原标题：金辉控股“长跑”7年终敲锣为“三道红线”下首家上市房企
10月29日上午，金辉控股（集团）有限公司（以下简称“金辉控股”）与港交所通过远程连线“云敲锣”，正式在香港交易所挂牌上市。金辉控股开盘报4.18港元/股，跌2.79%，市值约167.2亿港元。
由此，作为“准千亿”房企的金辉控股，成为了2020年下半年首家完成IPO的房地产开发企业，也是下半年房企融资规模监管新规公布后首家完成IPO的房企。
10月29日上午，金辉控股正式在香港交易所挂牌上市。
监管新规公布后首家上市房企，融资规模近30亿港元
公开资料显示，金辉控股IPO全球基础发行规模6亿股，发售结构为90%国际发售，10%香港公开发售，发行最终定价为4.3港元/股，接近最高定价4.5港元/股，募资25.8亿港元。
从认购情况来看，金辉控股香港公开发售认购资金达4.68亿港元，相对于公开发售部分（总募资的10%）2.58亿港元，获得1.72倍超额认购。此次，金辉控股IPO还有9000万股超额配售权，如果行使超额配售权，金辉控股此次融资规模将达到29.67亿港元。
资料显示，金辉控股于1996年在福州成立，2009年总部迁往北京，经过24年的发展，公司已成为一家全国布局、区域聚焦的大型地产开发商，主要聚焦全国五大重点区域，包括长三角、环渤海、华南、西南和西北地区。
从销售规模来看，金辉近几年来增长迅速，2017年至2019年，据克而瑞数据显示，金辉的全口径销售金额分别达445.1亿元、746.8亿元和888.6亿元。在此基础上，今年前9月，金辉全口径销售金额为612亿元，位列克而瑞榜单第43位。
近两年，香港市场成为内地房企IPO的主要目的地，多家TOP100房企接连登陆港股市场，赴港IPO成为金辉集团发展至今的必然选择。在今年3月份港龙上市后，金辉控股成为年内第二家在港上市的内地房企。值得一提的是，金辉控股也是8月份房企融资监管新规（即“三道红线”）出台后，首家实现上市的房企。
业内人士认为，融资监管新规出台实施后，房企融资势必会受限，企业上市难度会越发提高。
知名地产分析师严跃进指出，金辉控股上市值得肯定，说明企业进一步跟资本市场接轨，即通过上市进一步做大、做强企业的导向。
“疫情下，国际市场都在看中国一些企业的表现，包括金辉控股在内的一些企业，能够在港交所上市，不仅体现了企业实力，也体现了中国企业的成长性。”严跃进认为，从后续成长性而言，房地产市场还有较大的发展空间，对金辉控股来说，在住宅产品等方面，还有很多值得开拓的市场，尤其是首次改善类产品方面，后续可以研发推出新产品，进一步做强企业。
折戟A股转港股，高增长背后盈利效率下降
作为闽系房企，金辉的上市之路可谓是一波三折。公开资料显示，早在2013年9月，金辉就首次向港交所递交了上市申请书，但在6个月后因申请状态失效而终止。
2016年1月，金辉转战A股，向上交所提交招股书。不过，因A股相关政策的调整，IPO市场已多年未见房地产公司的身影，一等就是多年。2020年3月，金辉控股撤回A股上市申请，于4月审核程序终止。
2020年3月25日，金辉控股向港交所二度递交上市申请书，9月26日申请状态显示“失效”。9月28日，金辉控股再向港交所递交了上市申请书，最终于10月8日通过了港交所聆讯。
不过，在资本市场内，金辉集团在资本市场并非没有声音。新京报记者注意到，过去几年，金辉集团已在境内外资本市场多次成功发行企业债。
盈利指标方面，招股书显示，2017年-2019年，金辉控股的收益分别为118亿元、160亿元、260亿元，复合年增长率48.5%，其中2019年度增幅为62.6%。此外，据此前发布的半年报显示，今年上半年，金辉控股实现营业收入110亿元。
然后，高增长背后也存在一定的隐忧。在净利润方面，2017年-2019年，金辉的净利润分别为22亿元、23亿元、27亿元，年复合增长率为10.0%。
此外，2017年至2019年，金辉控股毛利所得分别为38亿元、48亿元、57亿元，复合年增长率为22.2%。不过，其毛利率分别为32.2%、30.2%、21.8%，已连续两年走低。今年前4个月，该公司毛利率为26.6%，虽然较2019的21.8%有所回升，但仍同比下降1.4个百分点。此外，金辉表示，由于预期年内交付项目土地收购成本高等原因，2020全年的毛利率预计将低于前4个月的毛利率值。
在业内人士看来，相比近50%的营收年增长率而言，金辉控股净利润的年复合增长率仅为10.0%，而毛利率也连续呈现走低态势，均意味着近年来该公司的盈利效率有所降低。
多次高溢价拿地，业内称利润空间或被压缩
距离千亿销售目标近在咫尺的金辉，近年来，明显加快了扩张节奏。招股书显示，从区域布局上，截至2020年7月31日，金辉控股已完成北京、上海、天津、重庆、福州、杭州、南京、武汉、长沙、西安、苏州等全国31个城市的布局，共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目。
土地储备方面，截至今年7月末，金辉控股的总土地储备为2908万平方米，二线城市和核心三线城市的权益土储占比为93.3%，其中二线城市土储占比达81.38%。
从布局的城市能级来看，同策研究院资深分析师肖云祥指出，金辉控股主要以二线城市和核心三线城市作为布局重点，此布局策略符合当前房地产市场的发展趋势，“此前金辉曾布局一线城市，但目前来看，一线城市土地资源稀缺，地价较高，市场竞争激烈，避开竞争激烈的溢价型市场，符合当前一些中小型房企在冲规模进程中的投拓策略。”
新京报记者查阅金辉的拿地信息了解到，金辉近年来在环渤海、西南、西北等地区频频拿地，其中多次以高溢价拿地。以今年为例，今年4月8日，金辉以5.16亿元竞得宁波慈溪市一宗宅地，楼面价9747元/平方米，溢价率达64.3%；几天后的4月14日，金辉再以10.71亿元竞得宁波一宗宅地，楼面价7082元/平方米，溢价率达74.69%。此外，8月13日，经94轮报价后，金辉以2.25亿元、溢价率106%竞得江苏淮安一宗商住地，成交楼面价2563元/平方米。
同策研究院统计显示，截至目前，今年以来，金辉控股通过招拍挂所获土地其平均溢价率为36.13%。对此，肖云祥分析称，这一溢价率在销售规模相当的房企中属较高，这主要反应出公司在冲刺规模方面的战略意图，但较高的溢价率，也将导致公司产品利润空间被压缩。
值得一提的是，由于近年来金辉加大投资力度，2017年、2019年以及截至2020年4月30日止四个月，金辉控股经营活动现金流为负，分别为-77.56亿元、-56.97亿元、-23.55亿元。对此，金辉控股表示，主要是由于物业开发活动增加以及土地收购力度加大，导致营运使用大量现金净额。
不过，在现金储备上，招股书显示，截至2020年7月31日，金辉控股在手资金158亿元，较年初增长18%。此次在港交所成功上市再融资，在业内看来，将使金辉控股手中的“弹药”更为充足。
新京报记者张晓兰图片来源企业供图
编辑杨娟娟校对陈荻雁
