原标题：民法典物权编草案二审聚焦物业管理难题
业主委员会运行为什么这么难?
民法典物权编草案二审,全国人大常委会组成人员聚焦物业管理难题
姚雯/漫画
社区是城市的基本单元,要实现社区依法自治管理,前提和核心是保障业主自治为基础的公民私有财产权,完善物业管理制度为基础的社区管理制度。
4月20日,《民法典物权编(草案)》二审稿提请第十三届全国人大常委会第十次会议审议。针对群众普遍反映的业主大会、业主委员会成立难,公共维修资金使用难,以及物业管理不规范、业主维权难等问题,草案二审稿作出回应。与会人员在审议时认为草案还有进一步完善的空间。
业主大会、业主委员会成立难
居委会给予指导和协助,难以从根本上解决问题
现行物权法对业主大会、业主委员会行使权利作了比较充分的规定,但是在实践中,全国人大常委会委员李培林调研发现,很多社区没有设立业主大会或业主委员会,一些设立业主大会、业主委员会的社区,也大多存在建设不规范、履职不到位,甚至有的业主委员会由少数人掌控,出现侵害小区业主权益的情况。普通业主遇此情况,由于缺乏组织和反映渠道,往往无法获得有效救助。
针对这种情况,草案二审稿增加规定:地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
“修改得非常好。但是,从实际操作来看,这一规定似乎没有从根本上解决问题。”全国人大常委会委员刘修文建议结合业主委员会成立难、发挥作用更难等突出问题,进一步加强调查研究,修改完善有关规定。
全国人大常委会委员刘海星建议草案增加规定,对业主大会和业主委员会的日常运作进行监督。当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时,依据草案规定,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
考虑到从立案到审判往往时间长、环节复杂,不利于及时地保护业主权益,与会的全国人大代表朱惠英表示,老百姓很少跟法院打交道,这样规定的可操作性不强。刘海星委员建议增加救济途径,比如受侵害的业主亦可向政府有关部门或居民委员会投诉,等等。
公共维修资金使用难
从“双过四分之三”到“双过半”,依然很难操作
记者采访中了解到,老旧小区加装电梯之所以推进缓慢,除了部分建筑条件所限,以及一二楼居民不想装等原因,后期的安全维护是主要问题。部分老旧小区原是单位公房,后因单位改制等历史原因,无物业公司管理,也无单位管理。若加装电梯,后期可能没有牵头单位负责电梯的维修保养。毕竟,长期维护是一笔不小的开支。
与会的天津市人大常委会主任段春华坦言,完善公共维修资金使用的表决程序,是地方管理中的一件大事。“现行物权法规定公共维修资金使用的必须是‘双过四分之三’同意,这基本上是做不到的。”
全国人大代表朱惠英也有同感,“我在调研时征求了很多相关主管部门的意见,他们也觉得,在维修基金的使用方面,业主如果要2/3以上同意,真的是很难的。”
现在很多建筑都是八九十年代建的,有些设施到了需要维修的时候,像消防设施,明知道要修了,但是资金不能动的。段春华对草案二审稿将“双过四分之三”修改为“双过半”表示完全赞同。但是,草案中规定的筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建和重建建筑物及其附属设施,以及改变共有部分的用途等事项,仍规定要有“双过四分之三”的业主同意。对此,朱惠英代表表示,依然难以操作。
“有些社区的公共设施坏了没人管,很多群众有意见,希望法律规定能够易懂、管用。”全国人大常委会委员乃依木·亚森建议,草案应进一步细化,比如,建筑物及其附属设施的维修资金从哪里筹集,主体是谁,存在何处,由谁管理,业主如何申请使用,等等。
全国人大常委会委员谭耀宗建议,以法律强制每一户缴纳“修缮积纳金”(也就是公共维修资金),在法律上明确规定如何筹集建筑物及其附属设施的维修资金,而不是交由业主来共同决定。
业主维权难
明确业主个人可对损害社区公益行为主张维权
在现实生活中,任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违规饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为,在我国尤其是居民社区中较为普遍。针对此,草案二审稿增加规定:行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门投诉,有关行政主管部门应当依法处理。
“这一规定本意很好,但不够完整。”刘修文委员说,违规饲养动物,违章搭建、侵占通道等行为,往往都是公开的、是有目共睹的,作为行政主管部门,本就应当依法处理。但是,依据这一规定,容易给人“民不举、官不究”的感觉。建议再进一步研究。
考虑到我国多数的住宅区还没有业主大会或业主委员会,李培林委员表示,如果只规定业主大会或业主委员会可以的话,整个权利要求的主体就大范围缩小了,他建议改成“业主、业主大会或者业主委员会”,只要他人违反了公共利益,业主个人也可以要求停止损害或者赔偿,等等。
【案例链接】
●法院判令街道办事处
支持组织召开业主大会
2016年9月1日,山东省青岛市崂山区法院一审判决被告青岛市崂山区政府沙子口街道办事处针对原告的申请履行法定职责,支持颐和星苑业主自治组织召开业主大会选举业主委员会。
法院经审理查明,颐和星苑业主大会筹备组虽然于2014年12月31日成立,但是未能在《山东省物业管理条例》规定的六十日内召开首次业主大会会议。法院认为,当筹备组内部产生争议、工作不能顺利开展的时候,街道办事处应当根据相关规定,帮助筹备组辨析其工作职责。对于筹备组内业主代表与前期物业、开发商之间的矛盾应当从中予以协调。首次业主大会会议至今未能召开,被告不能证明其已经尽到了指导的义务,其行为属于不完全履行法定职责。
(据信网便民青岛法律文书)
●顶层漏水业主自行维修
申领公共维修资金被拒
潘大敏为位于安徽省合肥市蜀山区潜山路318号学府春天7幢1104室业主,该房屋系该栋建筑顶层。2013年8月,该房屋顶部发生漏水现象。潘大敏多次与物业管理公司的工作人员沟通并请求他们维修,但均被拒绝。只能自己找人维修并先行垫付了房屋维修款。潘大敏要求物业管理公司从合肥市房地产管理局托管的住房专项维修资金中支取相应费用。遂向安徽省合肥市蜀山区人民法院提起诉讼,请求判令被告物业管理公司承担原告支付的房屋维修费用。
法院认为:住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。使用住宅专项维修资金,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,因此,在本案中物业并非承担潘大敏维修费用的义务主体,故判决驳回原告潘大敏的诉讼请求。
(据中国裁判文书网)
●为停车费起纠纷
却演变为刑事案件
2018年初,广西南宁市盘古路龙凤首缘小区,物业公司向业主们公示了停车收费通知及优惠办法。因为此前该小区停车并不收费,物业此举引来了一些业主不满。
2月5日,物业发现小区出入口和地下二层停车场出入口摄像头电线被人剪断,道闸和停车杆被拆坏,部分停车位的铁锁也被砸坏。3月21日,物业发现小区出入口和地下二层停车场出入口摄像头、道闸机闸门和停车杆同样又被人为损毁。警方调查发现,此事是该小区业主李某和韦某等5人所为。随后,警方以李某和韦某等5人涉嫌故意毁坏财物罪向南宁市青秀区检察院移送审查起诉。
(据《南国早报》)
全国人大代表韩德云建议进一步完善物业管理制度
切实保障业主参与小区自治
全国人大代表韩德云在今年全国两会上提交了《关于进一步完善物业管理制度防范社会重大矛盾风险激化的建议》。
韩德云代表说,在物权法颁布前,2003年,我国就颁布了物业管理条例。当时只是初步确立了以业主大会为核心的业主自治机制,明确了业主投票权,并未明确规定具体方式。
业委会不能如期成立的情况十分普遍
业主购买房屋不仅购买专有部分,同时包括共有部分以及根据对共有部分行使管理的权利。韩德云代表分析说,我国现行的物业管理制度将物业管理分为全部业主交付入住前和入住之后两个阶段,方便了开发商,但很多物业小区根本无法产生业主委员会和物业管理机构,业主权利受损也难以得到救济。
“在前期物业阶段,业主大会因没有达到法定条件而无法成立,业主购房被迫接受开发商主导的临时管理规约和开发商选聘的物业管理企业。业主入住后既必须受到既定条款的规制,也无法根据自身意愿行使业主投票权,从而导致对物业小区的管理严重失控情形比比皆是。”韩德云说,事实上,因现行物业管理制度对成立业主大会或业委会的要求较为严格,加之社区街道或主管部门对小区成立业委会根本无力提供有力指导和帮扶等因素,业委会不能如期成立的情况十分普遍,法律赋予业主的共同管理权几乎无法落实。
投票权设计先天不足业主难以真正行权
2018年国务院对物业管理条例再次进行修正后,很多城市的物业管理条例大多复制执行这种投票权的方式。但是,这种方式由于未要求开发商必须对特定物业管理小区划分与组成,投票权分配应在购房合同及相应文件中明确,导致小区建成后有关主管机构无法核实或核算每个业主的投票权数量大小,每个业主对自己享有的投票权份额也并不清楚。
韩德云代表注意到,大部分业主对物业管理条例内容、业主自治的具体措施并不清楚,加之网络投票,微信投票,短信投票等方式极容易造假,严重影响业主在自治过程中对投票结果的认可。
根据现行物业管理制度,业主的投票权应该根据业主拥有的专有部分面积计算,同时还要考虑业主的人数比例。然而,一旦其中一个指标不能满足,就会导致待决策事项无法通过。尤其在入住率不高的小区,业主的投票权根本无法落地。
签订房屋买卖合同时就明确业主自治管理的投票权
针对上述问题,韩德云代表建议进一步完善物业管理制度,废止前期物业管理制度和“双过半”业权份额规定,进一步完善物业管理制度。
韩德云代表进一步解释说,建设主管部门应在审批建设手续时,事先确定物业小区范围,以及由此确定的业主拥有的业权份额。同时,要求开发商与业主签订商品房买卖合同时事先明确小区范围,物业总面积分布,业主所拥有的业权份额等。让业主清晰地知晓后续参与对小区共用部位和共用设施进行维护事项进行自治管理中的投票权份额。
其次,建设主管部门应事先审核批准物业小区以面积为业主拥有业权份额的计算依据,既可顾及公平性,让每个业主合理拥有参与小区自治的权利,也可顾及合理性和可操作性,并明确业权份额仅与该业主所拥有的小区内物业的总面积比例挂钩。
第三,街道办要依法监督指导,监督指导到位而不越位,协调处理小区业主提出的具体问题;业主通过决议,决定收支表及资产负债表应由决议所指定的独立第三方进行审计;业主自治并不等同于自行管理,可聘请物业管理企业提供物业管理服务,各方权责明晰的同时又相互监督。
