原标题：爆款限竞房|长安云锦：长安街沿线洋房有“玄机”
“五一”小长假里，在京西石景山、西长安街沿线南侧、毗邻地铁1号线古城站的中海首钢·长安云锦售楼处，热闹程度不亚于旅游景点。三个主推户型的样板间里，人来人往，络绎不绝。这个将于5月中下旬首期开盘的楼盘，位置就在售楼处往南1公里，目前处于热火朝天的工地状态。
西长安街沿线、洋房、高得房率、大面宽、均价限价58802元/平方米、新首钢高端产业综合服务区……集这些关键词于一身的中海首钢·长安云锦，跻身“爆款”限竞房行列并不意外。新京报记者探访发现，除了限价、地段等因素外，长安云锦极具“中海特色”的主推户型，其“内里乾坤”是“爆款”的底气之一。
中海首钢·长安云锦售楼处和项目所在地相距1公里。
一期排卡数已超房源总数
长安云锦，顾名思义，身在长安街沿线畔，虽然已是西五环外，这是中海+首钢去年在古城联手拿下的地块。从地铁1号线古城站拐到古城南街，就到了长安云锦售楼处。楼盘则还要继续往南1公里，目前为“荒芜”工地状态。
从地理位置看，长安云锦虽身处西五环外，但距离长安街1.2公里，距离西五环1.3公里，驾车出行尚算便利。交通条件上，步行到古城地铁站有1.3公里路程，有点远，不算地铁房。利好消息是，还有建设中的M11号线古城南街站在等着。长安云锦销售人员介绍，未来社区建成后，从最南端的楼步行到古城南街站只有约300米。只是古城南街站的通车时间，目前还未有官方准确消息。
新京报记者以看房人身份在长安云锦售楼处看到，看房客熙熙攘攘，三个户型的样板间几乎没有空闲的时候，一直人来人往，称得上人气极旺。一名销售人员说：“饭都没时间吃，嗓子都哑了。”
出现最多的面孔是年轻小夫妻，作为刚需买房人，他们喜欢74平方米和89平方米的小户型；也有不少全家三代一起出动的，老人、年轻父母带着孩子一起来看房，更多出于改善需求。
记者从销售人员处获悉，长安云锦一期共7幢楼、440套房源，8层洋房，推出4种户型。排卡验资费需备100万元，目前，开始排卡不到两个星期，截至5月4日，排卡已到580多号，超过了房源总数。预计5月中下旬开盘，采取现场摇号选房，“摇号是随机的，摇出来什么序号，就排第几位选房。”销售人员称。如选房成功，买房人须在当天交20万元定金，7天内交齐首付款。新房预计明年底毛坯交付，不带装修。
大面宽+赠送面积，“有底气”
小区是围合式布局，南北向的楼间距有41米。
长安云锦推出了4种户型。除少量的50多平方米户型外，长安云锦主推户型包括：74平方米两居、89平方米三居、110平方米三居。从沙盘看，小区是围合式布局，7幢楼中有4幢楼为东西向通透的74平方米两居，剩下的都是南北通透的89平方米三居、110平方米三居。另有8套两居为南北向通透。
无论哪个户型，一迈入样板间，客厅的大飘窗是最吸引人、也是销售人员竭力赞美的。以74平方米两居为例，客厅面宽3.9米。销售人员称，一般70多平方米的房子，客厅面宽能达到3.5米-3.6米已是很不错。“现在市面上140平方米的房子，才能拥有3.9米的面宽。”
89平方米三居的客厅面宽为4.15米，110平方米三居的客厅面宽为4.35米，都是非常好看的数字。相比细长条的“窄、长”房子，在同等面积的情况下，客厅、主卧能做到“宽”，意味着户型方正、采光面足。此前，另一中海系限竞房——中海·望京府，一套139平方米的四居户型因13.7米大面宽而成为网红，和长安云锦相似，都是极具“中海特色”的户型。
此外让这个限竞房项目非常“有底气”的指标是得房率。74平方米两居、89平方米三居、110平方米三居的得房率分别为84%、87%、91%。
销售人员详细解释了得房率高的“内里乾坤”。首先，身为一梯两户的8层洋房，相比过道更宽的两梯四户来说，楼道窄、公共空间小，公摊少、浪费少，其洋房属性决定了得房率必然不低。其次，很重要的原因是，每套户型都赠送阳台的一半面积。其中，74平方米两居赠送一个阳台的一半面积；两个三居都是南阳台、北阳台各赠送一半。
以89平方米三居为例，销售人员算了一笔账，“89平方米三居的单价为5.9万元-6万元/平方米，赠送面积共计5.4平方米，按5.9万元/平方米单价算，赠送面积价值31万元多。”买房人收房后，所要做的就是在阳台处打掉墙、封好窗。这番操作后，89平方米三居可实得77.4平方米室内面积，得房率达87%。
大面宽+高得房率，使得长安云锦的房子，在看起来就那么大的房本面积里，能“住”出更宽敞富余的感觉。
110平方米的三居户型，客厅面宽4.35米，得房率91%。
短板：小三居厨房太“袖珍”
新京报记者在探访长安云锦样板间的过程中，发现了更多令“内里乾坤”更丰富的小细节。比如，89平方米三居真正实现了“主卧+次卧+次卧”，最小的卧室面积也有9.6平方米，放置一张床没问题。这就是销售人员口中的“所有屋子都能住人”。
目前市面上的90平方米三居，因为最小的卧室面积通常不足7平方米，往往会“沦为”书房，也就是“主卧+次卧+书房”的格局。长安云锦这个小三居，最小卧室9.6平方米，使其真正能充当一间卧室。
又比如，89平方米三居的主卧面宽3.6米，设计的飘窗也是3.6米宽，多出来的飘窗面积就更可观了。
但记者也发现了89平方米三居的一个明显短板——厨房太袖珍，仅有5.7平方米，一个人站进去就没空余地儿了。“太小了，连我现在的厨房1/3都不到。”一位看房的大爷嘀咕。对此，销售人员解释，厨房是U型设计，虽然面积小，但操作台不小，利用率高，“一个人站里头都能张罗得开。毕竟一共只有89平方米，如果厨房设计大了，客厅就要做小了。”
综上可见，除了大面宽带来的方正户型、洋房加赠送面积带来的高得房率外，户型设计也为项目加了不少分，使得该限竞房的销售人员能自信宣称：“70多平方米可以和市面上90平方米的大两居PK；89平方米可以和100多平方米的大三居PK；如果买110平方米，就相当于在别地儿买了套130平方米。”
售价不贵也不算便宜
在限价之下，长安云锦均价不超过58802元/平方米，且最高销售单价不得超过61742元/平方米。从价格看，限竞房的限价因素自然是长安云锦的优势之一；但相较五里坨“三兄弟”等其他限竞房，长安云锦售价仍高出不少。
根据面积、朝向的不同，不同户型价格略有浮动。据销售人员报价，东西向74平方米两居价格为5.6万元-5.7万元/平方米；89平方米三居价格为5.9万元-6万元/平方米；110平方米三居价格为6万元-6.1万元/平方米。8套南北向的74平方米两居暂无精确报价。
记者发现，看房客中，年轻的刚需人群很多，尤其是年轻夫妻。若是按首套情况下，74平方米两居首付款约为170万元，89平方米三居首付款为210多万元，110平方米三居首付款约为270万。一名姑娘看完了110平方米样板间，虽然恋恋不舍，还是往74平方米的样板间走去，一边说：“买不起大的，只能看看74平方米的户型了。”
与周边二手房对比，链家网显示，古城地铁站附近的中海金石公馆二手房均价71556元/平方米，中海金玺公馆均价69923元/平方米，这两个楼盘都还比较新。周边还有1983年建成的古城南里塔楼，链家网显示均价51118元/平方米，但这是非常老的楼了。
不远处的纯商品房中海寰宇天下，是2018年北京住宅市场的“销冠”，三期销售均价63000元/平方米。同一个区域，选择纯商品房还是限竞房，买房人还需费一番思量。
新京报记者王海亮摄影王海亮编辑武新制图李禾炜校对柳宝庆
