原标题：年报观察|正荣“转舵”：控速提质与黄仙枝的“新账本”
在经历了前几年的高速发展后，正荣地产来到新的“分水岭”。黄仙枝明确表示将利润放在首位，而不是规模，正荣地产董事会主席黄仙枝表示，“保持适度的规模增长，但是规模不是首要目标，而是要平衡现金流和利润率。
在经历了前三年规模的迅猛发展后，千亿之上的正荣地产开始“转舵”，将利润置于比规模更为重要的位置，同时进一步降低负债和融资成本。
出于对疫情影响的考虑，正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝将2020年的销售目标定为1400亿元，同时将拿地预算定为260亿元。
规模扩张控速提升权益销售额
2019年，正荣集团录得合约销售金额1307.08亿元，较2018年同比增长21.0%，完成全年销售目标。收益同比增长23.1%至325.58亿元；核心利润同比增长42.7%至29亿元；净利润率同比上升1.1个百分点至9.5%。
在正荣地产2019年合约销售额中，有超过80%来自一二线城市。从区域分布来看，长三角占比高达55.2%。此外，海峡西岸、华中、环渤海、华西及珠三角地区贡献分别为24.2%、9.6%、7.2%、3.5%及0.3%。
事实上，作为闽系房企的代表，正荣集团近年来一直保持着高速的规模扩张。其2016年、2017年、2018年的销售额分别为393亿元、701亿元、1080亿元，2017年与2018年的业绩增速分别为78%、54%。在行业下行的2019年，正荣集团虽然保持了21%的业绩增速，但相比前两年仍有所下滑。
在正荣集团规模扩张的道路中，其采取了使用经营杠杆的方式，通过增加合作拿地比例快速扩张规模，但是由此也造成了销售权益比重较低的情况。
对此，在规模突破千亿之后，正荣地产开始逐步增加拿地的权益比重。正荣地产在业绩会上表示，下一步将增加土储的权益比，“希望并表更多的项目，实现操盘。”
关于销售权益占比，黄仙枝也提出了具体的目标，2020年，将进一步提升销售权益比达到60%以上。而这一数字在2019年为55%。
考虑到今年年初新冠肺炎疫情的影响，黄仙枝将2020年的销售目标定为1400亿元，与今年销售额几乎持平。对此，黄仙枝回应称：“疫情的确对2月份的销售额带来影响，预计3月份恢复70%-80%，4月份能恢复如常，整年来看，疫情对全年的销售额影响不大，我们有信心完成业绩指标，事实上，我们内部的目标更高。”
控负债融资成本仍有下降空间
此前，正荣地产曾一度受到资本市场关于高负债的质疑。在其2018年上市之前，其净负债率一度在2017年底高达183.2%，
上市之后，经过近两年的努力，正荣地产的净负债率在2018年年底和2019年年底分别为74%与75.2%，降负债成效显著。同时，现金短债比从0.86提升至1.76，短债占比也从54.6%下降至34.2%。
值得注意的是，虽然正荣地产的加权平均融资成本有所降低，但是在2019年年底，仍然为7.5%，相比于龙头房企，这一融资成本仍有下降空间。
正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健预计：“2020年，净负债率大概还会维持在70%左右，随着未来我们置换一些高成本的老债，预计融资成本将进一步往7%努力。”
目前，正荣境内外的融资占比分别为7：3。陈伟健表示：“境内非标（非标准融资）的比重已大幅减少到20%，随着持续的非标的借款置换，我们有信心，也相信2020年的非标占比会逐步下降。”
据陈伟健透露，正荣地产刚取得了7.5亿美元的发行额度，在今年四五月份将完成海外第二批银行借款，预计规模大概在2亿-3亿美元。
提升毛利率平衡现金流和利润率
根据财报，2019年,正荣地产的毛利同比增加约7.9%至64.98亿元。毛利率由2018年度的22.8%减少至2019年度的20.0%。
对于毛利率下降的原因，陈伟健解释称：“主要是2019年我们卖了一部分老的存货。因为，老的存货在当时的整个融资成本比较高，同时受到一些限价的影响，出于现金回笼的考虑，下决心把那些老的存货解决掉了，使得毛利率下降了大约2个百分点。今年，随着融资成本的进一步降低，毛利率水平将会有所反弹。”
对于改善毛利率的举措，黄仙枝表示：“一方面，提高产品能力，加强产品的溢价能力。另外一方面，从成本管控入手，加强整个现金流管理。”
值得关注的是，在经历了前几年的高速发展后，正荣地产来到了新的“分水岭”。在新的发展阶段，黄仙枝明确表示将利润放在首位，而不是规模，“这三年，正荣地产进入高质量发展的阶段，要保持适度的规模增长，但是规模不是首要目标，而是要平衡现金流和利润率。
黄仙枝直言，“规模不再是首要考核目标”，要同时算好规模、现金流、利润这三个账本。
按照2020年正荣地产的发展逻辑，会选择牺牲部分规模增速而换来更高质量的发展，这一转舵是否成功也关乎着正荣地产在下一轮房企竞争中的排位。
2020年，主要从四方面来努力，黄仙枝表示：“第一，升级组织架构，执行‘精总部、强区域’，继续加大一线放权；第二，加大投资精准度，提高销售权益比；第三，提升品牌价值，提升客户忠诚度，形成高品质口碑；第四，经营效益的提升，更加关注现金流和利润。”
在提高投资的精准度方面，黄仙枝表示：“将坚持一、二线城市的布局，偏重核心城市核心地段的土地招拍挂，以及能够实现快周转的项目。同时，将加大收并购和房企合作，进一步降低土地成本。”
财报显示，2019年，正荣地产新增土储560万平方米，新增的41块土地85%位于二线城市，15%位于三线城市，新增土储的权益比例由2018年的35%提升至73%。截至2019年末，正荣地产总土储2615万平方米，货值约4500亿元，其中74%位于一、二线城市。
“今年的拿地预算为260亿元，还会进一步加大土地投资。”黄仙枝表示。
新京报记者徐倩
编辑杨娟娟校对李铭
