原标题：直击户籍新政下海南楼市
经济观察报见习记者曲锐 2019年10月24日，海南政府出台了《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》，将基本取消落户限制，省内居民有合法稳定居所即可落户，省外居民取得居住证并缴纳养老保险和医疗保险可落户。这个为外界解读为限购调整的新政，对文辉已经失去了吸引力，他最终选择了转行。
文辉是海南一家本土房企的营销总，10月29日，在海口国贸附近一家海鲜饭店，他对一起吃饭的朋友宣布，海口项目清盘后，他已经离开了房地行业。
谈及离职，他叹了一口气说：“海南的房地产确实没什么可做的了。”文辉新工作是做产业地产，最近，他计划到海南各个县市调研当地的产业发展状况。“放开落户政策长远来说对房地产肯定是利好的，但目前并不意味着放开限购，政府明确了2018年4月22日之后落户者，需要缴满2年社保才有买房资格。”林丽对经济观察报表示。
房子太多
海口美兰机场的到达大厅，灯箱上的楼盘广告随处可见，沿着高速公路向海口市区驶进，道路两旁密密麻麻的高层住宅楼盘和被售楼广告围起来的工地令人目不暇接，许多即将完工的高层大楼上挂着的“封顶大吉”字样装点着天际线，路上的出租车顶LED广告牌上打出的也多是楼盘广告。
“9月我们项目有将近4000套住宅入市。”林丽告诉经济观察报，虽然市场上在售楼盘扎堆，竞争激烈，但是由于开发商此前拿地数量多，只能继续开发建设。房天下数据显示，目前海南省在售楼盘430个，其中海口市在售楼盘103个，即将开盘的项目有37个。
海口的新楼盘主要聚集在西海岸、城南和江东新区几个片区。“外地人喜欢海景房，来海南买房自住或投资，大多选择在西海岸那边。”一位当地房产中介告诉经济观察报。沿着海口西海岸片区的旅游景点“假日海滩”向西拓展，也是海口市政府、海南国际会议展览中心、海口市体育场的所在地。
10月27日下午，经济观察报走访了位于西海岸的绿地文化城、鲁能海蓝公馆、绿地新海岸、三弦慧府和罗曼蒂克几个楼盘。每个售楼处都空荡荡，只有几名销售人员各自看着手机。从远大购物广场走出不远，马路两侧是成片的待售写字楼、商办和住宅，临街商铺整幢空置着，马路上也少有车辆和行人。
位于海口城南的椰海商圈靠近吾悦广场和万达广场，也是新盘聚集的区域。恩祥新城北大华府销售人员表示，现在有“存3万顶5万”的优惠，折后均价1.6万元/平方米。中介人员称，“通过我们购买最低可以1.3万元/平方米。”
距离北大华府不远，剑桥郡的商办项目即将开售。“商办小户型，总价低，又不限购，适合外地人投资。”剑桥郡销售人员说，海口有不少40年产权SOHO和LOFT在售，一般为40-60平方米。
即使是不限购的商办项目，销售情况同样冷淡。10月29日记者到访时，剑桥郡项目登记册上当天登记的访客不足3人，门口的保安临时担当起接待客户的任务，有访客时便跑过来进行讲解。剑桥郡的销售人员介绍，项目被第三方渠道公司包销，投资者直接和包租公司签订3年包租协议，可以获得固定租金收入。
市场冷淡
飞往海口的航班起飞前，李雨还在跟中介电话沟通看房的事宜。李雨是沈阳人，2015年在海南给自己和母亲都买了房。“当时房价6000多元/平方米，主要为自己和家人来度假。”此次来海南，她打算在居住地附近投资一个商铺，“看中了恒大在昌江棋子湾的项目，等那边餐饮配套发展起来后，商铺有很大升值空间。”
在过年的几年里，正是向李雨这样的外地购房人涌入，带动着三亚、海口、文昌等城市楼市水涨船高，起初只为度假的候鸟型购房者，看到了海南房地产增值空间，纷纷带动着更多的身边人来投资。“候鸟购房者大多来自黑龙江等东北城市的老年人口。”海南大学旅游学院耿松涛教授告诉经济观察报，“北方从11月开始供暖，老人们就把家中的暖气一关，直接飞海南过冬了；海南进岛机票价格大幅上涨基本与北方供暖时间同步。”
晚上走在海口市内的大街上，不少小区“黑灯瞎火”。一直以来，由于外地“候鸟”购房者较多，许多楼盘售出后，并没有人固定居住，有的小区在朝向马路一侧的阳台上，“租售”的条幅一户挨着一户。
耿松涛表示，候鸟居民被统计在海南旅游人次中，“他们在海南有自己的房产，虽然算是旅游人次，但实际上带动的是房地产业的发展。”
10月27日下午，海口本地人小刘一家来到西海岸的远大购物广场看房。“这边是40年产权的LOFT，但是用地性质是住宅，并不是商办，还是学区房，把50平左右的LOFT改成两间卧室，一家人住很好。”小刘对经济观察报表示。
“你看眼前这一大片都是回迁房。”从长霖繁华里21楼样板间向外望去，销售人员告诉经济观察报。繁华里位于海口美兰区市区内，该区域由于发展较早，街道和楼房早已老旧，显得与附近高楼林立的CBD格格不入。
原先住在老城区的本地居民大多搬入了回迁房，经济条件宽裕的居民，选择在繁华里这样老城区的新楼盘购房。“我们楼盘一共就100套，现在剩下房源基本都是客户转手的，有些人贷款没批下来，只能退掉。”繁华里销售人员告诉经济观察报记者。
类似繁华里这样的“刚需盘”在海口并不多见，总房款预算不足百万的本地居民若想换房，只能考虑50平方米左右的小户型或价格较低的二手房。
在海口甚至海南全岛，本地居民远算不上购房主体。截至2018年末，海南全省总人口为934万人，海口市总人口为230万人。海南省户籍人口中，城镇人口比例为39%，低于全国平均值43.3%。
市场的冷淡也让像文辉这样的销售人员大吐苦水，文辉选择离开房地产行业，而更多的房地产销售人员则转战到云南西双版纳等地，在西双版纳等各个中介门店前，海南的车牌随处可见；甚至一部分销售人员开始推销缅甸、老挝等东南亚临近国家的项目。
“有一天一个老朋友给我发微信，问说‘你最近日子也不好过吧’，我当时就流眼泪了。”林丽告诉经济观察报记者，这两年，海南倒闭的房地产中介门店至少有上千家了，“不少销售人员转行去卖汽车了，有的跑到了云南那边，云南没有这么严的限购。”
新政下海南楼市
2010年文辉来到海南，那一年的元旦刚过，国务院发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，与无数个到海南淘金的海漂一样，试图在海南国际旅游岛建设过程中，干出一番属于自己的事业。
在文辉看来，国际旅游岛建设步入正轨后，海南房地产市场具有较大的发展潜力。后来的楼市行情也验证了文辉的判断，“有一段时间，我们经理桌上一直都保持着成摞的待签的合同和单据，整个海南好像都无房可卖了。”回忆起8年前情景，文辉感概万千。
此后海南楼市虽然历经数次调控，但仍难以湮灭购房者的热情。直到2018年4月22日，海南省出台史上最严楼市调控政策。根据新政，外地购房者在海口、三亚、琼海购房需要连续60个月个税或社保，首付比例不低于70%，且5年限售；而五指山、保亭、琼中、白沙等4个市县住房则停止向外地居民销售。
在这种背景下，海南楼市成交量一路下滑。统计数据显示，2019年1-9月，海南省房地产销售面积同比下降48.6%，售额同比下降44.6%，下滑趋势较2018年进一步拉大。“商品房销量几乎腰斩。”海南一家本土房企销售总监林丽告诉经济观察报。
这次发布户籍改革新政，虽然岛外人一片欢呼，但海南房地产从业人则要冷静的多。户籍新政出台当天，林丽就去对接了相关部门。得出的结论是政策对楼市暂时没有影响。
其中最为关键因素在于，落户新始执行后，新落户的居民也要缴纳2年社保才能买房。“长远来看是好事，总不能一直这样限购下去，三亚已经通过人才引进放开一些了。”林丽说道。
海南户籍改革新政出台三天前，三亚市人才发展局和住建局共同发布了《关于进一步完善人才住房政策的通知》，大专以上学历、在三亚工作满一年的居民无需落户可以买一套房。
在海口生活的许多农业户口的居民，并没有在海口买房的打算。一位农业户口的出租车司机告诉经济观察报记者，攒钱后会选择回老家在宅基地盖房。“按海口现在的房价，200万元买不了多大的房子，拿这些钱回老家能盖别墅了。”
根据户籍制度改革新政，在取消农业户口后，政府会引导农业转移人口自愿出售宅基地使用权，政府不得强制收回农业转移人口的宅基地使用权。
中国改革发展研究院公共政策研究所所长方栓喜告诉经济观察报记者，海南进行户籍制度改革是促进城乡经济一体化的一大创举，对于提升全省资源配置效率，实现全岛资源优化配置具有重大意义。
方栓喜表示，打破城乡二元户籍制度可以提升全省资源配置效率，合理布局区域空间，按照一个大城市的格局调整优化资源配置。海南省下设18个市县，区域经济发展较为分散，土地资源较为割裂。如果能进一步实现城乡一体化，土地产出和资源配置的效率都会得到提升。例如，三亚、海口的房价和地价都很贵，周边很近的市县则要低很多。取消城乡二元户籍制度，有利于三亚和周边市县一体化，实现资源统一配置和发展，并有效实现海南土地资源的增值。
此外，方栓喜表示，户籍制度改革会为城市带来更多、更稳定的劳动力，有助于实现人口城镇化和产业的转型升级。农民工已经成为产业工人的主力军，如果无法在城市落户，工人没有固定的住所，就会频繁更换住址和工作，在这种情况下，我国很难产生出发达国家出现的“百年老店”。这种城乡人口结构下，制造业等产业领域很难诞生优秀的企业。从我国的实际出发，更多的农民工转化为城市人口来拉动消费和投资，更稳定的工人群体来实现产业升级，这样才会真正改善海南经济的现状。
责任编辑：张义凌
