原标题：丁祖昱论新十年:不动产时代已然来临
12月31日，“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海举行，4000余名业内人士现场聆听了易居企业集团CEO丁祖昱的分享。据悉，自2016年始，“丁祖昱评楼市”年度发布会已举办4届，成为中国地产行业最受关注的盛会之一。
2020，行业、企业规模双见顶
对于丁祖昱在今年年初给出的2019年楼市十大预测，随着一年的结束，市场也给出了判断。如今回看，对于2019年楼市十大预测，在此次发布会上，丁祖昱复盘与总结：对了八个半。
对于2019年楼市十大预测，丁祖昱复盘与总结：对了八个半。
其中，“货币放水难解楼市之渴”、“购买力下降了，刚需房要注意了”、“地价还会降，房企今年可以抄底”、“租赁行业面临大洗牌，‘背靠房企大树’才能活下去”、“看好物业管理行业，短期不看好养老地产行业”等预测得到市场一定程度上的验证。
诸如“货币放水难解楼市之渴”的预判，2019年，央行进行两次降准，分别是1月份下调大型商业银行等金融机构人民币存款准备金率1个百分点，9月份全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，两次共释放超2万亿流动性。丁祖昱表示：“虽然放水，但没放到房地产。”
诸如“租赁行业面临大洗牌，‘背靠房企大树’才能活下去”的预判，实际上，今年长租公寓频频爆雷，截至目前，已有20余家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。而背靠雄厚资金实力的房企系长租公寓，虽受到整体市场影响，部分企业的长租业务出现收缩状况，但并未出现生存问题。
此外，“看好物业管理行业，短期不看好养老地产行业”的预判，今年依然是物业公司上市大年。截至目前，已有9家物业公司赴港上市，1家物业企业成功登陆A股，另有一家物业借壳上市。丁祖昱表示，物业市场是今年中国房地产市场最大的亮点，但养老地产还在探索阶段。
对于今年房地产市场的整体表现，丁祖昱总结为“五难”：投资难，融资更难；卖房难，买房更难；企业难，政府更难；交付难，维权更难；长租难，商办更难。
那么，进入2020年，房地产行业又会面临哪些变化？楼市将走向何方？开发商又该如何应对？
“2020年，房地产行业和企业增长非常有限，当然不排除部分企业继续增长，部分企业出现下调。”对于2020年的展望，丁祖昱认为，将出现“行业规模、企业规模双见顶”的情况。
按照惯例，对于2020年楼市，丁祖昱提出了十大预测，分别为：政策既要防上涨，又要防下跌；继续放水，楼市不是受益者；行业规模、企业规模双见顶；深圳不会涨，长三角空间大；加速去库存、销售依赖渠道；拿地不急，全年都是窗口期；兼并收购，大鱼开始吃大鱼；仍看好物业，但是企业开始分化；租赁变天，还需寻找新模式；看好万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务的股票。
未来十年，房地产是中国最大制造业
一直以来，房地产和制造业被视为此消彼长的两极，由于行业的金融属性，房地产占据了较大的市场资源和资金，房地产挤压制造业的相关言论也一度甚嚣尘上，房地产也被排除在制造业外。
不过，在剔除房地产的投资属性后，房地产投资可以稳就业、稳投资、稳金融、保增长。此外，房地产投资还可以通过拉动前后周期产品需求，带动制造业投资增长。
数据显示，2018年制造业的城镇从业人数为7186万人，而房地产加建筑业的城镇从业人数达5052万人。具体来看，2018年，房地产加建筑业的主营收入远高于制造业内主要行业的主营收入。比如，房地产加建筑业达32.2万亿规模，与排名第二的计算机、通信和其他电子设备行业相比，高出21.4万亿。
丁祖昱称，未来，房地产仍是中国经济的压舱石和重要支柱。
基于此，丁祖昱称，2010年至2019年，国内商品住宅销售面积为120.2亿平方米，商品住宅销售金额为82.2万亿元；而未来十年（2020年至2029年），预测商品住宅销售面积、销售金额将分别达130亿平方米和150万亿元的体量。
随着2019年即将结束，中国房地产将走进全新的“贰零年代”。在长效机制、房住不炒号召下，住房由投资属性回归消费属性。在丁祖昱看来，未来十年，房地产业也将由服务业变为制造业，甚至是中国最大的制造业。
“增量仍未结束，而存量刚起步。未来，房地产仍是中国经济的压舱石和重要支柱。”丁祖昱表示。
此外，丁祖昱还指出，未来十年，人口、需求变化将是房地产行业面临的最大挑战。“未来十年，购房主力人口将减少6100万，上世纪20、30、40年代出生的老人，养老地产需求弱，50后、60后将正式退出买房人群，70后、80后购房更多是因为二孩，90后购房仍是刚需。目前，90后自有住房拥有率占46%，尚未购房的90后购房意愿高达90%。而00后即将迈入购房行列，目前该群体有1.6亿人，占全国总人口的12%。”
基于此，丁祖昱指出，未来十年，房地产行业的产品也应适应需求变化而加速创新。比如，如何做出更符合市场需求的二孩房、更适合小家庭居住的小户型产品，以及针对90后、95后的需求，阳台、厨房等功能空间如何配置，甚至车位的配置规范也都可能需要修改。
在此背景下，丁祖昱表示，面对行业洗牌，未来十年，房企也将全方位升级。房企最核心的还是看融资能力，在行业利润有限的环境下，相比融资能力，对融资成本的把控更为重要；在投资能力上，房企要追求零库存的目标，再过三年，对比土储规模意义不大，土储结构更为重要；在产品能力上，房企需要按照新生代人群的标准需求去定制产品；在开发能力上，房企按照制造业要求，降本提质方面还有空间，特别是在原材料供大于求的情况下；在营销能力上，精准高效是营销的重点；在服务能力上，如何在当下行业服务水平已达到高标准的前提下，继续提升服务水平，将是房企需要思考的问题。
易居升级新十年愿景全面拥抱“不动产”时代
“未来十年，全国不动产市场规模将达500亿平方米，让不动产动起来，将成为不动产市场价值的最大释放。”丁祖昱表示。
实际上，伴随着中国城市化进程的成熟，一方面，房地产大开发时代还远未结束，现有的行业规模依旧可以持续十年；另一方面，以大开发、高周转为主导的房地产增量市场，在未来十年中，也将逐步过渡到以不动产运营和管理为主导的存量市场。
基于此，易居选择向“不动产时代”看齐。值得一提的是，在此次跨年发布会现场，易居（中国）控股有限公司董事局主席周忻指出，易居已不仅仅只满足于做一个最好的“服务生”。新的十年愿景里，易居立志成为中国不动产行业“科技赋能、智慧服务”的奋斗者、整合者和领导者。
在此背景下，易居将推动区块链、人工智能、大数据等前沿信息技术在不动产垂直领域的落地创新和融合应用，借助这些新动能，来实现服务的智能化、高效化。
新京报记者张晓兰图片提供易居
编辑王海亮校对杨许丽
