，对二手房的调控政策主要是打击投机、约束交易行为等，这次以‘参考’的名义推行二手房限价，实现了限价政策在深圳楼市的全覆盖。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示。
为何二手房参考价对市场影响那么大？毕竟买卖双方可以自行决定真实交易价格？政府的参考价，是否能真正起到作用？
其中关键在于，当政府的参考价低于市场成交价，银行贷款要以政府参考价为评估标准，这就意味着，买房者的实际首付比例会大大提高，社会杠杆比例也会有所下降，这对于融资炒房的投机客来说打击巨大。
例如，2020年10月初，深圳南山区红树西岸小区的成交单价达到16.2万元，而政府给出的参考价为11.1万元，折扣高达三分之一，银行的二手房贷款额度自然会大幅下降。
▲深圳部分小区的价格变化。图/中达证券
北上广深等大城市、特大城市的核心楼盘价格，已经不能简单从“居住”的角度判断，它在某些程度上类似一种金融产品，代表着的是一类社会资金避险或者保值增值的需要，而二手房参考政策制定的初衷，也是大力打击投机炒作，降低系统性金融风险，同时尽可能保护真实的居住需求。
目前来看，深圳市场的“打新潮”正在退去，量产“日光盘”的神话不再，多个“网红盘”认筹遇冷，例如6月20日，万科都会四季的856套住宅开启线上选房，直至结束还剩300套未认购，弃购率达到35%。
与新房市场相比，二手房市场更为冷清。今年6月，深圳的二手房住宅成交仅2575套，创了十年新低，2021年上半年深圳合计成交二手房住宅28442套，同比下降35.4%。“目前来看，二手房新政对此前燥热的楼市开始修正，效应已经发挥。”深圳市房地产中介协会发展研究部华洪表示。
同时，业绩挂零已成部分深圳房产经纪人的常态，在今年5、6月之间，深圳仅贝壳系就有近百家门店关闭。
“水退去之后，裸泳者就要出局。”深圳宝安区一名中介店主对《财经国家周刊》记者表示，之前市场火热之际，许多经纪人出来自立门户，行业迅速饱和，现在有些人已改行。
“上政府官网，做二手房交易”
在深圳的系列二手房政策包中，近期有一项举措格外值得关注，堪称开创了历史先河。
6月24日，细心群众在深圳市房地产信息平台的“便民服务”一栏，发现上架了“二手房交易系统”模块，其功能主要有三项：找中介买房、找中介卖房以及自助卖房。
在买房选项里，买方可填写购房需求、发起委托选择中介机构，可选的中介机构有近2000家，而在卖房选项里，卖方可以选择找中介或自助卖房，通过填写房屋产权校验、房屋状况说明书、选择中介、填写卖房信息来完成交易。
“这个系统应该称为新版的网签系统，目前仅在测试阶段。”深圳市房地产中介协会相关人士表示，系统的目标在严控业主的挂牌价，让二手房交易更加透明以及协助监管中介市场乱象。
“这将彻底打掉二手房市场的信息不对称。”李宇嘉说，全维度房源信息要在该平台备案，中介和买卖双方等交易主体信息也要备案，以后再想利用或制造“信息差”赚取不义之财，“行不通了。”
也有业内专家表示，该系统的面世意味着政府信用背书正在取代中介背书。
过去，我国的二手房交易完全由中介代理完成，在真房源、赎楼、资金监管、按揭等各个方面，品牌中介同时也发挥信用背书的作用，包括网签和过户都在中介的指导下进行，未来所有交易有望在政府交易平台上完成。
“这可能对中介公司来说有点难以接受。”一位业内人士对《财经国家周刊》记者表示，比如，从2003年开始就筹划楼盘字典、自建真房源系统的链家集团（以及后来的贝壳），这套数据几乎算是贝壳的核心资产。“但是二手房市场交易具有公共属性，算得上行业的基础设施和公共产品，现在二手房交易成本高、权益保护不得当，交易效率确实有待提升。”
“当市场有空子可钻，而且获益非常诱人，就怪不得大中介也参与其中，问题在于行业缺乏健康运行的基础设施。”李宇嘉说，既然市场解决不了，或者说市场已经失灵，而老百姓又迫切需要公平合理的交易平台，政府就应该发挥“补位”的作用。
但同时也要注意，在该系统启用的过程中，也需要“求同存异、谋划长远、因势利导”，应该将龙头中介的合理诉求和基本利益反映进来，更好地整合现有资源，让市场认识到，建立新的系统，有利于规避行业乱象，提高行业的集中度，让规范运营、追求长期价值的大公司脱颖而出。
未来，随着深圳居住用地供应的加大，以及调控政策的强化，预计今年将一直处于“横盘”的状态，“从深圳开始，楼市调控重点将转向二手房市场，大家要适应这种变化。”李宇嘉说。
多个热点城市跟进，全国二手房齐降温
7月15日，统计局数据显示，6月全国70个城市的二手住宅价格指数环比仅上涨了0.3%，同比仅上涨3.5%，调控效果显著。
“二手房市场出现了一个积极的信号，那就是涨幅明显停滞，和5月份相比没有扩大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经国家周刊》记者，深圳之后，全国已经有十几个城市出台了二手房指导价制度，监管措施空前严厉，这促进了价格数据的降温。
▲全国十多个城市效仿深圳，出台二手房指导价。图/中达证券
公开消息显示，今年2月深圳出台了二手房指导价参考制度后，全国多个热点城市陆续学习跟进。比如3月2日，无锡建立了二手住房价格信息发布机制，加强对中介机构及时、准确报送二手住房挂牌和成交数据的指导，要求及时公开合理成交价格区间，曝光典型炒作案例。5月28日，成都建立二手住房成交参考价格发布机制，前后分两批陆续公布了近500个住宅小区的成交参考价。
7月8日，西安市住建局也发布通知，要求不得以“学区房”等名义炒作房价，并且下架了价格虚高的二手住房房源。“指导价基本比挂牌价降30%左右。”当地中介人员告诉《财经国家周刊》记者。
上海的跟进力度更大。7月9日上午，上海市房管局刚刚召开了全市规范二手住房管理会议，要求在已实施房源挂牌核验的基础上，再次增加价格信息核验的步骤。
“开会时整个会场非常严肃，上海头部几家大中介经纪机构负责人全部在场，包括链家、中原地产、Q房网、易居房友、太平洋房屋等。”一名参会人士透露说，11家上海头部经纪机构已经接到通知，接下来要对全市数十万套二手房挂牌房源集中清网，价格虚高的房源立即下架，不管是线下还是线上渠道，都不能再展示。
严跃进判断，从后续市场的表现看，二手房指导价制度将呈现三个特点。第一是全面铺开，预计后续各类一二线城市和重点三四线城市将有各类管控。第二是多方位监管，包括房源的挂牌、房价的审核、贷款的审批等都会有所收紧。第三是重点严打学区房炒作，二手房领域的学区房将面临严监管，盲目炒作学区房将面临风险。
“二手房的监管很重要，但政府没抓手、没工具，连价格信息也不掌握，市场主体也难以监管。”李宇嘉表示，当下包括上海在内各大城市正在补短板、建立市场监测平台和参考价机制等等，“这个工作量很大，首先要做的就是规范挂牌价。”
他认为，政府的关键是要真正把基础数据完善起来，包括划片区，制定片区指导价，进行实时调整和建立投诉反馈机制等等。“开弓没有回头箭，（稳住市场）是早晚的事情，政府信心很足。”
