原标题：深圳调整“豪宅税”，有业主闻风涨价！还有哪些城市会跟进？
文|薛宇飞
对于普通与非普通住房的认定，各个城市都有相应的标准，但随着2015年以来的房价上涨，普通住宅“被豪宅化”的倾向在一些城市比较突出，购房者的税费负担加重。专家认为，深圳对普通住宅认定标准调整后，一些城市有跟进的可能。
01调整后购房者节省约20万元税费
所谓“豪宅税”，只是市场上的一种通俗提法，它是指依据一定的政策法规对被认定为非普通住宅的房产，在交易时需要缴纳高于普通住房标准的税费。11月11日，深圳市住建局表示，日前，深圳市将普通商品住房标准调整为：宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下。
深圳市上次普通商品住房认定标准的调整要追溯至2015年。对比2015版，此次调整的最大变化是取消了对房屋总价款的限定。2015版的标准中，深圳对各行政区普通商品住房单套房源的总价进行限定，如，罗湖区要低于390万元（含）、福田区低于470万元（含）、南山区低于490万元（含）、盐田区低于330万元（含）、宝安区低于360万元（含）等。
自2015年深圳市房价大幅上涨后，2015版对普通住宅总价款的限定标准已经偏低，导致市面上大部分住宅都“被豪宅化”，很多房屋在交易时需要支付较高的税费。
深圳中原研究中心的数据显示，今年10月，深圳全市二手住宅均价为54551元/平米，其中，罗湖区的均价为60207元/平米，以罗湖区390万即为豪宅的界定标准来看，65平米的房子就已经算得上豪宅；福田区二手住宅均价为71160元/平方米，以470万元进行计算，66平方米的住宅也能够得上豪宅的门槛。
因此，深圳市住建局解释称，目前，市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税，这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。近两年，政府有关部门收到很多群众的反映，要求调整普通商品住房标准，保障刚需购房。经过充分研究，深圳市对普通商品住房标准进行调整，将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策，降低刚需购房成本，满足合理住房需求。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在房屋交易中，增值税的负担是很高的，特别是在深圳房价上涨后，该成本更高。此次调整后，很多房源都被纳入到普通住宅的范畴，这对购置普通自住型房源的购房者来说，大约可以节省20万元的税费。
需要注意的是，此次调整后，满足新政策的普通住房在上次交易满两年后再次上市出售，可以免征增值税，其他税费依旧正常缴纳。同时，深圳普通与非普通住房的认定，只针对二手住宅，新房市场并不受影响。
02房产经纪人称“有业主坐地起价”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新经纬（微信号：jwview）分析称，上述政策调整前，受“三价合一（成交价、评估价以及网签价）”政策的影响，深圳二手房市场上的阴阳合同已经减少，在住宅普遍“被豪宅化”后，购房者的置业压力较大，同时，由于税费无法贷款，这对购房者的首付能力要求较高。普通商品住房标准调整后，将有利于刚需人群和有换房需求的群体。
对于新政后会有多少房源受到影响，李宇嘉认为，新标准主要对上市交易满2年但不满5年的住宅有影响，按照时间推算，主要是2014年~2017年之间交易的房源，这段时间正是深圳楼市的爆发期，交易量比较大。
中原地产首席分析师张大伟称，此前，深圳市场可能有80%以上住房都被认为非普通住房，但全款或者贷款少的购房者可以做低交易价格，规避增值税及附加。在这种情况下，大约有不足50%的购房者需要按照非普通住房的标准纳税。
张大伟接着分析，深圳直接取消房屋总价款的认定标准，力度非常大，非普通住房的比例将大幅度降低，加上深圳户型普遍较小，面积超过144平米的二手房房源的占比只有15%，也就是说，将影响30%的市场交易。
▲深圳有房源打出“免征增值税”等推广标语图片来源：安居客客户端
该政策于11日正式实施。11日下午，在房产经纪平台安居客上，已经有经纪人打出了“144以下！！抢房”“免征增值税”“新政策！业主不反价”等房源推广标语。
位于深圳龙华区金地上塘道的一套69平方米的两居室住宅，报价358万元，房产经纪人祁潇（化名）11日下午告诉中新经纬记者，这套房源已经满2年，可以按照普通住房的标准纳税，大约能省下9.8万元的增值税。
“这位业主还没有打算涨价，仍然按照原价卖。因为政策刚出来，有的业主反应慢，但有的业主已经主动打电话要求上调挂牌价了。像400万元左右的房子，一般都上调10万元，或者稍微再多一点。”祁潇称，“想要买房的话，尽量11日就来，我们不管多晚都等你。”
深圳福田区的经纪人郭涛（化名）也对中新经纬记者说：“有业主上调了房源售价，如果学位好的话，总价800万~1000万元的房子，涨50万元、80万元，甚至100万元的都有。500万元的房子上涨10万~20万元比较常见。”
严跃进认为，税费政策往往对市场交易有直接影响，此次政策利好会刺激部分交易需求，新房、二手房都会出现交易上升的现象，预计会形成一小波市场交易高峰。
03解决“被豪宅化”，这些城市会跟进吗？
普通和非普通住房在交易时执行不同的税收政策或贷款政策，在各个城市普遍存在，但由于当前房价较几年前有了普遍上涨，相关政策显得有些过时。在一些房价高企的一二线城市，即使购买非核心区域的小户型住房，也有可能背负较高的税负或支付较高的首付比例。
北京日报近日报道称，陈先生属于“卖小买大”的改善型购房人，将手中的一居室卖了，在石景山区选了一个限竞房项目的89平方米户型，总价约460万元。“卖房前我盘算过，卖小换大，名下无其他房产也算二套，首付得掏六成，卖房所得的270万元房款足够支付新房的首付。没想到，到售楼处坐下来算细账，我才知道原来这是非普通住宅，首付得从六成提高到八成，也就是说还得再凑98万元。”无奈之下，他暂时放弃了换房计划。陈先生不能理解，明明是五环外的自住小户型，怎么就变成了“豪宅”？
根据北京2014年实施的普通和非普通住宅的划分标准，享受税收优惠政策的普通住房，须同时满足以下三个标准：1。住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2。单套建筑面积在140平方米（含）以下；3。实际成交价格低于按本通知确定的价格标准，其中五环内单价低于39600元/平方米或总价低于468万元，五至六环之间单价低于31680元/平方米或总价低于374.4万元，六环以外单价低于23760元/平方米或总价低于280.8万元，本条中单价或总价其中一个条件符合即可。
上述案例中的陈先生所看中的位于五环外的住房，虽然满足前两条标准，但不满足“五至六环之间单价低于31680元/平方米或总价低于374.4万元”，因此被认定为非普通住宅。按照北京现在执行的贷款政策，购买非普通住宅，首套房的最低首付比例为40%，二套房为80%。同时，由于陈先生看中的这套住房已经被认定为非普通住宅，未来再次上市交易时，其税费也将高于普通住宅。
张大伟认为，与深圳的情况类似，北京、上海等地非普通住宅认定标准过低，不符合市场真实情况。以北京为例，86%的新建住宅被认定为非普通住宅，而六环内的普通住宅只有5%。
李宇嘉预计，深圳调整并实施新的政策后，可能会对其他城市带来示范效应。张大伟也表示，深圳的政策会对其他一二线城市产生影响，特别是北京与上海，都有调整的趋势。用面积与容积率来划分普通与非普通住宅，并没有争议，关键是对房屋价格标准的认定。不过，大部分城市可能会选择上调价格指标，而不是像深圳这样直接取消。
▲北京市住建委回复市民的建议图片来源：北京市政府网站
在今年8月19日，北京市住建委就曾公开回复市民关于普通与非普通住宅认定标准建议。北京市住建委称，已会同财政、税务等部门进行了认真研究，下一步，将按照房子是用来住的、不是用来炒的的定位要求，认真做好相关工作。中新经纬还在上海、广州等城市相关政府网站看到，有市民也对该政策进行了咨询或建议，但未能查询到政府部门的公开回复。
张大伟称，如果其他城市也跟进调整这一政策，虽然可能会带来市场的短期波动，但整体看，属于市场的正常调整。
责任编辑：柳龙龙
